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비례율 재산정 시 체비지 실제 매각금액 적용 가능 여부

도시재생과-902 · 2012. 05. 22.

질의 및 요약

Q질의내용

도시개발구역에서 환지설계 후 체비지가 실제로 매각된 금액이 감정평가액과 다른 경우, 비례율을 재산정할 때 감정평가금액이 아닌 체비지 실제 매각금액을 기준으로 삼는 것이 가능한지 여부가 궁금합니다.

S요약

도시개발업무지침 4-1-4.는 비례율 산정 시 감정평가 금액을 기준으로 하도록 규정하고 있으나, 이는 환지설계 당시에는 체비지 실제 매각대금을 알 수 없다는 점을 전제로 한 것입니다. 따라서 환지설계 이후 체비지가 매각되어 그 금액이 감정평가액과 달라 비례율 재산정이 필요하다면, 실제 체비지 매각금액을 기준으로 비례율을 재산정하는 것이 실무적으로 가능하다고 판단되고 있습니다.

#체비지 비례율 #비례율 재산정 #도시개발업무지침 4-1-4 #감정평가액 기준 #실제 매각금액 기준 #환지설계 비례율

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핵심 정리

R회신 내용 도시재생과-902 · 2012. 05. 22.

본 회신은 국토교통부 도시재생과(도시활력지원과) 도시개발업무지침 관련 질의회신, 문서번호 도시재생과-902, 2012.5.22.에 따른 유권해석입니다.
도시개발업무지침 4-1-4.에서는 비례율 산정 시 감정평가한 금액을 기준으로 하도록 정하고 있으나, 이는 체비지가 매각되기 전 환지설계 단계에서는 실제 체비지 매각대금을 알 수 없는 상황을 전제로 한 규정이라고 밝히고 있습니다.
국토교통부 회신에 따르면, 환지설계 이후 체비지가 실제로 매각되고 그 매각금액이 감정평가 금액과 상이한 경우, 이러한 차이로 인해 비례율 재산정의 필요성이 인정된다면 감정평가액만을 고정적으로 사용할 필요는 없다고 해석하고 있습니다.
따라서, 체비지 매각 이후에는 감정평가 금액 대신 실제 체비지 매각대금을 비례율 산정의 기준으로 삼아 비례율을 재산정하는 것이 실무적으로 가능할 것으로 본다고 회신하고 있으며, 이는 도시개발사업에서 토지소유자 간 부담과 이익의 형평성 확보를 위한 취지로 이해됩니다.
국토교통부는 이와 같이, 비례율 산정 기준이 원칙적으로 감정평가액이더라도, 사후에 체비지 실제 매각금액이 확정되고 그 금액이 감정가와 다를 때에는 비례율을 실제 매각금액 기준으로 재조정하는 것이 도시개발업무지침의 취지 및 실무 운영에 부합한다고 회신하였습니다.

L관련 법령 해석

도시개발업무지침 4-1-4: 비례율 산정 시 체비지 등은 원칙적으로 감정평가한 금액을 기준으로 비례율을 산정하도록 규정
도시개발법: 도시개발사업에서 환지계획·환지설계를 수립하고 비용·수익을 고려하여 토지소유자 간 부담과 이익을 비례적으로 배분하도록 하는 기본 체계
도시개발사업 관련 지침: 체비지는 사업비 충당을 위한 공적 수입 재원으로서 감정가액과 실제 매각가액의 차이는 비례율 조정 필요성의 판단 요소가 됨
도시개발 실무 기준: 환지설계 이후 발생한 실제 매각대금과 감정평가액의 괴리가 큰 경우, 이해관계인 간 형평성을 위해 비례율 재검토가 필요한 상황을 예정

사례 Q&A

1. 도시개발사업에서 체비지 실제 매각금액으로 비례율을 다시 계산할 수 있나요?

답변

국토교통부 유권해석에 따르면, 환지설계 당시에는 감정평가 금액을 기준으로 비례율을 산정하되, 이후 체비지가 실제로 매각되어 그 금액이 감정평가액과 상이하고 비례율 재산정이 필요하다면, 체비지 실제 매각금액을 기준으로 비례율을 재산정하는 것이 실무적으로 가능하다고 보고 있습니다.

근거

국토교통부 도시재생과-902(2012.5.22.) 회신은 도시개발업무지침 4-1-4.의 취지를, 체비지 매각 전 단계에서는 감정평가액을 기준으로 하되, 환지설계 이후 실제 매각대금이 확정되고 감정가와 차이가 있어 비례율 조정이 필요하면 실제 매각금액을 기준으로 재산정하는 것이 가능하다고 해석하고 있습니다.

2. 도시개발 비례율 산정에서 감정평가액과 실제 체비지 매각가가 다르면 어떻게 처리하나요?

답변

도시개발업무지침에 따라 최초 비례율은 감정평가액으로 산정하지만, 국토교통부 회신은 환지설계 후 체비지가 매각되어 실제 매각가가 감정가와 달라 비례율 재산정이 필요할 경우, 이 실제 매각가를 기준으로 비례율을 다시 산정하는 실무 운용이 가능하다고 보았습니다.

근거

도시개발업무지침 4-1-4.는 비례율 산정 기준을 감정평가액으로 정하면서도, 국토교통부 도시재생과-902(2012.5.22.)는 이 규정이 매각 전 상황을 전제로 한 것임을 전제하고, 매각 후에는 실제 체비지 매각대금과 감정가의 차이를 반영해 비례율을 재산정하는 것이 실무적으로 가능하다고 회신하였습니다.

3. 환지설계 이후 비례율 재산정이 필요한 경우 기준 금액은 무엇을 사용해야 하나요?

답변

국토교통부 유권해석에 따르면, 환지설계 이후 체비지가 매각되어 비례율 재산정이 필요한 상황이라면, 최초의 감정평가액 대신 환지설계 이후 확정된 체비지 실제 매각금액을 비례율 재산정의 기준으로 사용하는 것이 실무적으로 가능하다고 보고 있습니다.

근거

국토교통부 도시재생과-902(2012.5.22.)는 도시개발업무지침 4-1-4.가 체비지 매각 전 감정가 기준 비례율 산정을 전제로 한다고 설명하면서, 이후 매각이 이루어져 실제 매각금액이 감정가와 다르고 비례율 조정의 필요성이 있을 경우, 그 실제 매각금액을 기준으로 비례율을 재산정하는 것이 가능하다고 명시하였습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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