요지
사업자가 건물을 신축하여 일부는 자가 사용하고 일부는 분양하는 경우 분양하는 건물의 토지ㆍ건물 실거래가액을 안분계산 하는 경우 자가 사용하는 건물을 제외한 건물의 기준시가 비율로 안분계산하는 것임
답변내용
귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 과‧면세 겸영사업자가 건물을 신축하여 1-2층은 분양하고 3-7층은 자기의 면세사업에 사용하는 경우로서 분양하는 건물의 토지가액과 건물가액은 분양계약상 합의된 실지거래가액에 따르는 것이며, 그 가액이 건물의 규모와 형태, 제3자간에 일반적으로 거래된 가격 등 사회통념에 비추어 합당하다고 인정되지 아니하여 불분명한 경우에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 각 호에 따라 계산하는 것이며, 신청인의 경우 분양하는 건물의 실지거래가액을 산정하기 위하여 기준시가 비율로 안분 계산하는 경우 적용되는 기준시가는 자가 사용하는 건물을 제외한 건물의 기준시가가 되는 것입니다.
○ AA산부인과(이하 “신청인”이라 한다)는 자기의 토지에 총 7층 건물을 신축하여 1-2층(용도:근린생활시설)은 타인에게 분양하고 3-7층(의료시설)은 자기의 병원 건물로 사용하고자 함
- 신청인은 분양사업을 위하여 부동산매매업을 추가하여 과‧면세 겸영사업자로 등록하였음
○ 신청인의 건물 기준시가 산정 시 적용되는 용도지수는 1-2층의 경우 90이며, 3-7층은 100임
○ 신청인은 1-2층 상가 중 일부를 선 분양하고 다음과 같이 계약하였음
- 총 분양금액 622백만원(토지:259백만원, 건물:330백만원, VAT:33백만원)
2. 질의내용
○ 과‧면세 겸영사업자가 하나의 건물(7층)을 신축하여 일부는 자기의 면세사업(의료시설)에 직접 사용하고 일부는 분양(근린생활시설)하는 경우로서
- 분양하는 건물의 총 공급가액 중 토지가액과 건물가액이 불분명한 경우 ①분양하는 부분만의 토지‧건물 기준시가 비율로 안분계산 하는지 아니면 ②건물 전체의 기준시가 비율로 안분하여야 하는지
3. 관련 법령
○ 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.
2. 토지와 건물등중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.
3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.
출처 :
국세청 2013. 01. 02. 법규부가2012-500 | 국세법령정보시스템
