요지

최소 임대의무기간이 지나기 전에 합산배제 임대주택을 법인에 현물출자하는 경우 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징함

회신

귀 질의의 경우 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항제8호를 적용받아 왔던 장기일반민간임대주택을 같은 호 가목2)에 따른 최소 임대의무기간이 지나기 전에 법인에 현물출자하는 경우에는 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하는 것입니다.

1. 사실관계

 -신청인은 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항제8호에 따라 합산배제를 적용받고 있는 장기일반민간임대주택을 같은 호 가목2)에 따른 임대기간요건을 충족하기 전에 신청인 발기인으로서 설립한 주식회사(지분율 100%)에 현물출자할 예정임

 -이 경우 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제43조제1항에 따른 임대의무기간이 경과하기 전에 같은 조 제2항에 따라 임대사업자로서의 지위를 양수인이 포괄적으로 승계할 예정임

2. 질의내용

 -｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항제8호에 따라 합산배제를 적용받고 있던 임대주택을 같은 호 가목1)에 따른 임대의무기간 내에 현물출자하는 경우 당초 경감받은 종합부동산세액을 추징하는지

3. 관련 법령 및 해석 사례

□ 종합부동산세법

제8조【과세표준】 

 ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

  1. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다): 12억원

  2. 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체: 0원

  3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 자: 9억원

 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

  1. ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, ⁠「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

제17조【 결정과 경정 】

 ⑤ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하여야 한다.

  1. 제8조제2항에 따라 과세표준 합산의 대상이 되는 주택에서 제외된 주택 중 같은 항 제1호의 임대주택 또는 같은 항 제2호의 가정어린이집용 주택이 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 경우

□ 종합부동산세법 시행령

제3조【합산배제 임대주택】

 ① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

   8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

    가. 적용요건

     2) 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.

 ⑦ 제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.

   1. 제1항제1호나목, 같은 항 제3호나목 및 같은 항 제7호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항제2호나목 및 같은 항 제8호가목2)에 따른 임대기간은 임대사업자로서 해당 주택의 임대를 개시한 날부터, 제1항제5호나목 및 같은 항 제6호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 계산한다.

   2. 상속으로 인하여 피상속인의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산한다.

   3. 합병ㆍ분할 또는 조직변경을 한 법인(이하 이 조에서 "합병법인등"이라 한다)이 합병ㆍ분할 또는 조직변경전의 법인(이하 이 조에서 "피합병법인등"이라 한다)의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피합병법인등의 임대기간을 합병법인등의 임대기간에 합산한다.

   4. 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 2년 이내인 경우에는 계속 임대하는 것으로 본다.

   5. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 제1항 각 호(제4호는 제외한다. 이하 이 호에서 같다)의 주택이 같은 항의 요건을 충족하지 못하게 되는 때에는 제1호에 따른 기산일부터 제1항 각 호의 나목에 따른 기간이 되는 날까지는 각각 해당 사유로 임대하지 못하는 주택에 한하여 계속 임대하는 것으로 본다.

   가. ⁠「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용

   나. 건설임대주택으로서 「공공주택 특별법 시행령」 제54조제2항제2호에 따른 임차인에 대한 분양전환

   다. 천재ㆍ지변, 그 밖에 이에 준하는 사유의 발생

   6. 제1항제1호 및 같은 항 제7호에 해당하는 건설임대주택은 제1호에도 불구하고 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 받은 날 또는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 또는 「공공주택 특별법」 제50조의2에 따른 임대의무기간의 종료일까지의 기간(해당 주택을 보유한 기간에 한정한다) 동안은 계속 임대하는 것으로 본다.

   7. ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업 또는 ⁠「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업에 따라 당초의 합산배제 임대주택이 멸실되어 새로운 주택을 취득하게 된 경우에는 멸실된 주택의 임대기간과 새로 취득한 주택의 임대기간을 합산한다. 이 경우 새로 취득한 주택의 준공일부터 6개월 이내에 임대를 개시해야 한다.

   7의2. ⁠「주택법」에 따른 리모델링을 하는 경우에는 해당 주택의 같은 법에 따른 허가일 또는 사업계획승인일 전의 임대기간과 준공일 후의 임대기간을 합산한다. 이 경우 준공일부터 6개월 이내에 임대를 개시해야 한다.

