임차인 신축 건물 무상이전과 부가가치세 과세표준

토지 임대 후 임차인 신축 건물 무상이전 시 부가가치세 과세표준 여부

법규부가2012-79 · 2012. 03. 15.

질의 및 요약

Q질의내용

토지 소유자가 토지 임대기간 종료 시 임차인이 자기 비용으로 신축한 건물을 무상으로 이전받고 이에 대한 증여세를 신고·납부한 경우, 그리고 이후 그 건물을 포함한 부동산을 다시 같은 임차인에게 임대하는 경우에, 무상으로 이전받은 건물 가액이 임대인의 토지임대 또는 재임대 용역에 대한 부가가치세 과세표준에 포함되는지 여부가 궁금합니다.

S요약

임대인이 토지를 임대하면서 임차인에게 자기 비용으로 건물을 신축·사용하게 한 뒤 임대차 기간 종료 시 건물을 철거하거나 임대인에게 무상으로 이전하기로 한 경우, 임대인이 건물 무상이전에 대하여 증여세를 신고·납부하였다면 그 건물 가액은 당초 토지임대용역에 대한 부가가치세 과세표준에 포함되지 않는 것으로 보입니다. 이후 임대인이 해당 건물을 취득한 상태에서 임차인에게 다시 임대하는 경우에도, 무상으로 이전된 건물 가액은 재임대 용역의 과세표준에 포함되지 않는 것으로 판단됩니다.

#부가가치세 과세표준 #토지 임대 부가세 #임차인 신축 건물 무상이전 #국세청 법규부가2012-79 #증여세와 부가세 관계 #후불임대료 판단

핵심 정리

R회신 내용 법규부가2012-79 · 2012. 03. 15.

본 회신은 국세청 법규과 소관 유권해석인 국세청 법규부가2012-79 (2012.03.15.)의 답변 내용에 따른 것으로, 토지 임대 및 건물 무상이전에 대한 부가가치세 과세표준 포함 여부를 판단기준으로 제시한 것입니다.
토지 소유자인 임대인이 가전제품 판매업자인 임차인과 토지 임대차계약을 체결하면서, 임차인이 자기 비용으로 토지 위에 건물을 신축하여 일정 기간 사용하는 대신, 임대차계약 종료 시 건물을 철거·원상회복하거나 임대인에게 건물을 무상으로 이전하기로 약정한 사안에서, 임대인은 임대료를 금전으로 수취하였습니다.
당초 약정에 따라 임대차계약기간 종료 시점에 임차인이 철거 대신 건물을 임대인에게 무상 이전하고, 임대인이 이에 대해 상속세 및 증여세법에 따라 증여세를 신고·납부한 경우, 국세청은 해당 건물의 가액을 임대인의 당초 토지임대용역 공급에 대한 부가가치세 과세표준에 포함하지 않는 것으로 보았습니다.
이는 당초 토지 임대차계약에서 임대인이 이미 임대료를 금전으로 수령하고 있고, 건물 무상이전은 상속세 및 증여세법상 증여로 과세되어 별도의 과세체계를 통해 부담이 이루어졌다는 점에서, 건물 가액을 다시 토지임대용역의 대가(후불임대료 등)로 보아 부가가치세 과세표준에 포함시키는 것은 타당하지 않다는 취지로 이해됩니다.
실무에서 관할 세무서가 건물의 무상이전을 ‘후불임대료’로 보아 임대인에게 부가가치세를 과세하였으나, 이에 대한 심판청구 결정(2011.6.29)에서 건물 무상이전은 토지 임대와 직접적인 대가 관계에 있다기보다는 임대차기간 2년 연장에 따른 조치로 보는 것이 타당하다고 판단하였고, 후불임대료로 보아 부가가치세를 과세하는 것은 잘못된 것으로 보인다고 결정하였습니다.
국세청은 이러한 심판 결정 취지를 반영하여, 건물의 무상이전이 토지임대용역의 직접적인 대가로 보기 어렵고, 이미 증여세 과세가 이루어진 점 등을 고려할 때, 당초 토지 임대에 대한 부가가치세 과세표준에 건물 가액을 포함하지 않는다고 회신하였습니다.
아울러, 임대인이 건물 소유권을 무상으로 이전받아 취득한 후, 새로운 부동산임대차계약을 체결하여 동일 임차인에게 해당 부동산(토지+건물)을 다시 임대하는 경우에도, 국세청은 무상으로 이전된 건물의 가액은 변경된 임대용역의 공급에 대한 부가가치세 과세표준에 포함하지 않는다고 명시하였습니다.
이는 재임대 단계에서는 임대인이 이미 건물의 소유자가 되었고, 재임대 계약에서 약정된 월 임대료 등 금전 임대료가 부가가치세 과세표준이 되며, 과거에 무상으로 이전받은 건물 가액을 다시 대가로 볼 수 없다는 점을 근거로 한 것입니다.
따라서, 질의와 같은 구조에서 임대인이 건물 무상이전에 대하여 증여세를 적정하게 신고·납부하였다면, 그 무상이전 건물 가액은 (1) 당초 토지임대용역의 부가가치세 과세표준, (2) 이후 재임대용역의 부가가치세 과세표준 어느 쪽에도 포함되지 않는 것으로 해석된다고 볼 수 있습니다.

