요지
임대차계약이 체결된 토지・건물에 있어서 그 토지와 건물의 소유자가 각각 다른 경우에「상속세 및 증여세법」제47조 제1항의 규정에 의하여 증여재산가액에서 차감할 임대보증금은 실지 임대차계약 내용에 따라 그 귀속을 판정하는 것임
회신
귀 질의의 경우, 기존 해석사례(서면4팀-1177, 2005.07.11.)을 참고하시기 바랍니다.
【관련 참고자료】
1. 사실관계 및 질의내용
O 사실관계
- 서울시 동대문구 이문동 소재 단독주택(건물 70.11㎡, 대지 159㎡ ; 건물은 子, 토지는 父가 소유)에 대한 공시가격은 144백만원인데 기준시가로 안분시 건물은 6백만원, 토지는 138백만원임
- 현재 당해 주택에서 전세보증금 4천만원에 전세를 주고 있음(2011.6월 계약, 계약 시 명의는 子가 계약함)
- 2012.07.16. 부친이 사망하여 부의 토지를 子가 상속받았음
(2013.01.14. 등기접수, 등기원인 : 2012.07.16. 협의분할에 의한 상속)
- 2013.01.14. 당해 주택 부수토지를 子 본인 명의로 상속등기하면서 동시에 건물만을 여동생에게 증여등기하였음
- 子와 여동생간 증여계약서상에는 전세보증금 채무 승계여부에 대한 합의내용은 없으나, 2013.01.14. 증여하면서 세입자와 전세계약을 다시 체결하여 임대인을 대지 및 건물 소유자인 子와 여동생 공동으로 하여 작성함
O 질의내용
- 증여세 신고시 당해 건물을 얼마로 평가하고 부채공제는 얼마인지
(갑설) 건물평가액은 6백만원이고 부채공제(부채부담)액은 1,666,000원(=4천만원 × 6백만원/144백만원)
(을설) 건물평가액은 4천만원이고 부채공제(부채부담)액은 4천만원(子가 계약 당사자이므로)이다.
2. 질의 내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
○ 상속세 및 증여세법 제47조 【증여세 과세가액】
① 증여세 과세가액은 증여일 현재 이 법에 따른 증여재산가액을 합친 금액[제32조제3호나목, 제40조제1항제2호, 제41조의3, 제41조의5, 제42조제4항, 제45조의3에 따른 증여재산(이하 "합산배제증여재산"이라 한다)의 가액은 제외한다]에서 그 증여재산에 담보된 채무(그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다.
○ 상속세 및 증여세법 시행령 제36조 【증여세 과세가액에서 공제되는 채무】
①법 제47조제1항에서 "그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무"란 증여자가 해당 재산을 타인에게 임대한 경우의 해당 임대보증금을 말한다.
○ 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】
⑦ 법 제61조제5항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 "임대료 등의 환산가액"이라 한다)을 말한다.
(1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금
⑧ 제7항의 임대료 등의 환산가액을 적용하여 토지와 건물의 소유현황 등에 따른 가액을 계산할 때에는 다음 각 호의 방법으로 한다.
1. 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우
토지 및 건물의 소유자가 임차인으로부터 받은 임대료 등의 환산가액을 법 제61조제1항부터 제4항까지의 규정으로 평가한 토지와 건물의 가액(이하 이 항에서 "기준시가"라 한다)으로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
2. 토지와 건물의 소유자가 다른 경우
가. 토지 소유자와 건물 소유자가 제3자와의 임대차계약 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자에게 구분되어 귀속되는 임대료 등의 환산가액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
나. 토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한 사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자 사이의 임대차계약의 존재 여부 및 그 내용에 상관없이 제3자가 지급하는 임대료와 임대보증금을 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보아 제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
○상속세 및 증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례】
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
1. 저당권, 「동산·채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산
2. 양도담보재산
3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)
○상속세 및 증여세법 시행령 제63조 【저당권등이 설정된 재산의 평가】
① 법 제66조에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.
1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액
2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액
3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액
4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액
5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금)
② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보외에 기획재정부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다.
나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀-1177, 2005.07.11
[ 제 목 ] 토지와 건물의 소유자가 다른 경우 임대보증금의 공제방법
[ 회 신 ] 「상속세 및 증여세법」제47조 제1항 및 제3항 단서규정에 의하여 아버지로부터 증여받은 당해 재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이「같은법 시행령」제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무상당액에 대하여는 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임.
귀 질의의 경우 아버지가 소유한 토지와 자녀가 소유한 건물이 공동으로 담보하는 아버지의 채무를 당해 토지를 증여받은 자녀가 인수하였음이 객관적으로 입증되는 경우에는 그 인수한 채무액은 증여재산가액에서 차감할 수 있는 것이며, 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임.
사실상 임대차계약이 체결된 토지·건물에 있어서 당해 토지와 건물의 소유자가 각각 다른 경우에「상속세 및 증여세법」제47조 제1항의 규정에 의하여 증여재산가액에서 차감할 임대보증금은 실지 임대차계약 내용에 따라 그 귀속을 판정하는 것이며, 건물의 소유자만이 임대차계약을 체결한 경우에 있어서 당해 임대보증금은 건물의 소유자에게 귀속되는 것으로 함.
○ 서면4팀-1727. 2004.10.26
[ 회 신 ] 상속세및증여세법 제47조 제1항 및 제3항 단서규정에 의하여 아버지로부터 증여받은 당해 재산에 담보된 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무상당액에 대하여는 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임
귀 질의의 경우 아버지의 채무를 아버지가 소유한 토지와 자녀가 소유한 건물이 공동으로 담보하는 경우로서 당해 토지를 증여받은 자녀가 아버지의 채무를 인수하였음이 입증되는 경우에는 그 인수한 채무액을 증여재산가액에서 차감할 수 있는 것임
아버지가 금융기관으로부터 금전을 차입하면서 아버지가 소유한 토지와 자녀가 소유한 건물을 금융기관에 공동담보로 제공하였으며, 증여일 현재의 채무액과 재산평가액은 다음과 같음
- 채무액 : 3억원
- 아버지가 소유한 토지의 평가액 : 6억원
- 자녀가 소유한 건물의 평가액 : 4억원
- 아버지가 소유한 토지를 자녀에게 증여하는 경우 부담부증여로 인정되는 채무는 아버지가 부담한 총채무액인지 또는 총채무액을 공동담보된 재산의 비율로 안분한 금액인지 여부
○ 서면4팀-1448. 2004.9.16
상속세및증여세법 제47조 제1항의 규정에 의하여 증여일 현재 당해 증여재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증되는 경우에 한하여 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 가액을 증여세과세가액으로 하는 것이나, 제3자의 채무를 담보하는 부동산을 증여받은 경우에는 부담부증여와는 관련이 없는 것임
출처 :
국세청 2013. 04. 05. 상속증여세과-29 | 국세법령정보시스템