   8. 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자가 소유한 임대주택의 경우 제1호 및 제4호에도 불구하고 다음 각 목의 주택별로 규정한 기간 동안 계속 임대하는 것으로 본다.

   가. 제1항제2호에 해당하는 공공매입임대주택: 취득일부터 「공공주택 특별법」 제50조의2에 따른 임대의무기간의 종료일까지의 기간(해당 주택을 보유한 기간에 한정한다)

   나. 제1항제3호에 해당하는 임대주택: 최초 임대를 개시한 날부터 양도일까지의 기간

제10조【추징액 등】

 ① 법 제17조제5항제1호에 따라 추징해야 하는 경감받은 세액은 제1호의 금액에서 제2호의 금액을 뺀 금액으로 한다.

   1. 합산배제 임대주택 또는 가정어린이집용 주택(이하 "합산배제 임대주택등"이라 한다)으로 보아 왔던 매 과세연도마다 해당 주택을 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택으로 보고 계산한 세액

   2. 합산배제 임대주택등으로 보아 왔던 매 과세연도마다 해당 주택을 종합부동산세 과세표준 합산의 대상에서 제외되는 주택으로 보고 계산한 세액

 ② 법 제17조제5항제1호에 따라 추징해야 하는 이자상당가산액은 제1항에 따라 계산한 금액에 제1호의 기간과 제2호의 율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.

   1. 합산배제 임대주택등으로 신고한 매 과세연도(제3조제9항 단서 및 제4조제4항 단서에 따라 신고하지 않은 과세연도를 포함한다)의 납부기한 다음 날부터 법 제17조제5항제1호에 따라 추징할 세액의 고지일까지의 기간

   2. 1일당 10만분의 22

 ③ 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하지 않는다.

   1. 제3조제1항제1호나목, 같은 항 제2호나목, 같은 항 제7호나목 및 같은 항 제8호가목2)에 따른 최소 임대의무기간이 지난 후에 같은 항 제1호다목, 같은 항 제2호다목, 같은 항 제7호다목 및 같은 항 제8호가목3)의 요건을 충족하지 않게 된 경우

   2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호 또는 같은 조 제5항에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우

   3. ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업, ⁠「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업으로 당초의 합산배제 임대주택이 멸실되어 새로 취득하거나 ⁠「주택법」에 따른 리모델링으로 새로 취득한 주택이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 요건을 갖춘 경우. 다만, 새로 취득한 주택의 준공일부터 6개월이 되는 날이 2020년 7월 10일 이전인 경우는 제외한다.

    가. 새로 취득한 주택에 대하여 2020년 7월 11일 이후 종전의 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택으로 같은 법 제5조제1항에 따라 등록 신청(같은 조 제3항에 따라 임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경신고를 한 경우를 포함한다)을 했을 것

    나. 새로 취득한 주택이 아파트(당초의 합산배제 임대주택이 단기민간임대주택인 경우에는 모든 주택을 말한다)인 경우로서 해당 주택에 대하여 임대사업자 등록을 하지 않았을 것

□ 서면인터넷방문상담5팀-2856, 2007.10.30.

(사실관계) 개인의 종합부동산세 합산배제 임대주택의 요건인 임대기간(본건의 경우 10년)을 충족시키기 전에 사업양도로 법인전환을 하게 되면 개인사업자로서 합산배제 되었던 종부세가 추징되는지 여부와 개인사업자의 임대기간을 신설된 법인의 임대기간에 합산하는지 여부에 대하여 질의함

(답변내용) 귀 질의의 경우 ⁠「종합부동산세법」제8조 및 ⁠「같은 법 시행령」제3조 제7항을 참고하시기 바랍니다.

□ 종합부동산세과-102, 2009.6.15.

종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제2호의 규정에 따른 매입임대주택으로 합산배제 적용을 받아왔던 임대주택을 10년 이상 임대하도록 한 요건을 채우지 못하고 양도하는 경우에는 경감 받은 종합부동산세를 추징하는 것임

□ 서면인터넷방문상담5팀-1157, 2006.12.8.

「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 및 제8항 규정에 의하여 합산배제되는 건설임대주택으로 적용을 받아왔던 당해 주택을 5년 이상 임대기간을 충족하지 아니하고 양도하는 경우 동법 시행령 제10조 규정에 의하여 종합부동산세를 추징하는 것입니다.

