요지

토지 취득당시에는 주택을 보유하지 않았으나 이후 주택을 취득하여 토지와 함께 1년 미만 단기 양도시 주택부수토지는 100분의 70의 세율을 적용

답변내용

귀 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 토지 취득 당시에는 주택을 보유하지 않았으나 이후 주택을 취득하여 1년 내에 주택과 이에 딸린 토지(토지의 전체 보유기간은 2년 이상)를 함께 양도하는 경우 해당 토지 중 ⁠「소득세법 시행령」제167조의5에 따른 단기보유 주택부수토지 해당분은 ⁠「소득세법」제104조제1항제3호에 따른 100분의 70의 세율을 적용하는 것이며, 토지의 전체 보유기간에 대한 장기보유특별공제를 적용하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ ’91.1월 충남 부여 소재 토지 상속으로 취득(506㎡)

 ○ ’24.7월 해당필지 위 기존주택 매수(40.3㎡)

 ○ ’25.3월 주택 및 부수토지 양도

2. 질의내용

○ 타인소유의 기존 주택이 있는 토지만을 상속으로 취득하고, 기존주택을 매매로 취득한 후 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우

    (쟁점 1) 부수토지에 적용되는 세율
(쟁점 2) 부수토지의 장기보유특별공제 적용 방법

3. 관련법령

□ 소득세법 제55조 【세율】

① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "종합소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다.

□ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

  1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

  2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

  가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

  나. 지상권

  다. 전세권과 등기된 부동산임차권

□ 소득세법 제95조 【양도소득금액】

 ① 양도소득금액은 양도차익에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 ⁠“장기보유 특별공제액”이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 같은 표에 따른 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다. ⁠(표2 생략)

④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.

□ 소득세법(2020.01.01. 법률 제17477로 개정된 것) 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 ⁠“양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

  1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산

  　제55조제1항에 따른 세율(분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60)

  2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것

   양도소득 과세표준의 100분의 40[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다), 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 60]

  3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것

    양도소득 과세표준의 100분의 50(주택, 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 70)

  8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지

② 제1항제2호ㆍ제3호 및 제11호가목의 보유기간은 해당 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각각 그 정한 날을 그 자산의 취득일로 본다.

  1. 상속받은 자산은 피상속인이 그 자산을 취득한 날

  2. 제97조의2제1항에 해당하는 자산은 증여자가 그 자산을 취득한 날

  3. 법인의 합병ㆍ분할[물적분할(物的分割)은 제외한다]로 인하여 합병법인, 분할신설법인 또는 분할ㆍ합병의 상대방 법인으로부터 새로 주식등을 취득한 경우에는 피합병법인, 분할법인 또는 소멸한 분할합병의 상대방 법인의 주식등을 취득한 날

□ 소득세법(2020.01.01. 법률 제17477로 개정되기 전의 것) 제104조【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다

1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산

　제55조제1항에 따른 세율

2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 및 조합원입주권은 제외한다]으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것

　 양도소득 과세표준의 100분의 40

3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것

　양도소득 과세표준의 100분의 50(주택 및 조합원 입주권의 경우에는 100분의 40)

□ 소득세법 제104조의3 【비사업용 토지의 범위】

① 제104조제1항제8호에서 ⁠“비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

  5. 「지방세법」 제106조제2항에 따른 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지

□ 소득세법 시행령 제167조의5 【단기보유 주택부수토지의 범위】

  법 제104조제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 해당 주택이 정착된 면적에 지역별로 다음 각 호의 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 말한다.

  1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율

   가. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서 "수도권"이라 한다) 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지: 3배

   나. 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지: 5배

   다. 수도권 밖의 토지: 5배

  2. 그 밖의 지역의 토지: 10배

□ 소득세법 시행령 제168조의12 【주택부수토지의 범위】

  법 제104조의3제1항제5호에서 ⁠“지역별로 대통령령으로 정하는 배율”이란 다음 각 호의 배율을 말한다.

  1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율

   가. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서 "수도권"이라 한다) 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지: 3배

   나. 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지: 5배

   다. 수도권 밖의 토지: 5배

  2. 그 밖의 토지: 10배

출처 : 국세청 2025. 06. 04. 사전-2025-법규재산-0289[법규과-1187] | 국세법령정보시스템