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무허가 건축물 존재 토지의 환지방식 토지평가 기준

도시재생과-1594  ·  2012. 09. 06.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 환지방식 도시개발사업에서 무허가 건축물이 1989년 1월 24일 이전에 축조된 건축물인 경우, 해당 토지의 평가는 어떤 절차와 기준에 따라 산정해야 하는지요?

S요약

환지방식 도시개발구역 내 무허가 건축물이 1989.1.24 이전 건축으로 확인되는 경우에도, 해당 토지의 평가는 수용방식과 달리 「도시개발법」 제28조제3항에 따라 감정평가업자의 평가를 거쳐 토지평가협의회 심의 후 시행자가 결정하도록 되어 있으므로, 구체적인 평가는 감정평가 관계법령 및 토지평가협의회의 심의 기준에 따르는 것으로 보입니다.
#환지방식 도시개발 #무허가 건축물 토지평가 #1989년 1월 24일 이전 건축물 #도시개발법 제28조 #토지평가협의회 #감정평가업자 평가
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핵심 정리

R회신 내용 도시재생과-1594  ·  2012. 09. 06.

  • 본 회시는 국토교통부 도시재생과(옛 도시활력지원과) 2012.9.6.자 도시재생과-1594 호 유권해석(도시개발법령 관련 주요 질의회신 사례집 수록)에 따른 것입니다.
  • 환지방식이 적용되는 도시개발구역에서 조성토지 등의 가격을 평가할 때에는 「도시개발법」 제28조제3항에 따라 감정평가업자의 평가를 거친 후 토지평가협의회 심의를 거쳐 시행자가 최종적으로 가격을 결정하도록 규정되어 있습니다.
  • 따라서 질의와 같이 무허가 건축물이 1989.1.24. 이전에 건축된 것으로 확인되는 토지라 하더라도, 환지방식 도시개발사업에서는 별도의 일률적인 가감 기준을 정하여 적용하기보다는, 감정평가 관계법령에서 정한 방법에 따라 감정평가업자가 평가한 후 그 결과를 토지평가협의회가 심의하는 절차를 따르는 것이 타당하다고 회신하고 있습니다.
  • 국토교통부는 수용방식 도시개발사업과의 차이를 전제로, 환지방식에서는 토지평가가 법령에 따른 감정평가 및 토지평가협의회 심의에 의해 이루어지므로, 무허가 건축물의 존부나 건축 시기(예: 1989.1.24. 이전 여부)에 따른 구체적인 평가방법·가감률 등은 감정평가 관계법령과 토지평가협의회 심의에서 정하는 바에 따라야 한다는 입장을 밝히고 있습니다.
  • 결국, 해당 토지의 가액이 어떻게 산정되는지는 개별 사업에서 지정된 감정평가업자의 평가 내용과, 해당 사업 토지평가협의회가 심의·의결한 기준에 의해 구체화되며, 본 유권해석은 이러한 절차와 원칙을 재확인한 것으로 이해됩니다.

L관련 법령 해석

  • 도시개발법 제28조 제3항: 환지방식이 적용되는 도시개발구역의 조성토지 등의 가격은 감정평가업자의 평가를 거쳐 토지평가협의회의 심의를 받은 후 시행자가 결정하도록 규정
  • 감정평가 관련 법령(감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 등): 개발사업 대상 토지의 가격 산정 시 적정한 시가와 개별 사정을 반영하여 감정평가업자가 평가하도록 하는 기본 규정
  • 도시개발법상 환지방식 규정(제26조 이하): 도시개발사업에서 토지를 종전 토지와 신규 조성토지로 교환하는 환지 방식의 절차와 원칙을 규정하여 토지소유자 간 형평성과 사업의 공공성을 확보
  • 도시개발법 시행령 토지평가협의회 관련 규정: 도시개발구역 내 토지 평가 기준과 토지평가협의회 심의 절차를 정하여 감정평가 결과를 검토·조정하는 기능을 부여
사례 Q&A
1. 환지방식 도시개발에서 1989년 이전 무허가 건축물 토지 평가는 어떻게 하나요?
답변
환지방식 도시개발구역에서 1989년 1월 24일 이전의 무허가 건축물이 존재하는 토지라도, 토지 가격은 「도시개발법」 제28조제3항에 따라 감정평가업자의 평가를 받은 후 토지평가협의회 심의를 거쳐 시행자가 결정하는 방식으로 산정되는 것으로 보입니다.
근거
국토교통부 도시재생과-1594 회신은 환지방식 도시개발구역 내 토지 평가는 도시개발법 제28조제3항에 따른 감정평가와 토지평가협의회 심의 절차에 따라야 하며, 무허가 건축물의 1989.1.24. 이전 건축 여부만으로 별도 일률 기준을 정하지 않는다고 밝히고 있습니다.
2. 수용방식이 아닌 환지방식 도시개발에서 토지 가격 결정 절차는 무엇인가요?
답변
수용방식과 달리 환지방식 도시개발에서는 조성토지 등의 가격을 감정평가업자의 평가를 먼저 받은 후, 그 결과를 토지평가협의회가 심의하고, 이를 바탕으로 시행자가 최종 가격을 결정하는 절차를 따르는 것으로 해석됩니다.
근거
도시재생과-1594 유권해석은 환지방식 도시개발구역의 토지 평가는 「도시개발법」 제28조제3항이 정한 바에 따라 감정평가와 토지평가협의회 심의를 거쳐 시행자가 결정해야 한다고 명시하고 있습니다.
3. 무허가 건축물의 건축 시기가 도시개발 환지 토지평가에 직접적인 법정 특례를 주나요?
답변
본 회신에 따르면 1989.1.24. 이전 무허가 건축물이라는 사정만으로 도시개발 환지 토지평가에 대한 별도의 명시적 특례가 부여된다고 보기는 어렵고, 평가는 감정평가 관계법령과 토지평가협의회 심의 기준에 따라 구체적으로 반영되는 것으로 이해됩니다.
근거
국토교통부 도시재생과-1594 회답은 질의에서 제시된 1989.1.24. 이전 무허가 건축물 여부와 관계없이, 해당 토지평가는 감정평가 관계법령 및 토지평가협의회 심의에서 정하는 바에 따라야 한다고만 밝히고 있어, 일률적인 법정 특례보다는 개별 평가 과정에서 반영된다는 취지로 해석됩니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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무허가 건축물의 토지평가 방식

 ⁠[국토교통부 도시재생과-1594, 2012. 9. 6.]

국토교통부(도시활력지원과), 044-201-3740

기관 홈페이지에서 수집한 데이터입니다.

* 출처: ⁠(170323) ⁠(국토교통부) 도시개발법령 관련 주요 질의회신 사례집(2017년)_도시경제과.pdf

【질의요지】

환지방식의 도시개발 추진시 무허가 건축물이 '89.1.24 이전의 건축물로 확인될 경우의 토지평가 방식

【회답】

수용방식 도시개발사업과 달리 환지방식이 적용되는 도시개발구역에 있는 조 성토지 등의 가격을 평가할 때는 「도시개발법」 제28조제3항에 따라 감정평가 업자의 평가를 거친 이후에 토지평가협의회 심의를 거쳐 시행자가 결정하도록 하고 있으므로 질의하신 토지의 평가는 감정평가 관계법령 및 토지평가협의회의 심의에서 정하는 바에 따라야 할 것으로 판단됨을 알려드립니다.



출처 : 국토교통부 2012. 09. 06. 도시재생과-1594 | 법제처 유권해석