요지
오피스텔 분양사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 등을 함께 공급하는 경우 부가가치세 과세표준은 건물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 하는 것이며 실지거래가액 중 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 부가가치세법 시행령 제64조 각 호에 따라 안분계산하는 것임
답변내용
오피스텔을 분양하는 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 등을 함께 공급하는 경우 해당 사업자의 부가가치세 과세표준은「부가가치세법」제29조제9항에 따라 건물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 하는 것이며 실지거래가액 중 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 같은 법 시행령 제64조 각 호에 따라 안분계산하는 것임
이 경우「부가가치세법」제29조제9항에 따른 실지거래가액은 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고, 계약서상에 토지의 가액과 건물 등의 가액이 구분 표시가 되어 있으며, 구분표시된 토지와 건물 등의 가액이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우의 가액을 말하는 것임
1. 사실관계
○ 00산업은 오피스텔을 신축, 분양, 임대하는 사업자로서 2013.8월부터 오피스텔을 신축(준공)하여 분양중에 있으며
- 토지 취득가액은 계약서 등에 의하여 확인되고, 건물 취득가액은 세금계산서 등에 의해 확인되고 있음
- 해당 토지 10필지 중 일부(4필지)는 도로, 구거 등으로 인하여 공시지가가 없으며 나머지 토지는 공시지가가 있음
2. 질의내용
○ 오피스텔 신축 분양시 부가가치세 과세표준의 계산 방법
3. 관련 법령
○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.
② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 제29조【과세표준】
① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.
③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.
1. 금전으로 대가를 받는 경우: 그 대가. 다만, 그 대가를 외국통화나 그 밖의 외국환으로 받은 경우에는 대통령령으로 정한 바에 따라 환산한 가액
⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
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◎부가가치세법 시행령 제48조의2【과세표준의 안분계산】(2013.6.28. 개정전)
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. |
○ 부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】
법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
1. 토지와 건물등에 대한 ｢소득세법｣ 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 ｢부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액
4. 관련 사례
○ 부가가치세과-639, 2013.7.12.
사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 등을 함께 공급하는 경우에 토지와 건물 등의 공급가액의 계산은 ｢부가가치세법｣ 제29조에 따라 실지거래가액을 공급가액으로 하는 것으로, 실지거래가액 중 토지와 건물 등의 가액이 불분명한 경우 같은 법 시행령 제64조에 따라 안분계산하는 것임
또한, 사업자가 토지와 건물 등을 함께 공급하면서 폐업한 경우에 당초 신고된 건물 등의 공급가액 계산을 정정하여 ｢국세기본법｣ 제45조의2에 따라 경정 등의 청구를 할 수 있는 것임
○ 재소비-165, 2004.2.13.
분양계약서상 토지와 건물의 가액이 구분기재되어 있지 아니한 경우 부가가치세법 시행령 제48의 2 제4항의 실지거래가액이라 함은 계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 매매계약 체결 전에 계약당사자간에 토지와 건물의 가액을 합의한 사실이 관련 증빙 등에 의하여 확인되는 것으로 정상적인 거래에 비추어 합당하다고 인정되는 경우의 가액을 말하는 것이며 이는 각 개별사안에 따라 사실판단할 사항임
○ 부가46015-1682, 1996.8.21.
○○시 ○○구 ○○ 5가 ○○번지 소재 대지 347.1m 위지상 5층 건물을 임대업을 영위하다가 동 건물을 1995.9.4. (주)○○의 재개발 사업 계획에 의해 토지 3,691백만원, 건물 35백만원(세액 3.5백만원)에 매매하고 건물분에 대하여 세금계산서를 발행함
부가가치세법 제48조의2 제3항에 본문에 규정된 실지거래가액은 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고, 계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분 표시가 되어 있으며, 구분표시된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 실지거래가액으로 보는 것이며,
또한 비록 매매계약서상에는 토지의 가액과 건물의 가액이 구분 표시되어 있지 않다하더라도, 계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고, 매매계약 체결전에 계약 당사자간에 건물가액 및 토지가액을 합의한 사실이 관련 증빙등에 의하여 확인할 수 있는 경우로서, 구분된 토지와 건물가액등이 정상적인 거래등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 실지거래가액으로 보는 것임
출처 :
국세청 2013. 11. 08. 법규부가2013-399 | 국세법령정보시스템
