미분양주택 양도소득세 감면 계산과 일반부동산 합산

감면대상 미분양주택과 일반부동산 양도 시 양도소득세 감면 계산방법

부동산거래관리과-65 · 2012. 01. 31.

질의 및 요약

Q질의내용

같은 과세기간에 일반 부동산(A)과 조세특례제한법 제98조의3에 따른 미분양주택(B)을 양도하는 경우, B자산 감면세액을 계산할 때 A와 B의 양도소득금액을 합산하여 산출세액을 구한 후 그 중 감면소득금액에 해당하는 부분의 세액을 비례 계산하여 면제하는지 여부가 궁금합니다.

S요약

일반 부동산(A)과 미분양주택(B)을 같은 과세기간에 양도한 경우, 예정신고 시에는 각 자산의 양도소득금액을 합산해 양도소득과세표준을 구하되, 감면은 전체 산출세액에 대한 비례방식으로 계산하여 감면소득금액에 해당하는 부분의 양도소득세를 면제하는 것으로 보입니다.

#미분양주택 양도소득세 #미분양주택 100% 감면 #양도소득세 감면 계산 #소득세법 제90조 감면 #양도소득과세표준 합산 #예정신고 산출세액

핵심 정리

R회신 내용 부동산거래관리과-65 · 2012. 01. 31.

본 회신은 국세청 부동산거래관리과-65(2012.01.31.) 유권해석으로, 소득세법 제90조·제93조 및 조세특례제한법 제98조의3을 근거로 양도소득세 감면 계산방식을 밝힌 것입니다.
국세청은 소득세법 제95조에 따른 양도소득금액 중에 소득세법 또는 그 밖의 법률에서 규정하는 감면소득금액이 포함되어 있는 경우, 소득세법 제90조에 따라 계산한 금액에 상당하는 양도소득세를 면제하는 것이라고 회신하였습니다.
이에 따라 일반 부동산(A)과 미분양주택(B)을 같은 과세기간에 양도하였다면, 먼저 소득세법 제93조 및 제107조에 따라 두 자산의 양도소득을 합산하여 양도소득과세표준을 구하고, 해당 과세표준 전체에 제104조 세율을 적용하여 산출세액을 계산하는 것이 전제가 됩니다.
그 후 감면대상인 미분양주택(B)의 양도소득금액에서 소득세법 제103조 제2항에 따른 양도소득 기본공제를 차감한 금액이 전체 양도소득과세표준에서 차지하는 비율을 산정하고, 이 비율을 전체 산출세액에 곱하여 계산한 금액에 상당하는 양도소득세를 감면세액으로 보아 면제하는 취지로 해석됩니다.
따라서 질의한 바와 같이 감면대상자산(B)에 대한 산출세액과 감면세액을 계산할 때, 과세대상자산(A)과 감면대상자산(B)의 양도소득금액을 구분해서 각각 세율을 적용하는 구조가 아니라, 법 문언대로 합산된 양도소득과세표준을 기준으로 전체 산출세액을 구한 후 그 중 감면소득금액에 해당하는 부분의 세액만을 비례적으로 면제하는 방식으로 보아야 할 것으로 판단됩니다.
국세청은 아울러 양도소득세액 계산의 구체적인 순서와 절차에 관하여는 소득세법 제93조 규정을 참고하도록 안내함으로써, 산출세액 산정 → 감면세액 공제 → 가산세 가산의 일련의 계산 흐름을 준수할 것을 전제하였습니다.

