장기임대주택 거주 전환 후 일부지분 증여의 비과세 적용

요지

임대주택을 거주주택으로 전환하여 2년 이상 거주하고, 해당 주택을 배우자에게 일부 증여한 경우 거주주택 비과세 적용이 가능함

회신

1. 귀 질의의 경우, 기존 해석사례(기획재정부 재산세제과-1308, 2022.10.18.)를 참고하시기 바랍니다.
○ 기획재정부 재산세제과-1308, 2022.10.18.
장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택(거주주택 양도일 현재 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 보유 여부를 불문한다)의 등록 말소 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 ⁠「소득세법 시행령」제155조제23항이 적용되는 것입니다.
2. 이 경우 거주자가 같은 세대원인 배우자에게 거주주택을 증여한 후 수증자가 해당 주택을 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간 및 거주기간을 통산하는 것입니다.

1. 사실관계

2.질의내용

 - 5채의 장기임대주택(A∼E) 중 A주택은 거주주택으로 전환하여 사용하고, B·D주택은 자진말소 후 별도세대에게 증여하였으며 나머지 C·E주택은 자동말소되어 보유중인 경우로서,

 - 거주주택(A)의 일부지분을 배우자에게 증여한 경우에도 해당 거주주택 양도시 소득령§155⑳·㉓ 적용이 가능한지 여부

3. 관련법령

○소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
(각 호 생략)

○소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

 1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날, 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

 2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용한다.

 3. 장기어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 고유번호를 부여받고, 장기어린이집을 운영하고 있을 것

4. 관련사례

○ 부동산거래관리과-56, 2012.10.18.

｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항 및 제155조제19항에 따라 1세대 1주택 비과세 해당 여부를 판단할 때 거주자가 같은 세대원인 배우자에게 주택을 증여한 후 수증자가 해당 주택을 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간 및 거주기간을 통산하는 것입니다.

○ 서면-2024-법규재산-0289, 2024.07.19.

｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항제2호에 따른 장기임대주택(A·B주택)과 일반주택(C주택)을 보유한 1세대가 일반주택에 거주하지 않아 과세로 양도한 후 임대의무기간을 충족하지 못한 B주택의 임대등록을 말소하고 같은 법 시행령 제155조제20항제1호에 따른 거주주택으로 전환한 경우로서, 해당 주택에 2년 이상 거주하여 같은 법 시행령 제155조제20항에 따른 거주주택 및 장기임대주택 요건을 갖추어 양도하는 경우 같은 법 시행령 제155조제20항에 따른 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.

○ 서면-2021-법규재산-8212, 2023.01.05.

｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항제2호에 따른 3채(A, B, C)의 장기임대주택 중 1채(A)가 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제1항제11호에 따라 등록이 말소되어 해당 주택(A)을 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항제1호에 따른 거주주택으로 전환한 경우로서 해당 주택(A)에 2년 이상 거주하여 같은 법 시행령 제155조제20항에 따른 거주주택 및 장기임대주택 요건을 갖추어 양도하는 경우, 같은 법 시행령 제155조제20항에 따른 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는 것이며, 이 경우 같은 법 시행령 제155조제23항에 따른 양도기한의 제한을 받지 않는 것입니다.

○ 서면-2023-법규재산-2340, 2025.04.24.

「소득세법 시행령」제155조제20항에 따른 3채(A,B,C)의 장기임대주택 중 1채(A)가 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제1항제11호에 따라 등록이 말소되어 해당 주택을 「소득세법 시행령」제155조제20항에 따른 거주주택으로 전환한 경우로서, 이후 다시 2채(B,C)의 장기임대주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택(A)의 등록 말소 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 ｢소득세법 시행령」제155조제20항을 적용하는 것입니다.

출처 : 국세청 2025. 06. 26. 서면-2024-부동산-3491[부동산납세과-1145] | 국세법령정보시스템