요지

거주요건은 주택 취득시점을 기준으로 판단하는 것으로 조정대상지역에 소재한 오피스텔을 취득하여 근린생활시설로 사용하다가 해당지역이 조정대상지역에서 해제된 후 주택으로 용도변경하여 양도한 경우 거주요건을 적용하지 않는 것임

회신

귀 서면질의의 경우, 거주요건은 주택 취득시점을 기준으로 판단하는 것으로 조정대상지역에 소재한 오피스텔을 취득하여 근린생활시설로 사용하다가 해당지역이 조정대상지역에서 해제된 후 주택으로 용도변경하여 양도한 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항의 거주요건을 적용하지 않는 것입니다.

1. 사실관계

  - ’15.12. 9. 고양 일산서구 대화동 소재 A오피스텔 분양권 취득(취득당시 무주택)

   * ’15.12.24. 사업자등록(비주거용건물임대) 후 부가세 환급받음

  - ’17. 8. 3. A 소재지 조정대상지역 지정

  - ’19. 7월 A오피스텔 취득(완공) 후 2개월(’19.8∼9월) 사무실로 임대

  - ’19.11. 8. A 소재지 조정대상지역 지정해제

  - ’19.12.17. A오피스텔 상가에서 주택으로 용도변경 후 사업자등록 폐업 및 환급받은 부가세 자진신고납부

  - ’19.12.28. 인천 서구 원당동 B아파트 분양권 취득

  - ’20. 6.19. A·B 소재지 조정대상지역 지정

2. 질의내용

 -오피스텔을 상가에서 주택으로 용도변경하는 시점에 오피스텔 소재지가 조정대상지역에 해당하지 않는 경우 1세대 1주택 비과세 판단시 거주요건이 적용되는지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

   나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

  5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

 ②제1항에서 조정대상지역을 적용할 때 2017년 8월 3일부터 2017년 11월 9일까지의 기간에는 다음 표의 지역을 조정대상지역으로 한다

4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○서면-2020-법령해석재산-3906(2021.08.26)

  귀 서면질의의 경우, 취득당시 조정대상지역에 소재한 겸용주택(주택면적이 주택 외 면적보다 큰 겸용주택)의 주택부분을 근린생활시설로 용도변경하였다가, 해당지역이 조정대상지역에서 해제된 후 다시 건물전체를 주택으로 용도변경하여 양도하는 경우, 1세대1주택 비과세 여부 판단시「소득세법 시행령」제154조제1항의 거주요건을 적용하는 것입니다.

○재산세과-1444, 2009.07.15.

  1세대 1주택 비과세 해당 여부를 판정함에 있어 주택 외의 건물을 주택으로 용도를 변경한 후 양도하는 경우 당해 주택의 거주기간 및 보유기간 계산은 당해 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 주택으로 사용한 기간을 기준으로 하여 계산하는 것임

○ 재산세과-588, 2009.02.19. (상가에서 주택으로 1회 용도 변경)

  2. 또한, 주택외의 부분으로 사용하던 건물을 주택으로 용도변경한 경우에는 용도변경일부터 양도일까지 「소득세법 시행령」 제154조 제1항에 의한 요건을 갖춘 경우에 한하여 당해 주택과 그 부수토지를 비과세하는 것이나(이하 생략)

○양도소득세 집행기준 89-155-7【1주택자가 보유중인 상가를 용도변경하여 주택으로 사용하는 경우】

  1세대1주택자가 소유하던 상가를 용도변경하여 주택으로 사용하는 때에는 주택으로 용도변경한 때에 다른 주택을 취득한 것으로 보아 일시적인 1세대 2주택 비과세 특례 규정을 적용한다.

○서면인터넷방문상담5팀-406, 2008.02.29.

  귀 질의의 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택의 특례 규정을 적용함에 있어서 국내에 1주택(이하 ⁠“A주택”이라 함)을 소유하는 1세대가 업무용시설인 오피스텔 1채를 취득하여 업무용 시설 또는 주거용 시설로 반복․변경하여 사용하는 경우로서, 오피스텔의 사용현황이 아래와 같은 경우 2007.1월 당해 오피스텔을 상시 주거용으로 사용하는 날부터 1년 이내에 A주택을 양도하는 경우 동 규정을 적용할 수 있는 것입니다.

출처 : 국세청 2021. 09. 08. 서면-2020-부동산-5098[부동산납세과-1247] | 국세법령정보시스템