L관련 법령 해석

소득세법 제90조(양도소득세액의 감면): 제95조에 따른 양도소득금액 중 감면소득금액이 있을 때, 전체 양도소득과세표준에 세율을 적용해 계산한 금액에 감면소득금액(기본공제 후)이 차지하는 비율을 곱한 금액 상당의 양도소득세를 면제하도록 규정
소득세법 제93조(양도소득세액 계산의 순서): 양도소득세는 먼저 양도소득과세표준에 세율을 적용해 산출세액을 계산하고, 그 다음 제90조에 따른 감면세액을 공제하여 결정세액을 산정하는 등 계산 순서를 규정
소득세법 제107조(예정신고 산출세액의 계산): 예정신고 시 양도차익에서 장기보유특별공제 및 기본공제를 차감한 금액에 세율을 적용해 산출세액을 계산하고, 누진세율 대상 자산을 2회 이상 예정신고하는 경우에는 이미 신고한 양도소득과세표준과 합산해 차액 방식으로 예정신고 산출세액을 계산하도록 규정
조세특례제한법 제98조의3(미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례): 일정 기간 내 취득한 대통령령상 미분양주택을 5년 이내 양도하는 경우 양도소득세의 100% 또는 60%를 감면하고, 5년 경과 후 양도 시에는 5년간 발생한 양도소득금액(또는 그 60%)을 과세대상소득금액에서 공제하도록 규정
기획재정부 재산세제과-617, 2009.03.27.: 조세특례제한법 제99조 제1항 신축주택의 5년 경과 후 양도 시에도 소득세법 제90조의 방식에 따라 전체 양도소득과세표준에 대한 세액에 감면소득금액 비율을 곱해 산정한 양도소득세를 면제한다는 점을 명시

사례 Q&A

1. 일반 부동산과 미분양주택을 같은 해에 팔면 양도소득세 감면은 어떻게 계산하나요?

답변

같은 과세기간에 일반 부동산과 미분양주택을 함께 양도한 경우, 두 자산의 양도소득을 합산해 하나의 양도소득과세표준을 만든 뒤 전체에 세율을 적용해 산출세액을 계산하고, 그 중 감면소득금액이 차지하는 비율만큼의 세액을 소득세법 제90조에 따라 면제하는 방식으로 계산하는 것으로 보입니다.

근거

국세청 부동산거래관리과-65(2012.01.31.)는 소득세법 제95조에 따른 양도소득금액 중 감면소득금액이 있는 경우 소득세법 제90조에 따라 산정한 금액에 상당하는 양도소득세를 면제한다고 밝히고, 구체적 계산 순서는 제93조를 따르도록 안내함으로써 합산과세 후 비례감면 구조를 전제로 하고 있습니다.

2. 미분양주택 양도 100% 감면 시에도 다른 자산과 합산해서 세액을 계산해야 하나요?

답변

조세특례제한법 제98조의3에 따라 100% 감면 대상인 미분양주택을 양도하더라도, 동일 과세기간에 다른 자산 양도가 있는 경우에는 우선 전체 양도소득과세표준을 합산해 산출세액을 계산하고, 그 중 미분양주택에 해당하는 감면소득금액 비율만큼의 세액을 소득세법 제90조에 따라 전액 면제하는 구조로 보는 것이 타당해 보입니다.

근거

소득세법 제90조는 감면소득이 있을 때 전체 양도소득과세표준에 대한 세액에 감면소득 비율을 곱해 해당 부분 세액을 면제하도록 규정하고 있고, 국세청 부동산거래관리과-65 및 기획재정부 재산세제과-617은 감면대상 자산이 포함된 경우에도 합산과세 후 비례감면 방식을 적용한다는 점을 재확인하고 있습니다.

3. 양도소득세 예정신고를 2회 이상 할 때 감면대상 자산이 있으면 신고는 어떻게 해야 하나요?

답변

같은 해에 양도소득세 예정신고를 2회 이상 하는 경우, 소득세법 제107조 제2항에 따라 이미 신고한 양도소득과세표준과 이후 신고분을 합산해 산출세액을 계산한 뒤, 그 과정에서 포함된 감면소득금액에 대해서는 소득세법 제90조·제93조에 따라 전체 세액에서 해당 부분에 해당하는 양도소득세를 비례적으로 감면받도록 신고·계산해야 할 것으로 보입니다.

