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무허가 건축물의 도시개발 손실보상 대상 여부

도시재생과-2244  ·  2012. 12. 20.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 도시개발구역 지정 이전에 무단 설치된 무허가 건축물이 있는 경우, 도시개발법 제65조에 따른 손실보상 대상에 해당하는지, 그리고 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조제1항 위반 여부가 보상 대상 인정에 어떤 영향을 미치는지 궁금합니다.

S요약

도시개발구역 내에서 구역 지정 이전에 설치된 무허가 건축물이라 하더라도 도시개발법 제65조에 따라 손실이 발생하면 원칙적으로 보상 대상이 될 수 있으나, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조제1항을 위반한 건축물은 보상 대상에서 제외되도록 규정하고 있으며, 실제 무허가 건축물 손실보상 여부는 공익사업법, 실시계획서(보상계획서), 시행자와의 협의 등을 종합해 지정권자가 판단하는 것으로 보입니다.
#도시개발 무허가 건축물 보상 #도시개발법 제65조 손실보상 #국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 #공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 #도시개발 손실보상 기준 #무허가 건축물 손실보상
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핵심 정리

R회신 내용 도시재생과-2244  ·  2012. 12. 20.

  • 회신 주체·출처: 국토교통부 도시재생과-2244, 2012.12.20.자 유권해석 회신 내용에 따른 설명입니다.
  • 국토교통부는 도시개발구역에서 법 제38조제1항 또는 제64조제1항에 따른 건축물의 이전·제거 등의 행위로 손실을 입은 자가 있는 경우, 도시개발법 제65조제1항에 따라 사업시행자가 그 손실을 보상하여야 한다고 회신하였습니다.
  • 다만 도시개발법 제65조제5항에 따라 손실보상 기준은 원칙적으로 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용하되, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조제1항을 위반한 건축물에 대해서는 그러하지 아니하도록 규정되어 있어, 무허가 상태 자체가 보상 제한 사유가 될 수 있음을 전제하고 있습니다.
  • 이에 따라 단순히 도시개발구역 지정 이전에 설치되었다는 사정만으로 무허가 건축물이 자동으로 손실보상 대상이 되는 것은 아니며, 해당 건축물이 국토계획법 제56조제1항 위반 건축물에 해당하는지 여부가 보상 가능성 판단에서 중요한 요소가 되는 것으로 보입니다.
  • 국토교통부는 무허가 건축물에 대한 손실보상 여부는 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」, 실시계획서(보상계획서)의 구체적인 보상 기준과 범위, 사업시행자와 보상을 받을 자 간의 협의 내용 등을 종합적으로 검토하여 지정권자가 판단하여야 할 사항이라고 명시하였습니다.
  • 따라서 무허가 건축물이라도 법령 위반의 구체적 내용, 사업시행 목적과 계획, 실시계획서상의 보상 원칙, 이해관계인과의 협의 경과 등을 종합적으로 고려해 개별 사안마다 손실보상 대상 포함 여부가 결정될 수 있는 것으로 해석됩니다.

