신축임대주택 감면특례와 분양권 매입 임대주택 포함 여부

요지

신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례가 적용되는 주택에는 타인으로부터 분양권을 구입하여 취득하는 매입임대주택이 포함됨

회신

「조세특례제한법」 제97조의2제1항제2호에 따른 매입임대주택으로 양도소득세의 감면특례가 적용되는 주택에는 타인으로부터 분양권을 구입하여 취득하는 것이 포함되는 것입니다.

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 甲은 아래와 같이 3채의 주택(모두 국민주택)을 임대하고 있음

   * 3주택 모두 임대사업자등록함

○ 질의내용

- 조세특례제한법 제97조의2에 따른 신축임대주택 해당 여부를 판단할 때 타인으로부터 분양권을 승계취득한 경우(B)에도 신축임대주택에 해당하는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

○ 조세특례제한법 제97조의2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】

① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 이 조에서 "신축임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 ⁠「임대주택법」에 따른 건설임대주택

가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택

나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 ⁠「임대주택법」에 따른 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우만 해당한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다)

가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택

나. 제1호나목에 해당하는 주택

② 신축임대주택에 관하여는 제97조제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다.

○ 조세특례제한법 시행령 제97조의2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】

① 법 제97조의2제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의2제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다.

② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고·세액감면의 신청·임대기간의 계산등에 관하여는 제97조제2항 내지 제6항의 규정을 준용한다. 다만, 제97조제4항의 규정을 준용함에 있어서 법 제97조의2제1항제2호의 규정에 의한 매입임대주택의 경우에는 제97조제4항 각호에 규정된 서류외에 매매계약서 사본과 계약금 지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

○ 기획재정부 재산세제과-330, 2011.05.06.

[사실관계]

① 2001.3.5. : 최초분양계약

② 2001.3.9. : 분양권 전매로 주택 취득

③ 2001.3.30. : 주택임대사업자등록 및 임대사업 개시

※ 감면특례기간 : 1999.8.20.∼2001.12.31.

④ 2011.1.6. : 임대(5년 이상)후 양도

     2001.3.5. 2001.3.9. 2001.3.30. 2011.1.6.

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     갑 → 을 을 → 병 임대개시 양도

  최초분양계약 분양권 전매 ⁠(병) ⁠(병)

│← 감면특례기간:1999.8.20.∼2001.12.31. →│

[질의요지]

o 감면특례기간(1999.8.20.∼2001.12.31.) 중에 타인으로부터 분양권을 매입하여 취득한 신축임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도한 경우

- 조특법 제97조의2에 따른 양도세 감면을 적용받을 수 있는지 여부

* 감면특례기간 중 취득한 신축임대주택을 5년 이상 임대한 경우 동 주택을 양도시 조특법 제97조의2에 따라 양도세 감면

[회신]

「조세특례제한법」 제97조의2 제1항제2호에 따른 매입임대주택으로 양도소득세의 감면특례가 적용되는 주택에는 타인으로부터 분양권을 구입하여 취득하는 것이 포함되는 것입니다.

○ 대법원2009두17483, 2010.01.14.

[제목] 

신축임대주택에 대한 감면에서 분양권을 매입하여 취득한 주택도 포함됨

[요지]

수분양권을 취득하는 방법으로 임대주택을 취득한 경우에도 포함되며, 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우는 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우로 한정하여 해석할 것은 아님

출처 : 국세청 2012. 02. 16. 부동산거래관리과-114 | 국세법령정보시스템