보금자리·국민임대 분양주택의 양도소득세 과세특례

요지

보금자리주택이나 국민임대건설법에 따른 분양주택은 조특법99의2 양도소득세 과세특례 적용대상에 해당하는 것임

회신

｢보금자리주택건설 등에 관한 특별법｣ 제35조에 따른 사업계획승인을 받아 해당 사업계획과 ｢주택법｣ 제38조에 따라 사업주체가 분양을 목적으로 공급하는 보금자리주택은 ｢조세특례제한법｣ 제99조의2의 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 있는 것입니다.
｢국민임대 주택건설 등에 관한 특별조치법｣(2009.03.20. 법률 제9511호로 전부 개정되기 전의 것) 제23조 제2항에 따른 사업계획승인을 받아 해당 사업계획과 ｢주택법｣ 제38조에 따라 사업주체가 공급하는 국민임대주택외의 주택인 분양주택은 ｢조세특례제한법｣ 제99조의2의 양도소득세의 과세특례를 적용받을 수 있는 것입니다.

1. 사실관계

 ○SH공사는 국민임대주택단지인 신내3지구 ·천왕2지구와 보금자리주택지구인 세곡2지구 · 내곡지구에 대하여 ｢보금자리주택건설 등에 관한 특별법｣(이하 ⁠‘보금자리주택건설법’) 및 舊｢국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법｣(이하 ⁠‘국민임대주택건설법’)에 따라 사업을 진행하고 있는바 구체적인 일정은 다음과 같음

  - ’13.06.11. 신내3지구 및 천왕2지구 분양주택 입주자 모집공고

  - ’13.07.15. 신내3지구 및 천왕2지구 최초 주택분양 계약

   * 보금자리주택지구의 경우에는 ｢보금자리주택건설법｣ 제50조에 따라 사전신청을 받아 입주예정자를 선정하였으나 매매계약을 체결하지는 않음

 ※ ｢국민임대주택건설법｣ 제23조 제2항에 따라 임대주택은 물론 분양주택도 포함하여 주택건설에 대한 사업계획승인을 받을 수 있는바, 본 질의의 대상은 임대주택이 아니고 분양주택임

2. 신청내용

 ○사업주체가 ｢보금자리주택건설 등에 관한 특별법｣에 따라 분양을 목적으로 공급하는 보금자리주택 및 舊｢국민임대 주택건설 등에 관한 특별조치법｣ 제23조 제2항에 따른 사업계획승인을 받아 건설하여 공급하는 국민임대주택외의 주택인 분양주택이

  - ｢조세특례제한법｣ 제99조의2에 따른 감면대상 주택에 해당되는지 여부

3. 관련법령

○ 조세특례제한법 제99조의2【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

 ① 거주자 또는 비거주자가 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하이거나 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등 대통령령으로 정하는 자와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함한다)한 경우에 해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.

② 「소득세법」 제89조제1항제3호 및 제104조제1항제4호부터 제7호까지의 규정을 적용할 때 제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

③ 제1항은 전국 소비자물가상승률 및 전국 주택매매가격상승률을 고려하여 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에는 적용하지 아니한다.

④ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령으로 정하는 방법에 따라 제1항에 따른 감면 대상 주택임을 확인받아 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

⑤ 제1항을 적용할 때 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 조세특례제한법 시행령 제99조의2【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

①법 제99조의2제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "신축주택등"이라 한다)을 말한다.

1. 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체(이하 이 항에서 "사업주체"라 한다)가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2013년 3월 31일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2013년 4월 1일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택

2. 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 받아 해당 사업계획과 「주택법」 제38조에 따라 사업주체가 공급하는 주택(입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 2013년 4월 1일 이후 도래하는 주택으로 한정한다)

○보금자리주택건설 등에 관한 특별법 제35조【주택건설사업계획의 승인 등】

① 시행자는 보금자리주택에 대한 사업계획(부대시설 및 복리시설의 설치에 관한 계획을 포함한다)을 작성하여 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다. 사업계획을 변경하고자 하는 경우에도 같다.

② 국토교통부장관은 주택지구 내에서 건설되는 보금자리주택 외의 주택(이하 "민간분양주택등"이라 한다)이 보금자리주택과 동시에 건설하는 것이 불가피하다고 판단하는 경우에는 민간분양주택등의 건설에 대한 사업계획을 해당 사업의 주체로부터 직접 또는 이 법에 따른 시행자를 통하여 신청 받아 이를 승인할 수 있다. 사업계획을 변경하고자 하는 경우에도 같다.

③ 시행자는 주택건설사업계획을 제16조제1항에 따른 지구계획 신청서에 포함하여 제출할 수 있다.

