즉시 상담을 받아보세요!
* 연중무휴, 24시간 상담 가능
상속주택 5년 경과 후 양도의 양도세 중과세율 적용
서면-2023-법규재산-1660[법규과-1475] · 2025. 06. 30.Q질의내용
- 부모 공동소유 주택의 지분을 1차(부)·2차(모) 상속받아 전부 소유한 후, 1차 상속일부터 5년이 지난 시점에 주택을 양도할 때 양도소득세 중과세율이 적용되는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2023-법규재산-1660[법규과-1475] · 2025. 06. 30.
- 회신 주체·출처: 국세청 서면-2023-법규재산-1660[법규과-1475](2025-06-30)
- 상속주택을 1차(부), 2차(모) 순으로 단독 상속받았을 때, 1차 상속일로부터 5년이 경과하여 양도하는 경우에는 소득세법 제104조제7항의 중과세율이 적용되는 것으로 보입니다.
- 다만, 보유기간 2년 이상인 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하면 중과세율이 적용되지 않는 특례가 있으며, 상속주택 요건도 충족해야 합니다.
- 상속 누구의 지분이든 상속받은 날로부터 5년 경과 여부를 기준으로 계산하며, 2차 상속 후 양도라도 1차 상속일을 기준으로 5년이 경과했다면 중과 대상이 될 수 있습니다.
- 상속주택의 보유기간, 양도일, 조정대상지역 여부 등 구체적 사실관계를 반드시 확인하시기 바랍니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제104조 제7항: 조정대상지역 2주택 이상 양도 시 기본세율에 20~30%를 더해 중과세율 적용
- 소득세법 시행령 제167조의10: 대통령령 정하는 1세대 2주택 범위 및 예외 규정
- 소득세법 시행령 제167조의3: 1세대 3주택 이상 해당 주택의 중과 대상 및 상속주택 5년 예외 조항
- 소득세법 제95조 제4항: 보유기간 2년 이상 주택 양도 시 중과세율 적용 배제(2026년 5월 9일까지 한정)
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
상속받은 날로부터 5년이 경과하여 양도하는 경우에는 ｢소득세법｣ 제104조제7항에 따른 세율이 적용되는 것임
회신
귀 서면질의의 사실관계와 같이 父․母가 공동소유하던 주택을 父가 사망함에 따라 父의 지분을 단독으로 상속을 받은 후 母가 사망함에 따라 母의 지분을 단독으로 상속받은 경우로서, 父의 지분을 상속받은 날로부터 5년이 경과하여 양도하는 경우에는 ｢소득세법｣ 제104조제7항에 따른 세율이 적용되는 것입니다.
다만, ｢소득세법｣ 제95조제4항에 따른 보유기간이 2년 이상인 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우에는 ｢소득세법｣ 제104조제7항에 따른 세율이 적용되지 아니하는 것입니다.
1. 사실관계
○ 2017.1월 A주택 취득
○ 2018.7월 父 사망으로 父․母가 공동소유하던 B주택 지분(50%) 단독 상속*
* 「소득세법 시행령」 제155조제2항에 따른 상속주택 요건 충족함을 전제
○ 2022.4월 母 사망으로 父․母가 공동소유하던 B주택 지분(50%) 단독 상속*
* 「소득세법 시행령」 제155조제2항에 따른 상속주택 요건 충족함을 전제
○ 예정 조정대상지역 내 B주택 양도
* ’26.5.10. 이후 양도를 전제
2. 질의요지
○ 父․母가 공동소유하던 B주택을 父가 사망함에 따라 해당 주택 지분(50%)을 단독상속(1차 상속)받고, 母가 사망함에 따라 母의 해당 주택 지분(50%)을 단독상속(2차 상속)받아 B주택 지분 전부를 소유하게 된 경우
- 1차 상속일부터 5년 경과 후, 2차 상속일부터 5년 이내 B주택을 양도 시 1차 상속으로 취득한 지분이 중과세율 적용에 배제되는지
3. 관련 법령
○소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다
1.「주택법」제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
○소득세법 시행령 제167조의10【양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조제7항제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 2개(제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
2. 제167조의3제1항제2호부터 제8호까지 및 제8호의2 중 어느 하나에 해당하는 주택
12의2. 법 제95조제4항에 따른 보유기간이 2년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택
15. 제155조 또는「조세특례제한법」에 따라 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항이 적용되는 주택으로서 같은 항의 요건을 모두 충족하는 주택
○소득세법 시행령 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조제7항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
7. 제155조제2항에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)
출처 : 국세청 2025. 06. 30. 서면-2023-법규재산-1660[법규과-1475] | 국세법령정보시스템
유권해석
상속주택 5년 경과 후 양도의 양도세 중과세율 적용
서면-2023-법규재산-1660[법규과-1475] · 2025. 06. 30.Q질의내용
- 부모 공동소유 주택의 지분을 1차(부)·2차(모) 상속받아 전부 소유한 후, 1차 상속일부터 5년이 지난 시점에 주택을 양도할 때 양도소득세 중과세율이 적용되는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2023-법규재산-1660[법규과-1475] · 2025. 06. 30.