L관련 법령 해석

부가가치세법 제6조 제1항 재화의 공급: 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의해 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 규정하여, 무상 이전이라도 재화의 공급에 해당할 수 있음을 명시
부가가치세법 시행령 제14조 제1항 재화공급의 범위: 매매계약, 가공계약, 교환계약, 경매·수용·현물출자 기타 계약상 또는 법률상 원인에 따른 재화의 인도·양도를 모두 재화의 공급으로 규정
부가가치세법 시행령 제14조 제1항 제3호 교환계약에 의한 공급: 재화의 인도대가로 다른 재화를 인도받거나 용역을 제공받는 경우를 재화의 공급으로 보아, 대가 관계 존재 여부를 과세표준 판단의 기준으로 삼는 취지
부가가치세법 시행령 제14조 제1항 제4호 기타 계약상 또는 법률상 원인: 경매·수용·현물출자 등 다양한 사유에 의한 인도·양도도 재화 공급으로 포함하되, 구체 사안에서는 해당 재화가 특정 용역의 대가인지 별도로 판단해야 함

사례 Q&A

1. 임차인이 신축한 건물을 임대차 종료 시 임대인에게 무상 이전한 경우 부가가치세 과세표준에 포함되나요?

답변

국세청 법규부가2012-79에 따르면, 임대차기간 종료 시 임차인이 자기 비용으로 신축한 건물을 임대인에게 무상으로 이전하고, 임대인이 이에 대해 증여세를 신고·납부한 경우에는 그 건물 가액을 토지임대용역에 대한 부가가치세 과세표준에 포함하지 않는 것으로 해석되고 있습니다.

근거

부가가치세법 제6조 및 시행령 제14조는 재화 공급의 범위를 규정하나, 국세청 법규부가2012-79는 본 사안의 건물 무상이전은 이미 증여세 과세가 이루어진 별도의 거래로 보아, 토지임대용역의 대가로 보기는 어렵다고 보면서 과세표준에서 제외된다고 회신하였습니다.

2. 무상으로 이전받은 건물을 포함한 부동산을 다시 임대할 때 과거 무상이전 건물 가액도 부가가치세 과세표준에 포함되나요?

답변

해당 유권해석에서는 임대인이 무상으로 취득한 건물을 포함한 부동산을 임차인에게 재임대하는 경우에도, 과거 무상 이전된 건물 가액은 새로운 임대용역의 부가가치세 과세표준에 포함되지 않는 것으로 보고 있으며, 과세표준은 재임대 계약에서 정한 금전 임대료를 기준으로 판단되는 것으로 보입니다.

근거

국세청 법규부가2012-79는 임대인이 건물을 취득한 후 임차인에게 다시 임대하는 경우에도, 무상으로 이전된 건물의 가액은 변경된 임대용역 공급에 대한 과세표준에 포함되지 않는다고 명시하고 있어, 부가가치세 과세표준은 재임대 계약상의 금전 대가 중심으로 산정된다는 점을 확인해 줍니다.

3. 건물 무상이전을 후불임대료로 보고 부가가치세를 과세한 처분은 어떻게 판단되었나요?

답변

심판청구 결정(2011.6.29)에서 건물 무상이전은 토지 임대와 직접적인 대가관계에 있다기보다는 임대차기간 연장에 따른 조치로 보아야 하므로, 이를 후불임대료로 보아 부가가치세를 과세한 것은 잘못된 것으로 판단된다고 보았고, 국세청 유권해석도 이 취지를 반영하여 건물 가액을 임대용역 과세표준에서 제외하는 것으로 회신하였습니다.

근거

사안에서 관할 세무서는 건물 무상이전을 후불임대료로 보아 부가가치세를 과세하였으나, 심판청구 결정은 건물 무상이전의 성격을 임대차 연장에 따른 조치로 파악하고 토지임대용역의 직접 대가로 보기 어렵다고 판단하였습니다. 국세청 법규부가2012-79 역시 이 결정을 근거로, 무상 이전 건물 가액은 부가가치세 과세표준에 포함되지 않는다고 명확히 한 것입니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

당초 토지의 임대차계약기간이 종료하는 때에 임대인에게 건물이 무상으로 이전되는 경우로서 임대인이 해당 건물의 취득에 대하여 증여세를 신고,납부한 경우에는 임대인의 토지임대용역 공급에 대한 과세표준에 포함되지 아니하는 것입니다. 또한, 임대인이 건물을 취득한 후에 그 임차인에게 해당 부동산을 재임대하는 경우에도 임대용역의 공급에 대한 과세표준에 포함되지 아니하는 것임

