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시행자 지정 전 조합 총회 동의의 유효성 판단

도시재생과-55  ·  2012. 01. 16.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 도시개발사업에서 조합이 아직 시행자 지정을 받지 않은 상태에서 총회를 열어 개발계획(안)에 대해 토지면적 2/3 이상 및 토지소유자 총수 1/2 이상 동의를 받은 경우, 「도시개발법」 제4조제5항에 따른 토지소유자 동의를 받은 것으로 인정될 수 있는지 여부

S요약

도시개발사업에서 환지방식 개발계획을 수립하려면 「도시개발법」 제4조제3항에 따라 토지면적의 2/3 이상과 토지소유자 총수의 1/2 이상의 동의를 받아야 하며, 조합이 시행자로 지정된 이후에는 제4조제5항·제6항에 따라 조합 총회 찬성으로 토지소유자 동의를 갈음할 수 있습니다. 그러나 시행자 지정을 받기 이전의 조합은 제4조제5항·제6항을 적용할 수 없어, 총회 의결만으로 토지소유자 동의를 받은 것으로 볼 수 없고, 제4조제3항의 동의요건 충족 여부로 판단하는 것이 타당하다고 보입니다.
#도시개발법 제4조 #환지방식 도시개발사업 #토지소유자 동의요건 #조합 시행자 지정 #조합 총회 동의 효력 #국토교통부 유권해석
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핵심 정리

R회신 내용 도시재생과-55  ·  2012. 01. 16.

  • 본 회신은 국토교통부 도시재생과(당시 도시활력지원과) 2012.1.16.자 도시재생과-55 회신에 따른 것으로, 「도시개발법」 제4조 관련 동의요건 적용범위를 해석한 내용입니다.
  • 국토교통부는 「도시개발법」 제4조제3항에 따라 환지방식 도시개발사업의 개발계획 수립을 위해서는 토지면적의 2/3 이상에 해당하는 토지소유자와 토지소유자 총수의 1/2 이상의 동의를 받아야 한다고 전제하였습니다.
  • 또한 같은 조 제5항에 따라, 조합이 시행자인 경우에는 조합이 총회를 개최하여 토지면적의 2/3 이상에 해당하는 조합원과 조합원 총수의 1/2 이상의 찬성을 얻으면 제3항에 따른 토지소유자 동의를 받은 것으로 볼 수 있는 특례가 인정된다고 설명하였습니다.
  • 다만 「도시개발법」 제4조제6항은 “시행자가 조합에 해당하는 경우”라고 규정하고 있으므로, 조합이 설립인가를 받았더라도 아직 지정권자로부터 시행자 지정을 받지 못한 조합은 제5항·제6항의 특례를 적용할 수 없는 것으로 보아야 한다고 회신하였습니다.
  • 이에 따라, 시행자 지정을 받기 이전의 조합이 총회를 개최하여 환지방식이 적용되는 토지면적의 2/3 이상 및 구역 토지소유자 총수의 1/2 이상 동의를 받은 경우라 하더라도, 이를 제4조제5항에 따른 ‘토지소유자 동의를 받은 것’으로 당연히 간주할 수는 없다는 취지로 해석된다고 보입니다.
  • 국토교통부는 질의와 같은 경우에는 조합 총회 결의의 형식 여부와 관계없이, 결국 「도시개발법」 제4조제3항이 정한 토지소유자 동의요건을 실제로 충족하였는지 여부를 기준으로 판단하는 것이 타당하다고 명시하였습니다.