④ 시행자가 제1항 또는 제2항에 따라 사업계획의 승인을 받은 때에는 다음 각 호의 인가·허가·결정·심의 등을 받은 것으로 보며, 사업계획의 승인고시가 있는 때에는 다음 각 호의 관계 법률에 따른 고시 또는 공고가 있는 것으로 본다.

○ 보금자리주택 건설 등에 관한 특별법 제40조【관련 규정의 적용】

 보금자리주택 건설·공급 및 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항은 ⁠「주택법」을 적용한다.

○보금자리주택 건설 등에 관한 특별법 제50조【보금자리주택 입주예약 등】

① 시행자는 제17조에 따라 지구계획을 승인받은 직후 「주택법」 제38조에도 불구하고 인터넷 등을 통하여 제2조제1호에 따른 주택의 입주예약을 사전에 신청받아 입주예약자를 선정할 수 있으며, 이 경우 시행자는 입주예약자에게 주택을 우선 공급할 수 있다.

○ 주택법 제16【사업계획의 승인】

①대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조의2 및 제17조에서 같다)에게 제출하고 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 1.주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만 제곱미터 이상인 경우: 시·도지사 또는 「지방자치법」 제175조에 따라 서울특별시와 광역시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 "대도시"라 한다)의 시장

 2.주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만 제곱미터 미만인 경우: 특별시장·광역시장·특별자치도지사 또는 시장·군수

○ 주택법 제38조【주택의 공급】

① 사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 제16조제1항에 따른 호수 이상으로 건설·공급하는 건축주와 제29조에 따라 사용검사를 받은 주택을 사업주체로부터 일괄하여 양수받은 자를 포함한다. 이하 이 장에서 같다)는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설·공급하여야 한다. 이 경우 국가유공자, 장애인, 철거주택의 소유자, 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 대상자에 대하여는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 입주자 모집조건 등을 달리 정하여 별도로 공급할 수 있다.

 1.사업주체(국가·지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사는 제외한다)가 입주자를 모집하려는 경우: 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장의 승인(복리시설의 경우에는 신고를 말한다)을 받을 것

 2.사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우: 국토교통부령으로 정하는 입주자모집의 조건·방법·절차, 입주금(입주예정자가 사업주체에게 납입하는 주택가격을 말한다. 이하 같다)의 납부 방법·시기·절차, 주택공급계약의 방법·절차 등에 적합할 것

 3.사업주체가 주택을 공급하려는 경우: 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 벽지·바닥재·주방용구·조명기구 등을 제외한 부분의 가격을 따로 제시하고, 이를 입주자가 선택할 수 있도록 할 것

○ 국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법 제2조 【정의】(보금자리주택건설등에관한 특별법으로 전면 개정(법률 제9511호, 2009.03.20.)되기 전의 것)

 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

 1. "국민임대주택"이라 함은 국가 또는 지방자치단체의 재정 및 주택법 제60조의 규정에 의한 국민주택기금(이하 "국민주택기금"이라 한다)을 지원받아 30년 이상 임대할 목적으로 건설 또는 매입되는 주택을 말한다.

○ 국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법 제23조【국민임대주택건설사업계획의 승인 등】(보금자리주택건설등에관한 특별법으로 전면 개정(법률 제9511호, 2009.03.20.)되기 전의 것)

① 주택사업시행자는 국민임대주택건설에 대한 사업계획(부대시설 및 복리시설의 설치에 관한 계획을 포함한다)을 작성하여 국토해양부장관의 승인을 받아야 한다. 사업계획을 변경하고자 하는 경우에도 또한 같다.

② 국토해양부장관은 국민임대주택단지 또는 ⁠「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호 가목의 규정에 따른 주거지역 내에서 건설되는 국민임대주택외의 주택(이하 "분양주택등"이라 한다)이 국민임대주택과 동시에 건설하는 것이 불가피하다고 판단하는 경우 주택사업시행자의 신청을 받아 분양주택등의 건설에 대한 사업계획을 승인할 수 있다. 사업계획을 변경하고자 하는 경우에도 또한 같다.

③국토해양부장관이 제1항 또는 제2항의 사업계획승인을 하고자 하는 경우 미리 제32조의 규정에 의한 주거환경자문위원회의 자문을 받아야 한다. 다만, 제5조제3항의 규정에 따른 예정지구 지정(변경을 포함한다)시 주거환경자문위원회의 자문을 받은 때에는 이를 생략할 수 있다.

출처 : 국세청 2013. 10. 24. 서면법규과-1164 | 국세법령정보시스템