부동산 전대 간주임대료와 임차보증금 공제 기준

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부동산 전대 시 간주임대료 계산과 임차보증금 공제

부가가치세과-795 · 2013. 09. 02.

질의 및 요약

Q질의내용

사업자가 점포를 임차한 후 더 높은 보증금으로 전대하는 경우, 부동산 전대에 대한 간주임대료 과세표준을 계산할 때 최초 임차 시 지급한 임차보증금을 전액 공제할 수 있는지, 아니면 부가가치세법 시행령 제65조제2항에 따라 일정 부분만 공제하여야 하는지 궁금합니다.

S요약

사업자가 부동산을 임차한 후 다시 임대(전대)하면서 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우, 간주임대료에 대한 과세표준은 「부가가치세법」 제29조제10항제1호 및 같은 법 시행령 제65조제2항의 계산식에 따라 산정하는 것으로 보입니다. 이때 임차 시 지불한 전세금·임차보증금은 전대용 부분에 한해 공제하며, 직접 자기 사업에 사용하는 부분은 면적 비율에 따라 안분하여 공제대상에서 제외하여 계산하는 것으로 판단됩니다.

#부동산 전대 #간주임대료 #임대보증금 과세 #임차보증금 공제 #부가가치세 전세금 #부가가치세 시행령 제65조

핵심 정리

R회신 내용 부가가치세과-795 · 2013. 09. 02.

회신 주체·출처: 국세청 부가가치세과-795, 2013.09.02. 및 법규부가2011-0518(2011.12.29.) 유권해석에 따른 회신 내용입니다.
국세청은 사업자가 부동산을 임차하여 다시 임대용역(전대)을 제공하면서 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우, 「부가가치세법」 제29조제10항제1호에 따른 간주임대료 과세표준은 같은 법 시행령 제65조제2항에서 정한 산식에 따라 계산하여야 한다고 회신하였습니다.
구체적으로, 전대와 관련된 공급가액(간주임대료)은 "(해당 기간의 전세금 또는 임대보증금 − 임차 시 지불한 전세금 또는 임차보증금) × 과세대상 기간의 일수 × 계약기간 1년의 정기예금 이자율 / 365(윤년에는 366)"의 산식에 따라 산정하는 것으로 보입니다. 즉, 전차인으로부터 받은 보증금에서 임차 시 지급한 보증금을 차감한 순증분에 대해서만 간주임대료가 계산되는 구조입니다.
다만, 임차한 부동산의 일부를 사업자가 직접 자기 사업에 사용하는 경우에는, 임차 시 지불한 전세금 또는 임차보증금 전액이 공제되는 것이 아니라, 시행령 제65조제2항 단서에 따라 "임차 시 지불한 전세금 또는 임차보증금 × (직접 자기의 사업에 사용하는 면적 ÷ 임차한 부동산의 총면적)"으로 계산한 금액을 제외한 금액만을 공제대상 임차보증금으로 보도록 규정하고 있습니다. 이로써 전대에 해당하는 부분에 한해 임차보증금이 차감되도록 한 것입니다.
질의사실에서와 같이, 운송대행 서비스업 법인이 보증금 15백만원에 점포를 임차하여 20백만원에 다시 임대(전대)한 경우, 부동산 전부를 전대에 사용하는 것이라면 전차인으로부터 수취한 보증금 20백만원에서 임차 시 지급한 보증금 15백만원을 차감한 5백만원을 기준으로 시행령 제65조제1항의 정기예금 이자율 등을 적용하여 간주임대료를 계산하는 것으로 해석됩니다.
만약 동일 점포 또는 건물의 일부만을 전대하고, 나머지 일부를 질의자가 직접 자기 사업장으로 사용하는 경우에는, 법규부가2011-0518에서 밝힌 바와 같이 직접 사용하는 부분의 면적(해당 사무실의 전용면적과 이에 대응하는 공용면적 포함)을 기준으로 임차보증금을 안분하여, 그 직접사용 부분에 해당하는 보증금은 공제대상 임차보증금에서 제외하여야 하는 것으로 보입니다.
따라서 전대에 대한 간주임대료 계산 시 임차보증금 15백만원을 전액 공제하는 것이 원칙은 아니며, 임차 부동산 전체를 전대에 사용하는 경우에는 전액을 공제할 수 있으나, 일부만 전대하고 일부는 자기 사업에 사용하는 경우에는 시행령 제65조제2항에 따른 면적비례 안분을 통하여 전대 부분에 해당하는 보증금만 공제하는 방식으로 계산하여야 한다는 취지로 이해됩니다.

