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환지예정지 지정 전 주택건설사업승인 가능 여부

도시재생과-910  ·  2012. 05. 22.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 환지방식 도시개발사업에서 실시계획인가 고시 후, 환지예정지 지정 이전 단계에 종후 토지에 대해 주택건설사업승인이나 건축허가 신청을 할 수 있는지 여부가 궁금합니다.

S요약

환지방식 도시개발사업에서 실시계획 인가 고시만으로는 해당 종후 토지의 사용이 곧바로 가능하다고 보기 어렵고, 도시개발법 제36조에 따른 환지예정지 지정으로 토지 사용·수익을 시작할 수 있는 시점 이후에야 주택법상 주택건설사업승인 및 건축법상 건축허가 신청이 가능할 것으로 본다는 취지의 유권해석입니다.
#환지방식 도시개발사업 #환지예정지 지정 #실시계획 인가 고시 #도시개발법 제18조 #도시개발법 제36조 #주택건설사업승인 시기
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핵심 정리

R회신 내용 도시재생과-910  ·  2012. 05. 22.

  • 회신 주체·출처: 국토교통부 도시재생과-910(2012. 5. 22.) 유권해석 회신 내용에 따른 설명입니다.
  • 국토개발부(현 국토교통부)는 도시개발법 제18조제2항에 따라 실시계획 인가 고시가 이루어지면 해당 구역의 용도지역 등 도시관리계획이 변경·결정된 것으로 볼 수 있다고 전제하고 있습니다.
  • 다만 같은 법 제36조에 의하면 환지방식 도시개발사업에서는 환지예정지 지정일을 기준으로 그 토지에 대한 사용 또는 수익을 개시할 수 있으므로, 단순히 실시계획 인가 고시만으로는 종후 토지 사용이 가능해지는 것으로 보지 않았습니다.
  • 이에 따라 국토교통부는 실시계획 인가 고시와 환지예정지 지정이 모두 이루어진 이후에 해당 토지에 대해 「주택법」에 따른 주택건설사업승인 및 「건축법」에 따른 건축허가 신청이 가능할 것으로 보인다고 회신하였습니다.
  • 또한 국토교통부는 구체적인 인허가 가능 여부나 세부 요건은 개별 사업 여건과 관련 법령 해석이 수반되어야 하므로, 실제 인허가 여부는 해당 관할의 허가부서에 별도로 문의하여 판단을 받아야 한다는 점을 명시하였습니다.

L관련 법령 해석

  • 도시개발법 제18조제2항: 실시계획 인가 고시 후에는 해당 구역의 용도지역 등 도시관리계획이 변경·결정된 것으로 보는 규정
  • 도시개발법 제36조: 환지방식 도시개발사업에서 환지예정지 지정과 그 지정일부터 토지에 대한 사용 또는 수익을 시작할 수 있는 시점을 정하는 규정
  • 주택법: 일정 규모 이상의 주택을 건설·공급하기 위해 주택건설사업계획 승인을 받아야 하는 절차와 요건을 규정
  • 건축법: 건축물의 건축·대수선·용도변경 등에 관해 건축허가를 받아야 하는 기본 요건과 절차를 규정
사례 Q&A
1. 환지방식 도시개발에서 실시계획인가 후 환지예정지 지정 전 주택건설사업승인 가능한가요?
답변
국토교통부 유권해석에 따르면 실시계획 인가 고시만으로는 종후 토지 사용이 가능해진다고 보기는 어렵고, 도시개발법 제36조에 따른 환지예정지 지정 이후에 해당 토지에 대한 주택건설사업승인 및 건축허가 신청이 가능할 것으로 본다고 회신하고 있습니다.
근거
회신은 도시개발법 제18조제2항으로 실시계획 인가 고시 후 도시관리계획 변경·결정은 인정되지만, 제36조에 따라 토지 사용·수익 개시는 환지예정지 지정 이후로 보아야 하므로 그 이후에 주택법·건축법상 인허가 신청이 가능하다는 취지로 제시하고 있습니다.
2. 도시개발사업 환지예정지 지정 시점과 건축허가 신청 시점은 어떻게 연계되나요?
답변
해당 유권해석에서는 환지방식 도시개발사업의 경우 환지예정지 지정일을 기준으로 토지 사용·수익 개시가 가능하다고 보며, 그 이후에 건축법상 건축허가 신청을 할 수 있을 것으로 본다는 입장을 밝히고 있습니다.
근거
도시개발법 제36조는 환지예정지 지정일부터 토지 사용 또는 수익이 개시된다고 규정하고 있고, 국토교통부는 이를 근거로 환지예정지 지정 이전에는 토지 사용이 제한되므로 건축허가 신청도 환지예정지 지정 이후가 가능 시점이라는 해석을 제시하였습니다.
3. 도시개발 실시계획 인가 후 토지 용도지역이 변경되면 바로 주택사업승인 신청을 할 수 있나요?
답변
실시계획 인가 고시로 용도지역 등 도시관리계획은 변경·결정된 것으로 보지만, 국토교통부 해석에 따르면 환지방식 사업에서는 환지예정지 지정 이전에는 종후 토지 사용이 곤란하므로, 주택건설사업승인 신청은 환지예정지 지정 후가 가능 시점으로 보아야 할 것으로 판단됩니다.
근거
도시개발법 제18조제2항은 실시계획 인가 고시와 도시관리계획 변경의 효력을 규정하고, 제36조는 토지 사용·수익 개시 시점을 환지예정지 지정일로 규율합니다. 이에 따라 국토교통부는 두 조문을 종합해 주택법상 사업승인 신청 가능 시점을 환지예정지 지정 이후로 보는 취지로 회신하였습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

환지예정지에 대한 주택건설 사업승인 시기

 ⁠[국토교통부 도시재생과-910, 2012. 5. 22.]

국토교통부(도시활력지원과), 044-201-3740

기관 홈페이지에서 수집한 데이터입니다.

* 출처: ⁠(130424) ⁠(국토해양부) 도시개발법령_개정에_따른_질의_회신_사례집_도시재생과.pdf

【질의요지】

○ 환지방식 도시개발사업 시행시, 환지예정지 지정 전 실시계획인가 이후 종후 토지에 대한 주택건설사업승인 또는 건축허가 신청이 가능한지?

【회답】

ㅇ 도시개발법 제18조제2항에 따라 실시계획인가 고시 후 용도지역 등 도시관리계획 이 변경ㆍ결정된 것으로 볼 수 있으나, 같은 법 제36조에 따라 환지예정지 지정 ⁠(토지에 대한 사용 또는 수익을 시작되는 날) 이후 해당 토지에 대한 사용이 가능 하므로 실시계획인가 및 환지예정지 지정 이후 「주택법」에 따른 주택건설사업승 인 및 「건축법」에 따른 건축허가 신청 등이 가능할 것으로 보이며, 이에 대한 구체적인 사항은 관련 허가부서에 문의하시기 바랍니다.



출처 : 국토교통부 2012. 05. 22. 도시재생과-910 | 법제처 유권해석