근거

소득세법 제107조는 누진세율 적용대상 자산을 2회 이상 예정신고하는 경우 합산방식의 산출세액 계산 공식을 두고 있고, 제93조는 산출세액에서 제90조에 따른 감면세액을 공제하는 순서를 규정하며, 국세청 부동산거래관리과-65는 감면세액 산정 시에도 이 구조를 따를 것을 전제로 감면 규정을 해석하고 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

「소득세법」 제95조에 따른 양도소득금액에 ⁠「소득세법」 또는 그 밖의 법률에서 규정하는 감면소득금액이 있을 때에는 ⁠「소득세법」 제90조에 따라 계산한 금액에 상당하는 양도소득세를 면제함

회신

「소득세법」 제95조에 따른 양도소득금액에 ⁠「소득세법」 또는 그 밖의 법률에서 규정하는 감면소득금액이 있을 때에는 ⁠「소득세법」 제90조에 따라 계산한 금액에 상당하는 양도소득세를 면제하는 것이며, 양도소득세액 계산의 순서 등은 동법 제93조를 참고하시기 바랍니다

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2011년 중 자산 양도 내역 등

(단위 : 원)

구분	A(일반 부동산)	B(미분양주택)
양도일	2011년 4월	2011년 12월
양도소득금액	55,500,000	50,000,000

* A : 예정신고납부함

* B : 100% 감면 대상, 미분양주택(조세특례제한법 제98조의3)

- B자산 예정신고납부시 A자산(기신고납부)의 소득금액을 합산하여 신고하고자 함

○ 질의내용

- B자산에 대한 산출세액 및 감면세액 계산시 과세대상자산(A)의 소득금액과 감면대상자산(B)의 소득금액을 합산하여 계산하는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법(2012.01.01. 법률 제11146호로 개정되기 전의 것) 제90조 【양도소득세액의 감면】

제95조에 따른 양도소득금액에 이 법 또는 이 법 외의 법률에서 규정하는 감면소득금액이 있을 때에는 제92조제2항에 따른 양도소득과세표준에 제104조에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액에, 해당 감면소득금액에서 제103조제2항에 따른 양도소득 기본공제를 한 후의 금액이 양도소득 과세표준에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액에 상당하는 양도소득세를 면제한다.

○ 소득세법(2012.01.01. 법률 제11146호로 개정되기 전의 것) 제93조【양도소득세액 계산의 순서】

양도소득세는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 제92조제2항에 따른 양도소득과세표준에 제104조에 따른 세율을 적용하여 양도소득 산출세액을 계산한다.

2. 제1호에 따라 계산한 산출세액에서 제90조에 따라 감면되는 세액이 있을 때에는 이를 공제하여 양도소득 결정세액을 계산한다.

3. 제2호에 따라 계산한 결정세액에 제115조 및 「국세기본법」 제47조의2부터 제47조의5까지의 규정에 따른 가산세를 더하여 양도소득 총결정세액을 계산한다.

○ 소득세법(2012.01.01. 법률 제11146호로 개정되기 전의 것) 제107조 【예정신고 산출세액의 계산】

① 예정신고납부를 할 때 납부할 세액은 그 양도차익에서 장기보유 특별공제 및 양도소득 기본공제를 한 금액에 제104조제1항에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 산출세액으로 한다.

② 해당 과세기간에 누진세율 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 하는 경우로서 거주자가 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 신고하려는 경우에는 다음 계산식에 따라 계산한 금액을 제2회 이후 신고하는 예정신고 산출세액으로 한다.

예정신고 산출세액 〓 ⁠[(이미 신고한 양도소득과세표준 ＋ 제2회 이후 신고하는 양도소득과세표준) × 제104조제1항제1호·제11호가목에 따른 세율] － 이미 신고한 예정신고 산출세액

○ 조세특례제한법(2011.12.31. 법률 제11133호로 개정되기 전의 것) 제98조의3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 거주자 또는 「소득세법」 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역(「소득세법」 제104조의2에 따른 지정지역은 제외한다)에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.

1. 거주자인 경우: 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간

2. 비거주자인 경우: 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간

② 이하 생략

○ 기획재정부 재산세제과-617, 2009.03.27.

「조세특례제한법」 제99조 제1항의 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 「소득세법」 제92조 제2항에 의한 양도소득과세표준(감면소득금액을 포함)에 제104조의 규정에 의한 세율을 적용하여 계산한 금액에 당해 감면소득금액에서 제103조 제2항의 규정에 의한 양도소득기본공제를 한 후의 금액이 양도소득과세표준에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액에 상당하는 양도소득세를 면제하는 것임을 알려드립니다.

출처 : 국세청 2012. 01. 31. 부동산거래관리과-65 | 국세법령정보시스템

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Q질의내용

S요약

R회신 내용 부동산거래관리과-65 · 2012. 01. 31.

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