L관련 법령 해석

부가가치세법 제29조 제10항 제1호: 사업자가 부동산 임대용역을 공급하면서 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우 그 공급가액(간주임대료)을 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산하도록 규정
부가가치세법 제29조 제3항 제2호: 전세금·임대보증금 등은 금전 외의 대가로 보아 과세표준 산정 시 별도 규정을 적용하도록 하는 근거 규정
부가가치세법 시행령 제65조 제1항: 전세금이나 임대보증금을 받는 경우 해당 전세금·보증금에 정기예금 이자율을 곱하여 공급가액(간주임대료)을 산정하는 계산식 규정
부가가치세법 시행령 제65조 제2항: 사업자가 부동산을 임차하여 다시 임대용역을 제공하는 경우, 간주임대료 계산 시 "해당 기간의 전세금 또는 임대보증금"에서 임차 시 지불한 전세금 또는 임차보증금을 차감하도록 규정
부가가치세법 시행령 제65조 제2항 단서: 임차한 부동산 중 일부를 직접 자기의 사업에 사용하는 경우, 임차보증금을 직접사용 면적 비율에 따라 안분한 금액을 공제대상에서 제외하도록 규정하여 전대 부분에 대한 간주임대료만 과세되도록 함

사례 Q&A

1. 부동산 전대 시 간주임대료 계산에서 임차보증금을 전액 공제할 수 있나요?

답변

부동산을 임차한 후 다시 임대하는 경우 간주임대료의 과세표준은 전차인에게 받은 보증금에서 임차 시 지불한 전세금 또는 임차보증금을 차감한 금액을 기준으로 계산하는 것이 원칙입니다. 다만 임차 부동산 중 일부를 직접 자기 사업에 사용하는 경우에는 해당 면적에 해당하는 보증금은 안분하여 공제대상에서 제외하고, 오로지 전대 부분에 해당하는 보증금만 공제하여야 하는 것으로 판단됩니다.

근거

국세청 부가가치세과-795(2013.09.02.)는 사업자가 부동산을 임차해 전대하면서 보증금을 받는 경우, 「부가가치세법 시행령」 제65조제2항에 따른 산식에 따라 전세금 또는 임대보증금 − 임차 시 지불한 전세금 또는 임차보증금을 기준으로 공급가액을 계산한다고 회신하였습니다.

2. 임차한 사무실 일부만 전대하는 경우 간주임대료 계산은 어떻게 하나요?

답변

사무실 여러 개를 임차하여 일부는 직접 사용하고 나머지는 전대하는 경우, 전대분에 대한 간주임대료를 계산할 때는 전차인에게 받은 보증금에서 전대 부분에 해당하는 임차보증금만 공제해야 하는 것으로 보입니다. 이때 전대분과 자기 사용분을 구분하기 위해 임차보증금을 직접 사용하는 면적과 총면적의 비율(전용면적과 그에 대응하는 공용면적 포함)에 따라 안분하여, 직접사용 부분에 해당하는 임차보증금은 공제하지 않는 방식으로 계산하게 됩니다.

근거

법규부가2011-0518(2011.12.29.)에서는 사업자가 여러 개의 사무실을 임차하여 일부는 자기 사업에 사용하고 일부는 전대하는 경우, 「부가가치세법 시행령」 제65조제2항에 따른 간주임대료 계산 시 전차인으로부터 수취한 보증금에서 차감할 임차보증금을 면적비율에 따라 안분하도록 해, 직접 사용하는 사무실의 전용·공용면적에 해당하는 부분은 공제하지 않는다고 해석하였습니다.

3. 부동산 전대 간주임대료 산식에서 적용하는 이자율과 기간은 어떻게 정해지나요?

답변

부동산 임대 또는 전대 시 전세금·임대보증금에 대한 간주임대료를 계산할 때는 「부가가치세법 시행령」 제65조에 따라 계약기간 1년의 정기예금 이자율을 적용하며, 기준일은 해당 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재의 이자율로 보입니다. 또한 과세대상 기간의 일수를 분자에, 1년 365일(윤년 366일)을 분모로 두어 기간을 안분하는 방식으로 공급가액을 산정하는 것으로 해석됩니다.

