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비례율 재산정 시 체비지 실제 매각금액 적용 가능 여부

도시재생과-902 · 2012. 05. 22.

질의 및 요약

Q질의내용

도시개발사업에서 환지설계 이후 체비지가 실제로 매각된 경우, 감정평가 금액이 아니라 체비지 실제 매각금액을 기준으로 비례율을 다시 산정하는 것이 가능한지요?

S요약

도시개발업무지침 4-1-4.에서는 비례율 산정 시 감정평가 금액을 기준으로 하도록 규정하고 있으나, 이는 환지설계 당시 체비지 실제 매각대금을 알 수 없는 상황을 전제로 한 것입니다. 따라서 환지설계 이후 체비지가 실제로 매각되어 그 금액이 감정가와 상이하고 비례율 재산정이 필요하다면, 실제 체비지 매각금액을 기준으로 비례율을 재산정하는 것도 실무상 가능하다고 판단됩니다.

#도시개발업무지침 #비례율 재산정 #체비지 실제 매각금액 #감정평가 금액 #환지설계 #국토교통부 유권해석

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핵심 정리

R회신 내용 도시재생과-902 · 2012. 05. 22.

회신 주체·출처: 국토교통부 도시재생과-902(2012. 5. 22.) 유권해석에 따른 회신 내용입니다.
국토교통부는 도시개발업무지침 제4-1-4.에서 비례율 산정 시 감정평가 금액을 기준으로 하도록 한 것은, 체비지가 매각되기 전인 환지설계 단계에서는 실제 체비지 매각대금을 알 수 없다는 점을 고려한 규정이라고 설명하였습니다.
따라서 환지설계 이후 체비지가 실제로 매각되어 그 실제 매각금액이 기존 감정평가 금액과 다르고, 그로 인해 비례율 재산정이 필요하다고 인정되는 경우에는, 당초 감정가액이 아니라 실제 매각대금을 기준으로 비례율을 재산정하는 것이 실무적으로 가능하다고 보인다고 회신하였습니다.
이 유권해석은 비례율 산정의 원칙적 기준은 감정평가 금액이지만, 사업 진행 과정에서 체비지의 현실 매각가가 확인되고 그 차이가 비례율에 영향을 미치는 경우에는, 실제 거래금액을 반영하여 비례율을 조정할 수 있다는 점을 인정한 것으로 이해됩니다.
따라서 도시개발사업 시행자는 환지설계 후 체비지 매각 결과 감정가와 매각가가 상이하여 이해관계인 간 형평성 확보 등을 위해 비례율 재산정이 필요하다고 판단되는 경우, 관련 절차와 지침을 준수하는 전제 하에 실제 매각금액을 반영한 비례율 재산정을 검토할 수 있을 것으로 보입니다.

L관련 법령 해석

도시개발법: 도시개발사업 시행 절차, 환지, 체비지 처분 등 기본 사항을 규정하는 법률로서, 비례율 산정과 환지설계의 법적 근거를 제공
도시개발업무지침 제4-1-4: 비례율 산정 시 감정평가한 금액을 기준으로 하도록 정하여, 환지설계 단계에서의 기준을 제시
도시개발법 시행령: 체비지의 처분, 환지계획 수립 및 변경 절차 등을 구체화하여 비례율 조정·재산정의 절차적 근거를 마련
도시개발법 시행규칙: 감정평가, 환지 관련 세부 기준과 서류 작성 방법 등을 규정하여 비례율 산정 시 참고 기준을 제공

사례 Q&A

1. 도시개발사업 비례율 재산정 시 체비지 실제 매각금액을 기준으로 할 수 있나요?

답변

국토교통부 유권해석에 따르면, 환지설계 단계에서는 감정평가 금액을 기준으로 비례율을 산정하되, 이후 체비지가 실제 매각되고 그 실제 매각금액이 감정가와 상이하여 비례율 재산정이 필요한 경우에는, 실제 체비지 매각대금을 기준으로 비례율을 재산정하는 것도 실무적으로 가능하다고 판단됩니다.

근거

도시개발업무지침 제4-1-4.는 비례율 산정 기준을 감정평가 금액으로 규정하나, 국토교통부 도시재생과-902(2012.5.22.) 회신에서 이는 매각 전 단계의 편의를 위한 것일 뿐, 환지설계 이후에는 실제 체비지 매각금액을 기준으로 한 비례율 재산정도 실무상 허용된다고 밝히고 있습니다.

2. 환지설계 후 체비지 매각가와 감정가가 다를 때 비례율을 조정해야 하나요?

답변

국토교통부 회신 취지에 따르면, 환지설계 이후 체비지가 매각된 결과 매각금액과 감정가액이 상이하고, 이로 인해 비례율 재산정이 필요하다고 판단되는 경우에는, 실제 매각금액을 반영하여 비례율을 다시 산정하는 것이 실무적으로 가능하다고 보입니다.

근거

도시개발업무지침 제4-1-4.는 비례율 산정 기준을 제시할 뿐, 매각 후 재산정을 금지하지 않습니다. 국토교통부 도시재생과-902 유권해석은 감정가와 실제 체비지 매각대금이 다르고 비례율 재산정 필요성이 인정되면, 실제 매각가를 기준으로 비례율을 재산정할 수 있다는 입장을 명시하고 있습니다.

3. 도시개발업무지침 4-1-4에서 감정평가 금액을 기준으로 정한 이유는 무엇인가요?

답변

국토교통부는 도시개발업무지침 4-1-4.에서 비례율 산정 기준을 감정평가 금액으로 정한 이유를, 환지설계 시점에는 아직 체비지가 매각되지 않아 실제 매각대금을 알 수 없는 상황을 고려한 것이라고 설명하고 있습니다.

근거

도시재생과-902(2012.5.22.) 회신에서 국토교통부는 지침상 감정평가 금액 기준은 체비지 매각 전 환지설계 단계의 한계를 보완하기 위한 것이라고 명시하면서, 환지설계 이후 실제 매각금액이 확정되고 필요성이 있을 경우에는 그 금액을 기준으로 비례율 재산정이 실무적으로 가능하다고 밝히고 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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