답변내용

토지를 소유한 자(이하 ⁠“임대인”이라 한다)가 가전제품 판매업자(이하 ⁠“임차인”이라 한다)와 토지의 임대차 계약을 체결하고 그 대가를 금전으로 받으면서 임차인으로 하여금 해당 토지 위에 건물을 신축하여 일정기간 동안 사용하게 한 후 임대차계약기간이 종료되는 때에 임차인이 건물을 철거하고 원상회복하여 주거나 임대인에게 건물을 무상으로 이전하기로 함에 따라 당초 토지의 임대차계약기간이 종료하는 때에 임대인에게 건물이 무상으로 이전되는 경우로서 임대인이 상속세 및 증여세법에 따라 해당 건물의 취득에 대하여 증여세를 신고,납부한 경우에는 해당 건물의 가액은 임대인의 당초 토지임대용역 공급에 대한 부가가치세 과세표준에 포함되지 아니하는 것입니다. 또한, 임대인이 건물을 취득한 후에 새로운 부동산임대차계약에 따라 그 임차인에게 해당 부동산을 임대하는 경우에도 무상으로 이전된 건물의 가액은 변경된 임대용역의 공급에 대한 부가가치세 과세표준에 포함되지 아니하는 것입니다. 끝.

1. 사실관계

○ 임대관계

- 임대인 : 토지를 소유한 자(이하 ⁠“임대인”이라 한다)

- 임차인 : 가전제품 판매업자(이하 ⁠“임차인”이라 한다)

- 임대물건 : 인천시 석남동 480-5 소재 토지 879㎡

- 임대계약내용

⋅ 임대기간 : 2003. 4.30. ～ 2010. 4.30.까지

○ 임대인은 임대기간 만료시 분쟁을 방지하기 위하여 서울지방법원에 제소전 화해신청을 하여 2003.11.3 아래와 같이 화해결정을 받음

- 임대기간 만료시 쟁점 건물을 임차인이 철거하고, 임대인은 임대보증금 반환

- 임대인의 요구가 있을 경우에는 건물을 철거하지 아니하고 임차인 부담으로 임대인에게 건물의 소유권 이전

○ 임대인은 2010년 5월에 임차인과 임대차변경계약을 체결함

- 임차인의 기간 연장 요구함에 따라 임대인은 건물을 무상이전 받고 임대기간(2010.5.1.∼2012.4.30)을 2년 연장하면서 월임대료는 1천350만원으로 인상

- 2010.5.20. 임대인은 건물의 소유권을 이전받고, 무상이전에 대하여 증여세 50백만원 신고･납부

○ 건물무상이전에 대하여 2010.12.1 서인천세무서에서 부가가치세 과세

- 무상이전 받은 것에 대하여 후불임대료를 지급받은 것으로 보아 임대인에게 부가가치세 과세, 신청인은 심판청구 제기

○ 심판청구 결정 내용(2011.6.29)

- 건물의 무상이전은 토지의 임대와 직접적인 대가관계에 있다기 보다는 임대차기간을 2년 연장함에 따른 조치라 할 것이므로 후불임대료로 보아 부가가치세를 과세하는 것은 잘못된 것으로 판단된다고 결정

○ 임대차 재연장 계약

-갱신된 임대기간이 2012.4월에 종료되나, 임차인이 계약기간을 재연장 해 주기를 요청하고, 임대인 또한 재계약을 희망

2. 신청내용

○ 가전제품 판매업을 운영하는 임차인이 임대인의 토지에 자기의 비용과 명의로 건물을 신축하여 일정기간 동안 사업용으로 사용한 후

- 임대차계약 종료시 임대인의 요구에 따라 건물의 등기부상 소유권을 임대인에게 무상이전 받은 후

- 계약기간을 재연장 하는 경우에도 임대용역과 관계없이 받은 동 건물의 가액이 임대인의 임대용역 공급에 대한 부가가치세 과세표준에 포함되지 아니하는 지 여부

3. 관련법령

○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도(引渡) 또는 양도(讓渡)하는 것으로 한다. ⁠(2010. 1. 1. 개정)

○ 부가가치세법 시행령 제14조 【재화공급의 범위】

① 법 제6조 제1항에 규정하는 재화의 공급은 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다. ⁠(1999. 12. 31. 개정)

1. 현금판매ㆍ외상판매ㆍ할부판매ㆍ장기할부판매ㆍ조건부 및 기한부판매ㆍ위탁판매 기타 매매계약에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것 ⁠(1999. 12. 31. 단서삭제)

2. 자기가 주요자재의 전부 또는 일부를 부담하고 상대방으로부터 인도받은 재화에 공작을 가하여 새로운 재화를 만드는 가공계약에 의하여 재화를 인도하는 것

3. 재화의 인도대가로서 다른 재화를 인도받거나 용역을 제공받는 교환계약에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것

4. 경매⋅수용⋅현물출자 기타 계약상 또는 법률상의 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것

출처 : 국세청 2012. 03. 15. 법규부가2012-79 | 국세법령정보시스템

간편 문의

토지 임대 후 임차인 신축 건물 무상이전 시 부가가치세 과세표준 여부

Q질의내용

S요약

R회신 내용 법규부가2012-79 · 2012. 03. 15.

L관련 법령 해석

요지

답변내용