특례주택 양도 시 일반주택 비과세 보유기간 산정

요지

특례주택과 일반주택(거주주택)을 보유하다 특례주택을 먼저 양도 시 일반주택의 비과세 보유기간 기산일은 일반주택(거주주택) 취득일이며, ｢조세특례제한법｣에 따라 비과세 판정 시 거주자의 소유주택으로 보지 않는 주택은 보유기간 재기산 규정에서 다주택 판정 시에도 거주자의 소유주택으로 보지 않음

회신

귀 질의의 경우 기존 해석사례인 ⁠“기획재정부 재산세제과-895, 2022.08.05.”를 참고하시기 바랍니다.

○ 기획재정부 재산세제과-895, 2022.08.05.
[질의] 1세대가 특례주택*과 일반주택(거주주택)을 보유한 경우로서 특례주택을 먼저 양도(과세)한 후 남은 일반주택(거주주택)의 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항에 따른 비과세 보유기간 기산일
* 사례1) ｢조세특례제한법｣ 제98조의3에 따른 감면주택
사례2) ｢소득세법 시행령｣ 제155조제2항에 따른 상속주택
사례3) ｢소득세법 시행령｣ 제155조제3항에 따른 공동상속주택 소수지분
사례4･5) ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항에 따른 장기임대주택으로서 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 자동말소된 주택
(제1안) 일반주택(거주주택) 취득일
(제2안) 특례주택 양도일
2) ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호를 적용할 때 ⁠「조세특례제한법」에 따라 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 주택은, 舊 소득세법 시행령(’22.5.31., 대통령령 제32654호로 개정되기 전의 것) 제154조제5항 단서에서 규정한 2주택 이상을 보유한 1세대인지 여부를 판단할 경우에도 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다.

1. 사실관계

2. 질의내용

 ○1세대가 공동상속주택 소수지분^*과 일반주택을 보유한 경우로서 공동상속주택 소수지분을 먼저 양도(과세)한 후 남은 일반주택의 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항에 따른 비과세 보유기간 기산일

    * ｢소득세법 시행령｣ 제155조제3항에 따른 선순위 공동상속주택 소수지분

3. 관련법령

○소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

   나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○소득세법 제95조 【양도소득금액】

 ④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.

○소득세법 시행령(2022.05.31. 대통령령 제32654호로 개정된 것) 제154조【1세대1주택의 범위】

 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 ｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

    (각 호 생략)

 ⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다.

 ⑪ 법 제89조제1항제3호나목에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.

○소득세법 시행령(2022.05.31. 대통령령 제32654호로 개정된 것) 제154조【1세대1주택의 범위】

 ⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(｢건축법｣ 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.

○소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

 ② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재개발사업(이하 "재개발사업"이라 한다), 재건축사업(이하 "재건축사업"이라 한다) 또는 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 "소규모재건축사업등"이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호, 제156조의2제7항제1호 및 제156조의3제5항제1호에서 같다).

  1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

  2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

  3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택

  4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

 ③ 제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

  1. 당해 주택에 거주하는 자

  2. 삭제

  3. 최연장자

4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

□ 기획재정부 재산세제과-895, 2022.08.05.

[질의]

1세대가 특례주택^*과 일반주택(거주주택)을 보유한 경우로서 특례주택을 먼저 양도(과세)한 후 남은 일반주택(거주주택)의 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항에 따른 비과세 보유기간 기산일

  * 사례1) ｢조세특례제한법｣ 제98조의3에 따른 감면주택

   사례2) ｢소득세법 시행령｣ 제155조제2항에 따른 상속주택

   사례3) ｢소득세법 시행령｣ 제155조제3항에 따른 공동상속주택 소수지분

    사례4･5) ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항에 따른 장기임대주택으로서 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제5항에 따라 자동말소된 주택

  (제1안) 일반주택(거주주택) 취득일

  (제2안) 특례주택 양도일

[회신] 

1) 사례1, 2, 3, 4, 5 모두 각각 제1안이 타당합니다.

2) ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호를 적용할 때 ｢조세특례제한법｣에 따라 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 주택은, 舊 소득세법 시행령(’22.5.31., 대통령령 제32654호로 개정되기 전의 것) 제154조제5항 단서에서 규정한 2주택 이상을 보유한 1세대인지 여부를 판단할 경우에도 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다.

[사실관계]

 ⁠‘감면주택’ 보유 사례

 ㅇ ’12.6월 김포시 소재 A주택 취득

 ㅇ ’12.10월 김포시 소재 B주택 취득

   * A주택과 B주택은 모두 「조세특례제한법」 제98조의3 특례 적용 대상을 전제

 ㅇ ’16.1월 하남시 소재 C주택 취득하여 거주 중

 ㅇ ’21.7월 A, B주택 양도 예정

 ㅇ ’21.8월 C주택 양도 예정

 ⁠‘상속주택’ 보유 사례

 ㅇ ’10.1월 A주택 취득

 ㅇ ’20.7월 별도세대인 父로부터 B주택 상속

   * ｢소득세법 시행령｣ 제155조제2항에 따른 선순위 상속주택

 ㅇ ’21.2월 B주택 양도(과세)

 ㅇ ’21.12월 A주택 양도 예정

 ⁠‘공동상속주택 소수지분’ 보유 사례

 ㅇ ’15.1월 A주택 취득

 ㅇ ’19.6월 별도세대인 父로부터 B주택 상속

   * ｢소득세법 시행령｣ 제155조제3항에 따른 선순위 공동상속주택 소수지분

 ㅇ ’21.4월 B주택 양도(과세)

 ㅇ ’21.10월 A주택 양도 예정

 ⁠‘임대주택 1채’ 보유 사례

 ㅇ ’13.2월 고양시 일산서구 소재 A오피스텔 취득

   * ’13.3월 구청 및 세무서 임대사업자 등록

 ㅇ ’19.11월 서울 노원구 B아파트 취득 후 거주

 ㅇ ’20.8월 A오피스텔 구청 임대등록 자동말소

 ㅇ ’22.1월 A오피스텔을 먼저 양도하고, 이후 B아파트 양도예정

 ⁠‘임대주택 2채 이상’ 보유 사례

 ㅇ ’14.9월 A주택 취득

   * ’14.10.8. ~ ’20.3.2. 세대 전원 실거주

 ㅇ ’11.7월 ~ ’15.2월 중 임대주택 5채(B･C･D･E･F) 취득

   * 구청 및 세무서에 임대사업자 등록

 ㅇ ’20.8월 임대주택 중 C주택의 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자등록 자동말소

 ㅇ ’21.1월 자동말소된 C주택 양도(과세)

 ㅇ ’21.7월 A주택 매도계약

○ 사전-2021-법규재산-1644, 2022.08.22.

  ’21.1.1. 현재, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항에 따른 일시적 2주택(A․C)과 같은 조 제3항에 따른 공동상속주택(C) 소수지분을 보유한 1세대가, 공동상속주택(C)을 먼저 과세로 양도한 후 일시적 2주택 상태에서 종전주택(A)을 양도하는 경우, 양도하는 종전주택(A)의 ｢소득세법 시행령｣(2022.05.31. 대통령령 제32654호 개정되기 전의 것) 제154조제1항에 따른 보유기간은 종전주택(A)의 취득일부터 기산하는 것입니다.

출처 : 국세청 2022. 08. 25. 서면-2022-부동산-0843[부동산납세과-2527] | 국세법령정보시스템