장기임대주택 보유 시 거주주택 양도 비과세 특례의 거주기간 요건

요지

｢소득세법 시행령｣ 제155조제19항에 따른 거주주택을 양도하는 경우 해당 거주주택의 거주기간은 보유기간 중 거주기간이 통산하여 2년 이상인 경우를 말하는 것임

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회신

｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조제19항 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다. 이 경우 거주주택의 거주기간은 보유기간 중 거주기간이 통산하여 2년 이상인 경우를 말하는 것입니다.

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 甲은 1978.5.18. 서울 서초구 원지동 소재 토지 1필지(대지 1,550㎡, 개발제한구역) 취득 후 노후불량주택지구의 취락단지 조성으로 인해 토지 일부는 직권분할 매도하고, 1979.5.16. 같은 지역의 새로운 토지 3필지 및 A주택(등기 29.36㎡, 미등기 140.63㎡)을 취득하여 임대

- 1990.00. 서울 강북구 우이동 소재 B주택 취득 및 거주

- 2013.02. B주택 주택임대 사업자등록 및 임대 개시

- 2013.03. 위 토지 4필지 및 A주택 양도(2,431백만원, 부재지주로서 채권보상)

 ※ 甲은 A주택을 노후에 거주하려고 준비 중에 있었으나, 2011연도에 해당 지역이 보금자리주택지구로 지정된 후 인근주민의 90% 이상이 다른 곳으로 이주하여 대부분의 건물이 철거됨으로써 폐허로 변해 마지 못해 사업시행자에게 양도함

  ○ 질의내용

A주택을 장기임대주택 외 거주주택으로 보아 비과세 특례를 적용할 수 있는지 여부

(갑설) 거주주택인 A주택이 공익사업용으로 협의매수․수용되었으므로 「소득세법 시행령」제155조제19항제1호의 거주기간을 적용할 것이 아니라 같은 영 제154조제1항제2호 가목의 규정을 적용하여 거주기간의 제한을 받지 않는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례 가능

(을설) A주택은 공익사업용으로 협의매수․수용되었더라도 「소득세법 시행령」제155조제19항제1호에 따른 거주기간 2년 이상의 요건을 충족하지 못하였으므로 비과세 특례 불가

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 ⁠“대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 ⁠“1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

1. 생략

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 ⁠「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

① ~ 생략

제167조의 3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 ⁠“장기임대주택”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 ⁠“거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 ⁠「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다.이하 ⁠“직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 ⁠“직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 ⁠「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택: 양도일 현재 장기임대주택을 ⁠「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 ⁠“임대기간요건”이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 제19항을 적용한다.

1세대가 제20항을 적용받은 후에 임대기간요건을 충족하지 못하게 된(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다) 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다. 이 경우 제2호의 임대기간요건 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다.

1. 납부할 양도소득세 계산식

거주주택 양도 당시 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우에 납부하였을 세액 - 거주주택 양도 당시 제19항을 적용받아 납부한 세액

2. 임대기간요건 산정특례

가. ⁠「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 해당 임대기간요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 해당 임대주택을 계속 임대하는 것으로 본다.

나. ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업(이하 ⁠“주택재건축사업”이라 한다) 또는 같은 법에 따른 주택재개발사업(이하 ⁠“주택재개발사업”이라 한다)의 사유가 있는 경우에는 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간을 계산할 때 해당 주택의 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 포함하지 아니한다.

(이하 생략)

○ 소득세법 시행규칙 제74조의 2 【계속 임대로 보는 부득이한 사유】

영 제155조 제21항 각 호 외의 부분 단서에서 ⁠“기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 따라 수용(협의매수를 포함한다)된 경우

2. 사망으로 상속되는 경우

○ 부동산거래관리과-50, 2012.1.25.

「소득세법 시행령」 제155조제19항에 따른 거주주택의 비과세 특례를 적용함에 있어 거주주택의 거주기간은 보유기간 중 거주기간을 통산하는 것입니다(다만, 직전거주주택보유주택의 경우에는 ⁠「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간으로 계산함)

출처 : 국세청 2013. 09. 30. 부동산납세과-67 | 국세법령정보시스템