L관련 법령 해석

  • 도시개발법 제38조제1항: 도시개발구역에서 도시개발사업 시행을 위해 필요한 건축물의 이전·제거 등의 행위를 규정
  • 도시개발법 제64조제1항: 도시개발사업 시행과 관련된 사용·수익의 제한 등으로 인한 손실 발생 가능성을 전제한 행위를 규정
  • 도시개발법 제65조제1항: 도시개발구역에서 제38조제1항 또는 제64조제1항에 따른 행위로 손실을 입은 자에 대해 사업시행자가 손실보상을 하도록 규정
  • 도시개발법 제65조제5항: 손실보상 기준에 관하여 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용하도록 규정
  • 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조제1항: 개발행위허가 대상 건축물 등에 대해 허가 없이 건축하는 무허가 건축물을 금지하고, 이 규정을 위반한 건축물에 대해서는 손실보상 준용에서 제외되도록 하는 취지
사례 Q&A
1. 도시개발구역에서 무허가 건축물도 손실보상 받을 수 있나요?
답변
도시개발구역 내 무허가 건축물도 도시개발법 제65조제1항에 따른 행위로 손실이 발생한 경우라면 원칙적으로 보상 대상 가능성이 있습니다. 다만 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조제1항을 위반한 건축물은 보상 기준 준용에서 제외되므로, 해당 위반 여부와 보상계획서·협의 내용 등을 종합해 지정권자가 판단하는 것으로 보입니다.
근거
국토교통부 도시재생과-2244 회신은 도시개발법 제65조제1항에 따라 손실보상 의무를 인정하면서도, 제5항에 따른 공익사업법 준용에서 국토계획법 제56조제1항 위반 건축물은 제외된다고 설명하고, 최종 보상 여부는 개별 법령·실시계획서·협의를 종합해 지정권자가 결정해야 한다고 밝히고 있습니다.
2. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 위반 건축물은 왜 보상 제외되나요?
답변
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조제1항을 위반한 건축물은 허가 없이 설치된 무허가 건축물이므로, 도시개발법 제65조제5항에서 준용하는 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률상의 보상 기준 적용 대상에서 제외되도록 규정되어 있습니다. 이는 위법 건축물에 대해 공익사업 보상 범위를 제한하려는 취지로 보입니다.
근거
국토교통부 도시재생과-2244 회신은 도시개발법 제65조제5항에 따라 공익사업법을 준용하되, 국토계획법 제56조제1항을 위반한 건축물에 대해서는 그러하지 아니하다고 명시하고 있어, 해당 위반 건축물이 손실보상 범위에서 배제될 수 있음을 전제로 설명하고 있습니다.
3. 도시개발사업에서 무허가 건축물 보상 여부는 누가 어떻게 결정하나요?
답변
무허가 건축물 손실보상 여부는 일률적으로 정해지지 않고, 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률, 실시계획서(보상계획서)상의 기준, 시행자와 보상 대상자 간의 협의 내용 등을 종합하여 지정권자가 판단하는 것으로 보입니다.
근거
국토교통부 도시재생과-2244 회신은 무허가 건축물의 손실보상 여부에 관해, 공익사업법, 실시계획서(보상계획서), 시행자와 보상을 받을 자와의 협의 등을 종합적으로 고려하여 지정권자가 판단해야 한다고 명시하여, 개별 사안별 재량적 판단 구조임을 밝히고 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

무허가 건축물의 보상대상

 ⁠[국토교통부 도시재생과-2244, 2012. 12. 20.]

국토교통부(도시활력지원과), 044-201-3740

기관 홈페이지에서 수집한 데이터입니다.

* 출처: ⁠(180319) ⁠(국토교통부) 2018 도시개발법령 관련 주요 질의회신 사례집_도시경제과.pdf

【질의요지】

도시개발사업지구 내에서 도시개발구역 지정 이전에 무단으로 설치한 무 허가 건축물에 대하여 도시개발법 제65조(손실보상) 제1항에 의거 손실보 상 대상인지 여부

【회답】

도시개발구역에서 건축물의 이전ㅇ제거 등 법 제38조제1항 또는 제64조 제1항 에 따른 행위로 손실을 입은 자가 있으면 법 제65조 제1항에 따라 사업시행자 가 그 손실을 보상하여야 하며, 이때 보상기준에 관하여는 같은법 제5항에 따 라 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용하도록 하 고 있으나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조 제1항을 위반한 건축 물에 대하여는 그러하지 아니하도록 규정하고 있습니다. 다만, 무허가 건축물의 손실보상 여부는 개별법률(공익사업을 위한 토지등의 취 득 및 보상에 관한 법률), 실시계획서(보상계획서), 시행자, 보상을 받을자와의 협의 등을 종합적으로 고려하여 지정권자가 판단하여야 할 것으로 보입니다.



출처 : 국토교통부 2012. 12. 20. 도시재생과-2244 | 법제처 유권해석