- 회신 주체·출처: 국세청 서면-2023-법규재산-1660[법규과-1475](2025-06-30)
- 상속주택을 1차(부), 2차(모) 순으로 단독 상속받았을 때, 1차 상속일로부터 5년이 경과하여 양도하는 경우에는 소득세법 제104조제7항의 중과세율이 적용되는 것으로 보입니다.
- 다만, 보유기간 2년 이상인 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하면 중과세율이 적용되지 않는 특례가 있으며, 상속주택 요건도 충족해야 합니다.
- 상속 누구의 지분이든 상속받은 날로부터 5년 경과 여부를 기준으로 계산하며, 2차 상속 후 양도라도 1차 상속일을 기준으로 5년이 경과했다면 중과 대상이 될 수 있습니다.
- 상속주택의 보유기간, 양도일, 조정대상지역 여부 등 구체적 사실관계를 반드시 확인하시기 바랍니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제104조 제7항: 조정대상지역 2주택 이상 양도 시 기본세율에 20~30%를 더해 중과세율 적용
- 소득세법 시행령 제167조의10: 대통령령 정하는 1세대 2주택 범위 및 예외 규정
- 소득세법 시행령 제167조의3: 1세대 3주택 이상 해당 주택의 중과 대상 및 상속주택 5년 예외 조항
- 소득세법 제95조 제4항: 보유기간 2년 이상 주택 양도 시 중과세율 적용 배제(2026년 5월 9일까지 한정)
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
상속받은 날로부터 5년이 경과하여 양도하는 경우에는 ｢소득세법｣ 제104조제7항에 따른 세율이 적용되는 것임
회신
귀 서면질의의 사실관계와 같이 父․母가 공동소유하던 주택을 父가 사망함에 따라 父의 지분을 단독으로 상속을 받은 후 母가 사망함에 따라 母의 지분을 단독으로 상속받은 경우로서, 父의 지분을 상속받은 날로부터 5년이 경과하여 양도하는 경우에는 ｢소득세법｣ 제104조제7항에 따른 세율이 적용되는 것입니다.
다만, ｢소득세법｣ 제95조제4항에 따른 보유기간이 2년 이상인 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우에는 ｢소득세법｣ 제104조제7항에 따른 세율이 적용되지 아니하는 것입니다.
1. 사실관계
○ 2017.1월 A주택 취득
○ 2018.7월 父 사망으로 父․母가 공동소유하던 B주택 지분(50%) 단독 상속*
* 「소득세법 시행령」 제155조제2항에 따른 상속주택 요건 충족함을 전제
○ 2022.4월 母 사망으로 父․母가 공동소유하던 B주택 지분(50%) 단독 상속*
* 「소득세법 시행령」 제155조제2항에 따른 상속주택 요건 충족함을 전제
○ 예정 조정대상지역 내 B주택 양도
* ’26.5.10. 이후 양도를 전제
2. 질의요지
○ 父․母가 공동소유하던 B주택을 父가 사망함에 따라 해당 주택 지분(50%)을 단독상속(1차 상속)받고, 母가 사망함에 따라 母의 해당 주택 지분(50%)을 단독상속(2차 상속)받아 B주택 지분 전부를 소유하게 된 경우
- 1차 상속일부터 5년 경과 후, 2차 상속일부터 5년 이내 B주택을 양도 시 1차 상속으로 취득한 지분이 중과세율 적용에 배제되는지
3. 관련 법령
○소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다
1.「주택법」제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
○소득세법 시행령 제167조의10【양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조제7항제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 2개(제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
2. 제167조의3제1항제2호부터 제8호까지 및 제8호의2 중 어느 하나에 해당하는 주택
12의2. 법 제95조제4항에 따른 보유기간이 2년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택
15. 제155조 또는「조세특례제한법」에 따라 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항이 적용되는 주택으로서 같은 항의 요건을 모두 충족하는 주택
○소득세법 시행령 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조제7항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
7. 제155조제2항에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)
출처 : 국세청 2025. 06. 30. 서면-2023-법규재산-1660[법규과-1475] | 국세법령정보시스템