근거

부가가치세법 시행령 제65조제1항은 전세금이나 임대보증금을 받는 경우의 공급가액을 "전세금 또는 임대보증금 × 과세대상 기간의 일수 × 계약기간 1년의 정기예금 이자율 / 365(윤년에는 366)"으로 계산하도록 규정하고 있으며, 부가가치세과-795 회신은 전대의 경우에도 이 산식을 전제하되 보증금에서 임차보증금을 차감한 금액에 적용하도록 안내하고 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

사업자가 부동산을 임차하여 다시 임대용역을 제공하면서 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우 ⁠「부가가치세법」제29조제10항제1호에 따른 과세표준은 같은 법 시행령 제65조제2항에 따라 계산하는 것임

회신

사업자가 부동산을 임차하여 다시 임대용역을 제공하면서 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우「부가가치세법」제29조제10항제1호에 따른 과세표준은 같은 법 시행령 제65조제2항에 따라 다음과 같이 계산하는 것임

*공급가액 = ⁠(해당 기간의 전세금 또는 임대보증금 － 임차 시 지불한 전세금 또는 임차보증금) × 과세대상 기간의 일수 × 계약기간 1년의 정기예금 이자율(해당 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재) / 365(윤년에는 366)

이 경우 임차한 부동산 중 직접 자기의 사업에 사용하는 부분이 있는 경우 임차 시 지불한 전세금 또는 임차보증금은 다음 계산식에 따른 금액을 제외한 금액으로 함

*임차시 지불한 전세금 또는 임차보증금 × 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재 직접 자기의 사업에 사용하는 면적 / 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재 임차한 부동산의 총면적

1. 사실관계

가. 질의자는 운송대행 서비스업을 영위하는 법인임

나. 보증금 15백만원에 임차한 점포를 20백만원에 다시 임대(전대)하였음

2. 질의내용

○ 위와 같이 전대의 경우 간주임대료 계산시 임차보증금 15백만원을 공제하는지

3. 관련된 법령

○ 부가가치세법 제29조【과세표준】

⑩ 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 임대용역을 공급하는 경우의 공급가액은 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

1. 사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우

○ 부가가치세법 시행령 제65조【부동산 임대용역의 공급가액 계산】

① 법 제29조제10항제1호에 따라 전세금이나 임대보증금을 받는 경우에는 법 제29조제3항제2호에 따른 금전 외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 계산식에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. 이 경우 국가나 지방자치단체의 소유로 귀속되는 지하도의 건설비를 전액 부담한 자가 지하도로 점용허가(1차 무상점용기간으로 한정한다)를 받아 대여하는 경우에 기획재정부령으로 정하는 건설비상당액은 전세금이나 임대보증금으로 보지 아니한다.

공급가액

해당 기간의 전세금 또는 임대보증금 × 과세대상 기간의 일수

계약기간 1년의 정기예금 이자율

(해당 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재)

365(윤년에는 366)

② 사업자가 부동산을 임차하여 다시 임대용역을 제공하는 경우에는 제1항의 계산식 중 "해당 기간의 전세금 또는 임대보증금"을 "해당 기간의 전세금 또는 임대보증금 － 임차 시 지불한 전세금 또는 임차보증금"으로 한다. 이 경우 임차한 부동산 중 직접 자기의 사업에 사용하는 부분이 있는 경우 임차 시 지불한 전세금 또는 임차보증금은 다음 계산식에 따른 금액을 제외한 금액으로 한다.

임차 시 지불한 전세금 또는 임차보증금	×	예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재 직접 자기의 사업에 사용하는 면적
		예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재 임차한 부동산의 총면적

(이하생략)

○ 법규부가2011-0518, 2011.12.29.

귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 사업자가 여러 개의 사무실을 임차하여 일부는 직접 자기사업에 사용하고 나머지는 다른 사업자에게 전대하는 경우, 「부가가치세법 시행령」 제49조의 2제2항에 따라 전대에 대한 간주임대료 계산 시 사업자가 전차인으로부터 수취한 보증금에서 차감할 임차보증금을 안분 계산함에 있어 직접 자기의 사업에 사용하는 면적에는 사업자가 직접 사용하는 사무실의 전용면적과 그에 대응하는 공용면적이 포함되는 것임

출처 : 국세청 2013. 09. 02. 부가가치세과-795 | 국세법령정보시스템

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