L관련 법령 해석

  • 도시개발법 제4조제3항: 환지방식 도시개발사업의 개발계획 수립 시 토지면적의 2/3 이상 및 토지소유자 총수의 1/2 이상 동의를 요건으로 규정
  • 도시개발법 제4조제5항: 조합이 시행자인 경우 총회를 개최하여 토지면적의 2/3 이상에 해당하는 조합원과 조합원 총수의 1/2 이상 찬성을 얻으면 제3항의 토지소유자 동의를 받은 것으로 보는 특례 규정
  • 도시개발법 제4조제6항: 시행자가 조합에 해당하는 경우에 제5항을 적용한다는 전제·범위를 명시하여, 시행자 지정을 받은 조합에 한정되는 것으로 해석되는 규정
사례 Q&A
1. 도시개발사업에서 시행자 지정 전 조합 총회 동의로 토지소유자 동의를 갈음할 수 있나요?
답변
국토교통부 유권해석에 따르면 시행자 지정을 받기 전 조합은 「도시개발법」 제4조제5항·제6항의 특례 적용 대상이 아니므로, 총회에서 찬성을 받았더라도 이를 자동으로 토지소유자 동의를 받은 것으로 간주할 수는 없다고 보입니다.
근거
도시개발법 제4조제6항이 “시행자가 조합에 해당하는 경우”로 한정하고 있어, 시행자 지정 전 조합에는 제4조제5항 특례를 적용할 수 없다는 국토교통부 도시재생과-55 회신 내용을 근거로 합니다.
2. 환지방식 도시개발사업 개발계획 수립 시 필요한 토지소유자 동의요건은 무엇인가요?
답변
환지방식 도시개발사업의 개발계획을 수립하려면 「도시개발법」 제4조제3항에 따라 환지대상 토지면적의 2/3 이상에 해당하는 토지소유자와 구역 토지소유자 총수의 1/2 이상의 동의를 받아야 하는 것으로 보입니다.
근거
국토교통부 도시재생과-55 회신은 「도시개발법」 제4조제3항을 인용하며 환지방식 개발계획 수립 시 면적 기준 2/3 이상, 인원 기준 1/2 이상 동의를 요건으로 명시하고 있습니다.
3. 시행자 지정 후 조합 총회 찬성으로 토지소유자 동의를 갈음할 수 있는 경우는?
답변
조합이 이미 시행자로 지정된 경우에는 「도시개발법」 제4조제5항에 따라 조합 총회에서 토지면적의 2/3 이상에 해당하는 조합원과 조합원 총수의 1/2 이상의 찬성을 얻으면 제4조제3항의 토지소유자 동의를 받은 것으로 볼 수 있는 특례가 인정되는 것으로 보입니다.
근거
도시개발법 제4조제5항·제6항은 시행자가 조합인 경우를 전제로 조합 총회 찬성으로 제4조제3항의 토지소유자 동의를 갈음할 수 있도록 규정하고 있으며, 국토교통부 도시재생과-55 회신에서도 이 특례의 전제가 시행자 지정을 받은 조합임을 전제로 해석하고 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

시행자 지정 전 총회 의결의 개발계획 동의 인정 여부

 ⁠[국토교통부 도시재생과-55, 2012. 1. 16.]

국토교통부(도시활력지원과), 044-201-3740

기관 홈페이지에서 수집한 데이터입니다.

* 출처: ⁠(180319) ⁠(국토교통부) 2018 도시개발법령 관련 주요 질의회신 사례집_도시경제과.pdf

【질의요지】

지정권자로부터 시행자지정을 받기 이전의 조합(설립인가를 득함)이 총회 를 개최하여 개발계획(안)에 대하여 환지방식이 적용되는 토지면적의 2/3 이상에 해당하는 토지소유자와 구역의 토지소유자 총수의 1/2 이상 동의 를 받은 경우 법 제4조제5항에 따라 토지소유자의 동의를 받은 것으로 볼 수 있는지 여부

【회답】

「도시개발법」제4조제3항에 따라 환지방식의 도시개발사업에 대한 개발계획 을 수립하려면 토지면적의 2/3 이상에 해당하는 토지소유자와 토지소유자 총 수의 1/2이상 동의를 받아야 합니다. 또한, 같은조 제5항에 따라 조합인 시행자 가 총회를 개최하여 토지면적의 2/3 이상에 해당하는 조합원과 조합원 총수의 1/2 이상의 찬성을 얻은 경우 제3항에 따른 토지소유자 동의를 받은 것으로 볼 수 있습니다. 다만, 「도시개발법」제4조제6항에서는 ⁠“시행자가 조합에 해당하는 경우”로 규 정하고 있어 조합이 설립되었으나 시행자 지정을 받지 못한 경우에는 동 조항 을 적용할 수 없을 것으로 판단되며 질의내용과 같은 경우는 「도시개발법」 제4조제3항의 규정에 따라 동의요건을 충족하였는지는 판단하는 것이 타당할 것으로 보입니다.



출처 : 국토교통부 2012. 01. 16. 도시재생과-55 | 법제처 유권해석