토지거래허가구역 내 허가 없는 토지매매계약 시 상속재산 평가

요지

토지거래허가구역에 있는 토지를 허가받지 아니하고 제3자와 매매계약을 체결하여 계약금만을 수령하고 사망한 경우, 그 토지의 상속재산가액은 양도대금 전액에서 상속개시 전에 받은 계약금을 뺀 잔액으로 하는 것임

회신

귀 질의의 경우, 기존 해석사례(재산세과-395, 2012.11.08)를 참고하시기 바랍니다.
※ 재산세과-395, 2012.11.08
[ 회 신 ] 귀 질의의 경우, 상속개시일 전 피상속인이 부동산 양도계약을 체결하고 잔금을 받기 전에 사망한 경우에는 양도대금 전액에서 상속개시 전에 받은 계약금과 중도금을 뺀 잔액을 그 상속재산의 가액으로 하는 것임

【관련 참고자료】

1. 사실관계 및 질의내용

O 사실관계

 - 피상속인과 ⁠(주)○○○건설은 2009.02.20. 인천광역시 부평구 삼산동 소재 토지(이하 상속재산)를 매매하는 계약을 체결하고 토지거래허가구역 지정을 해제하는 조건의 특약으로 매매대금은 총 20억원이나, 현재 계약금 5억원만 받은 상태에 있음

 - 토지소유자인 피상속인은 2012.12.20. 사망하였고, 그 토지는 계약체결 당시부터 현재까지도 토지거래허가구역으로 지정되어 있는 상태에 있음

 - 피상속인의 사망일 현재 공지지가 평가액은 673백만원, 사망일 시점의 감정평가액은 933백만원임

O 질의내용

  위의 경우 상속재산의 평가방법은

 (갑설) 토지거래허가구역 내에서 토지거래허가를 득하지 아니한 토지매매계약은 무효인 법률행위이기 때문에 그에 의한 매매가액은 상속재산을 평가함에 있어 시가로 적용할 수 없고, 감정평가액이나 공시지가를 적용하여 평가한 연후에 토지거래허가 등으로 인하여 법률적 요건이 충족하는 때에 다시 매매가액으로 평가하는 과세표준수정신고를 하여야 함

 (을설) 토지거래허가구역 내에서 토지거래허가를 득하지 아니한 토지매매계약은 무효인 법률행위이기 때문에 그에 의한 매매가액은 상속재산을 평가함에 있어 시가로 적용할 수 없고, 감정평가액 등을 적용하여 신고를 한 연후에 토지거래허가 등의 법률적 요건이 충족된 경우라고 하여도 거래시기가 상속개시일로부터 6개월이 경과하였기 때문에 매매가액을 시가로 적용할 수 없다

  위의 경우 상속재산을 공시지가 등에 의하여 평가한 경우에 매수자로부터 받은 매매계약금을 어떻게 처리하는지

 (갑설) 매매계약금은 피상속인의 채무로 공제하여야 한다.

 (을설) 부동산평가 시 매매계약금을 공제한 금액으로 평가하여야 한다.

2. 질의 내용에 대한 자료

  가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

○ 상속세 및 증여세법 제7조 【상속재산의 범위】

① 제1조에 따른 상속재산에는 피상속인에게 귀속되는 재산으로서 금전으로 환산할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리를 포함한다.

② 제1항에 따른 상속재산 중 피상속인의 일신(一身)에 전속(專屬)하는 것으로서 피상속인의 사망으로 인하여 소멸되는 것은 제외한다.

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 ⁠“평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. ⁠(2010. 1. 1. 개정)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. ⁠(2010. 1. 1. 개정)

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. ⁠(2010. 1. 1. 개정)

○ 상속세 및 증여세법 기본통칙 7-0…3 【부동산 매매계약 이행중인 재산의 상속재산 포함여부】

① 상속개시 전 피상속인이 부동산 양도계약을 체결하고 잔금을 받기 전에 사망한 경우에는 양도대금 전액(양도대금이 불분명한 경우에는 그 부동산을 이 법에 따라 평가한 가액으로 한다)에서 상속개시 전에 받은 계약금과 중도금을 뺀 잔액을 그 상속재산의 가액으로 한다. ⁠(2011. 5. 20. 개정)

② 상속개시전 피상속인이 부동산 양수계약을 체결하고 잔금을 지급하기 전에 사망한 경우에는 이미 지급한 계약금과 중도금을 상속재산에 포함한다.

○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 【허가구역의 지정】

① 국토해양부장관은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대하여는 5년 이내의 기간을 정하여 제118조제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 "허가구역"이라 한다)으로 지정할 수 있다.

○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 【토지거래계약에 관한 허가】

① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

⑥ 제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.

  나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재산세과-395, 2012.11.08

[ 제 목 ] 토지거래허가구역 내 매매계약 이행중인 토지의 상속재산가액 산정

[ 회 신 ] 귀 질의의 경우, 상속개시일 전 피상속인이 부동산 양도계약을 체결하고 잔금을 받기 전에 사망한 경우에는 양도대금 전액에서 상속개시 전에 받은 계약금과 중도금을 뺀 잔액을 그 상속재산의 가액으로 하는 것임

  O 사실관계

 - 상속개시일 : 2011.10.11.

 - 토지거래허가구역 내 토지(지목 답)에 대해 토지거래허가를 받지 않고 건설회사와 2006년 12월 60억원에 매매계약을 체결하고 계약금 6억원을 받음

 - 2009년 7월 당초 계약금액 60억원을 67억원으로 변경함(당초 계약서에 잔금지급일이 2007.12.31.을 경과할 경우 매매대금을 조정하기로 한 특약조건에 따라 변경)

 - 잔금은 도시개발사업실시계획인가 완료 후 1개월이내 지급하기로 함

 - 2009년 9월 중도금 12억원 받음

 - 2012.4.2. 감정평가법인 2곳의 감정평가를 받은 감정가액 평균액은 56억원임

 - 2012년 9월 현재 사업시행의 전단계인 도시개발구역지정도 되지 않아 토지거래허가신청도 할 수 없는 상태이고 건설사의 사업추진에 필요한 사업부지 면적도 확보되지 않은 상태로 사업진행 여부가 불분명하고 잔금 지급시기도 현재로서는 확정할 수 없는 상태임

O 질의내용

- 위와같은 경우 상속재산의 가액은 다음 중 어느 금액으로 산정하는지

[갑설] 매매계약 이행중에 있는 부동산이므로 매매계약금액에서 계약금, 중도금을 차감한 금액

[을설] 상속개시일로부터 6개월 내 2 이상의 감정평가법인 감정가액의 평균액

출처 : 국세청 2013. 05. 28. 상속증여세과-153 | 국세법령정보시스템