□ 의정부지방법원2021구합15101, 2022.3.31.
(대법원2022두65610, 2023.3.16. 심리불속행 기각)

조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않으며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세 공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2008. 10. 23. 선고 2008두7830 판결 등 참조).

앞서 본 사실 및 증거들에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 아래의 사정을 종합하면, 합산배제 임대주택의 요건인 ⁠‘5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것’은 원고가 이 사건 임대주택을 보유하면서 계속하여 임대한 기간을 의미하는 것으로 해석함이 타당하고, 이 사건 임대주택의 소유권 변경이 시행령 제3조 제7항 제5호 가목이 정한 ⁠“그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용”에 해당하지도 않으므로, 원고가 법인에 이 사건 주택을 현물출자한 후의 임대 기간까지 합산하여 합산배제 임대주택 요건 충족여부를 판단할 수는 없다.

1) 시행령 제3조 제1항 제2호 나목은 ⁠“과세기준일 현재 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 민간매입임대주택으로서 5년 이상 계속하여 임대하는 것”을 합산배제 임대주택으로 정하고 있는바, 해당 사업자의 5년 이상 계속적인 임대 기간을 전제로 계산하고 있다.

2) 시행령 제3조 제7항 제2호, 제3호, 제5호는 임대주택의 승계취득, 즉 임대사업자가 달라지는 경우에도 불구하고 임대 기간을 합산하는 경우를 구체적으로 열거하고 있는데, 이는 한정적 열거로 봄이 상당하고, 현물출자는 이에 포함되지 않는다.

3) 민간임대주택법 제43조 제2항이 민간임대주택을 양도받은 자가 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계한다고 정하여 양도에 따른 일정한 법률적 효과를 발생시키고 있으나, 그렇다고 하여 그 양도가 임대기간을 합산하는 경우에 해당하는 상속, 법인의 합병이나 ⁠「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용의 개념에 포함된다고 볼 수는 없다.

4) 종합부동산세는 고액의 부동산 ⁠‘보유자’에게 부과되는 점(종합부동산세법 제1조), 주택에 대한 종합부동산세는 납세의무자가 ⁠‘소유한’ 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 하는 점(동법 제9조 제1항)을 고려하면, 시행령 제3조 제1항 제2호가 합산배제 임대주택의 요건을 정하면서 5년 이상 계속임대 외에 ⁠‘계속 보유’를 명문으로 넣지 않았다고 하더라도, 계속 보유 여부를 요건으로 새김에 지장이 없다.

5) 원고는, 건설임대주택에 관하여 시행령 제3조 제7항 제6호가 ⁠‘보유한 기간에 한정한다.’는 취지를 명시하고 있는 것과 달리, 민간매입임대주택에 관하여 위와 같은 문구가 없으므로 민간매입임대주택에서는 주택의 계속 보유 여부가 합산배제 임대주택의 요건이 아니라고 주장한다. 그러나 별지2 기재와 같은 위 조항 및 시행령 제3조 제1항의 개정이유를 고려하면, 이는 원고의 주장과 같이 건설임대주택에 관하여 임대와 보유를 모두 요건으로 하고 있음을 명시한 취지가 아니라, 건설임대주택 임대사업자가 주택을 소유하고 있으나 아직 임대를 하지 못하고 있는 경우에 이를 종합부동산세 과세표준의 합산에서 제외한다는 취지이므로 원고의 위 해석은 받아들이기 어렵다.

6) 임대사업자는 임대의무기간 중에는 원칙적으로 임대주택을 양도할 수 없고, 임대의무기간 중에 임대주택을 양도할 경우, 이를 양도받는 자는 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계한다(민간임대주택법 제43조 제1항, 제2항). 임대주택의 소유자가 변경된 경우에도 임대관계가 계속 유지되는 것이 원칙적인 모습인바, ⁠‘소유자 변경에도 불구하고 임대관계가 계속 유지될 경우는 추징의 대상이 아니다.’는 원고의 해석에 따르면 법 제17조에 따라 추징하는 경우가 거의 발생할 여지가 없다는 점에서도 원고의 해석은 부자연스럽다.

출처 : 국세청 2023. 04. 12. 서면-2020-부동산-4840[부동산납세과-942] | 국세법령정보시스템