요지
상속으로 취득한 건물을 멸실하고 상속 전에 보유하던 해당 건물의 부수토지만을 양도하는 경우 또는 해당 건물을 멸실하고 새로운 건물을 신축하여 그 부수토지와 함께 양도하는 경우 멸실된 건물의 취득가액은 필요경비에 해당되지 아니하는 것이나, 직접 지출한 해당 건물의 철거비는 필요경비에 포함되는 것임
회신
거주자의 자산의 양도차익을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조의 규정을 적용할 때 상속으로 취득한 건물을 멸실하고 상속 전에 보유하던 해당 건물의 부수토지만을 양도하는 경우 또는 해당 건물을 멸실하고 새로운 건물을 신축하여 그 부수토지와 함께 양도하는 경우 멸실된 건물의 취득가액은 필요경비에 해당되지 아니하는 것이나, 직접 지출한 해당 건물의 철거비는 필요경비에 포함되는 것입니다.
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2012.02. 甲, 乙(甲의 부친)로부터 A토지를 증여받음
- 2013.03. 甲, 乙의 사망으로 A토지 지상의 건물 단독상속
- 2013.04. 甲, 재건축할 목적으로 위 지상의 건물 철거
- 2013.09. 甲, A토지 지상에 건축허가를 받은 상태에서 A토지 양도 예정
○ 질의내용
상속받은 건물을 멸실하고 그 부수토지를 건축허가만 받은 상태에서 양도하는 경우 또는 그 부수토지에 새로운 건물을 신축하여 신축건물과 그 부수토지를 함께 양도하는 경우 멸실된 건물의 취득가액(상속재산가액)과 해당 건물 철거비의 필요경비 공제 여부
2. 질의내용에 대한 자료
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
①․② 생략
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
3의 2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)
3의 3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
④ (삭제, 2000. 12. 29.)
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세
나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
다. 공증비용, 인지대 및 소개비
라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용
2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
⑥ ~ ⑧ 생략
⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.
1.․2. 생략
⑩ 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문은 다음 각 호에 따라 적용한다.
1. 「상속세 및 증여세법」 제33조부터 제42조까지 및 제45조의 3에 따라 증여세를 과세받은 경우에는 해당 증여재산가액(같은 법 제45조의 3에 따라 증여세를 과세받은 경우에는 증여의제이익을 말한다) 또는 그 증ㆍ감액을 취득가액에 더하거나 뺀다.
2. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 「법인세법」 제52조에 따른 특수관계인(외국법인을 포함한다)으로부터 취득한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 거주자의 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액이 있으면 그 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액을 취득가액에 더한다.
(이하 생략)
○ 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】
① 영 제163조 제3항 제4호에서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
1. 「하천법」ㆍ「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액
5. 사방사업에 소요된 비용
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
○ 재산세과-1622, 2009.08.07.
[ 회 신 ]
건물과 그 부수토지를 상속받아 사용하다가 양도하면서 매수인의 요구에 따라 건물을 멸실한 후 그 부수토지만을 양도하는 경우 멸실된 건물의 취득가액은 필요경비에 해당하지 아니하며, 당해 직접 지출한 건물의 철거비는 필요경비에 포함되는 것임
[사실관계]
2006년 9월 甲은 공장건물과 그 부수토지(3필지)를 상속받음
- 2009년 2월 甲은 乙에게 위 토지를 양도하면서 잔금 전에 공장건물을 철거하기로 함
- 계약내용
· 매매대금 : 643백만원
(A필지 : 172,283천원, B필지 : 54,830천원, C필지 : 415,887천원)
· 계약금 : 58백만원(2009.2.2)
· 잔금 : 585백만원(2009.3.25)
* 특약사항 : 잔금 중 50백만원은 건물 철거 후 1주일 이내 지급
[질의내용]
- 위 토지의 양도차익 산정시 당초 건물의 취득가액(상속재산 평가액) 및 건물철거시 지출된 비용이 필요경비에 해당하는지 여부
○ 서면인터넷방문상담4팀-456, 2008.02.25.
귀 질의의 경우 건물과 그 부수토지를 상속으로 취득한 후 건물을 멸실하고 신축한 경우 멸실된 건물의 취득가액은「소득세법」제97조 및 동법 시행령 제163조에서 규정하는 양도자산의 필요경비에 해당하지 아니하는 것입니다.
출처 :
국세청 2013. 09. 06. 부동산납세과-22 | 국세법령정보시스템
