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등기부상 명의 미이전 토지의 도시개발 동의대상자

도시재생과-1527  ·  2012. 08. 24.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 토지매매계약으로 잔금까지 모두 지급했으나 소유권 이전등기가 이루어지지 않은 경우, 도시개발사업에서 동의서를 받아야 하는 동의대상자는 실질 매수인인지, 아니면 등기부상 토지소유자인지 궁금합니다.

S요약

토지매매계약으로 잔금을 모두 지급했더라도 소유권 이전등기를 하지 않았다면, 도시개발사업 동의서 징구 시 동의대상자는 실질 매수인이 아니라 「부동산등기법」에 따라 등기부에 등재된 토지소유자로 보아야 한다는 취지로 회신한 사례입니다.
#도시개발 동의대상자 #등기부상 토지소유자 #잔금지급 후 등기 미이전 #도시개발업무지침 1-6-1 #부동산등기법 토지소유자 #도시개발사업 동의비율
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핵심 정리

R회신 내용 도시재생과-1527  ·  2012. 08. 24.

  • 회신 주체·출처: 국토교통부 도시재생과-1527(2012. 8. 24.) 유권해석에 따른 회답 내용입니다.
  • 국토교통부는 질의된 사안에서, 토지매매계약을 통해 잔금을 지급했더라도 소유권 이전등기가 아직 이루어지지 않은 경우에는 도시개발사업에서 동의를 받아야 할 대상이 실질 매수인이 아니라 등기부상 토지소유자라고 회신하였습니다.
  • 그 근거로 「도시개발업무지침」 제1-6-1을 들어, 동의대상자는 「부동산등기법」에 따라 등기부에 등재된 토지소유자로 본다고 명시하였습니다. 즉, 도시개발사업에서 토지소유자 동의 비율 산정이나 동의서 징구 시 기준이 되는 주체는 등기부상 소유자라는 취지입니다.
  • 따라서 잔금 지급 및 사실상의 점유·사용 여부와 무관하게, 도시개발사업 관련 동의서를 받을 때에는 등기부 등본상 명의인에게 동의를 받아야 할 것으로 판단되며, 실질 매수인은 별도의 내부 약정이나 위임 등을 통해 동의 절차에 관여할 수 있을 뿐 동의대상자로 직접 인정되기는 어렵다는 취지로 이해됩니다.

L관련 법령 해석

  • 「도시개발업무지침」 제1-6-1: 도시개발사업 시행을 위한 토지소유자 등의 동의대상자를 규정하고, 동의 기준이 되는 소유자를 명확화
  • 「부동산등기법」: 부동산의 소유권 등 권리관계는 등기부에 의하여 공시되며, 등기부에 등재된 자를 권리자로 보는 공신·공시 기능을 규정
사례 Q&A
1. 잔금까지 지급했지만 등기 이전 전인 토지의 도시개발 동의서는 누구에게 받아야 하나요?
답변
도시개발사업에서 동의서를 징구할 때에는 잔금을 모두 지급했더라도 등기 이전이 되지 않았다면, 동의대상자는 실질 매수인이 아니라 「부동산등기법」에 따라 등기부에 등재된 토지소유자로 보는 것이 타당하다고 판단됩니다.
근거
국토교통부 도시재생과-1527(2012. 8. 24.) 회신에서 「도시개발업무지침」 제1-6-1에 근거해 동의대상자는 등기부에 등재된 토지소유자라고 명시하였습니다.
2. 도시개발사업 토지소유자 동의비율 산정 시 실질 매수인의 지분을 인정받을 수 있나요?
답변
도시개발사업에서 토지소유자 동의비율을 산정할 때에는 등기부상 토지소유자를 기준으로 하므로, 잔금을 지급한 실질 매수인이라도 소유권 이전등기가 되어 있지 않다면 별도로 동의권이 인정되기 어렵다고 해석됩니다.
근거
해당 유권해석은 동의대상자를 「부동산등기법」에 따른 등기부 등재 토지소유자로 한정하고 있어, 실질 매수인의 지위만으로는 동의대상자로 보지 않는다는 취지로 이해됩니다.
3. 도시개발사업 동의서 작성 시 등기부상 소유자가 아닌 매수인의 서명만 받아도 효력이 있나요?
답변
유권해석 취지에 따르면 동의의 적법한 주체는 등기부에 등재된 토지소유자이므로, 등기부상 소유자의 서명·날인이 없는 경우 도시개발사업 동의로서 인정되지 않을 소지가 큰 것으로 보입니다.
근거
국토교통부 도시재생과-1527 회신은 동의대상자를 명확히 등기부상 토지소유자로 한정하고 있어, 다른 자의 단독 동의만으로는 도시개발법령상 요구되는 동의 요건 충족이 어렵다는 점을 시사합니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

등기부상 명의 미이전 토지의 동의대상자

 ⁠[국토교통부 도시재생과-1527, 2012. 8. 24.]

국토교통부(도시활력지원과), 044-201-3740

기관 홈페이지에서 수집한 데이터입니다.

* 출처: ⁠(170323) ⁠(국토교통부) 도시개발법령 관련 주요 질의회신 사례집(2017년)_도시경제과.pdf

【질의요지】

토지매매계약을 통하여 잔금을 지급하였으나 등기부 상 명의이전을 하지 않은 경우 해당 토지의 동의대상자는 누구인지?

【회답】

 ⁠「도시개발업무지침」1-6-1에 따라 동의대상자는 「부동산등기법」에 따라 등기부에 등재된 토지소유자입니다.



출처 : 국토교통부 2012. 08. 24. 도시재생과-1527 | 법제처 유권해석