요지

주택조합이 국민주택규모 초과 주택을 수직 증축하여 증축된 부분 중 국민주택규모 이하 부분을 일반에게 공급하는 경우에는 부가가치세가 면제되나, 수직 증축한 2개 층을 복층구조의 1호로 등기한 해당 복층을 일반에게 각 층별로 공급하는 경우 해당 복층이 국민주택규모 초과주택인 경우에는 부가가치세가 과세되는 것임

회신

귀 서면질의의 경우, 주택조합이 국민주택규모 초과 주택을 수직 증축하여 증축된 부분의 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택을 일반에게 공급(분양)하는 경우 해당 주택의 공급은 ⁠「조세특례제한법」제106조제1항제4호에 따라 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당하는 것이나
수직 증축한 2개 층을 복층구조의 1호로 공부상 등기한 경우로서 해당 복층의 주거전용면적이 1세대당 85제곱미터를 초과하는 주택을 일반에게 각 층별로 공급(분양)하는 경우 해당 복층주택의 공급은 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당하지 아니하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ A조합은 서울시 용산구 ☆☆동 302-53번지 소재 ◎◎맨션(7층 아파트)의 리모델링을 위해 결성한 조합으로서

  - 2014년 12월 24일 3차 건축심의를 통과하여 수직 증축을 통한 5세대의 일반분양이 가능해짐

 ○ 리모델링 전 ◎◎맨션의 모든 주택은 국민주택규모를 초과하였으나 수차례의 설계변경을 거쳐 일반분양분은 1세대를 제외하고 모두 국민주택규모 이하임

 ○ 수직 증축한 3개 층은 ⁠「주택법」의 규제로 인하여 일반분양할 수 있는 세대수의 제한이 있어 증축한 2개 층을 복층구조의 1호로 등기하였으나

  - 복층구조의 분양면적(약 64평, 전용면적 국민주택규모 초과)이 커서 분양이 되지 않아 조합에서는 복층구조의 주택을 각각 층별로 분양(각각 약 32평, 전용면적 국민주택규모 이하)한 후 2분의1씩 지분등기하였음

2. 질의내용

○ 조합이 국민주택규모 초과 주택을 리모델링하여 수직 증축한 부분이 국민주택규모 이하인 주택을 일반분양하는 경우와

  - 수직 증축한 2개 층을 복층구조의 1호(戶)로 등기한 후 해당 복층을 각 층별로 일반분양하는 경우 부가가치세가 면제되는 국민주택 공급에 해당하는지 여부

3. 관련법령

○ 조세특례제한법 제106조【부가가치세의 면제 등】

 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호부터 제3호까지, 제4호의5 및 제9호는 2018년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하고, 제4호의2, 제5호, 제9호의2, 제9호의3, 제11호 및 제12호는 2020년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하며, 제8호 및 제8호의2는 2014년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용한다.

  4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)

○ 조세특례제한법 시행령 제106조【부가가치세 면제 등】

 ④ 법 제106조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다.

  1. 제51조의2제3항에 규정된 규모 이하의 주택

  2. 제1호의 규정에 의한 주택의 건설용역으로서 ⁠「건설산업기본법」·「전기공사업법」·「소방시설공사업법」·「정보통신공사업법」·「주택법」·「하수도법」 및 ⁠「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것. 다만, ⁠「소방시설공사업법」에 따른 소방공사감리업은 제외한다.

  3. 제1호의 규정에 의한 주택의 설계용역으로서 ⁠「건축사법」, ⁠「전력기술관리법」, ⁠「소방시설공사업법」, 「기술사법」 및 ⁠「엔지니어링산업 진흥법」에 따라 등록 또는 신고를 한 자가 공급하는 것

 ⑤ 법 제106조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 리모델링용역"이란 ⁠「주택법」·「도시 및 주거환경정비법」 및 ⁠「건축법」에 의하여 리모델링하는 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용역을 말하며, 당해 리모델링을 하기 전의 주택 규모가 제4항제1호의 규정에 의한 주택에 해당하는 경우(리모델링 후 당해 주택의 규모가 제4항제1호의 규정에 의한 규모를 초과하는 경우로서 리모델링하기 전의 주택규모의 100분의 130을 초과하는 경우를 제외한다)에 한한다.

  1. ⁠「건설산업기본법」·「전기공사업법」·「소방시설공사업법」·「정보통신공사업법」·「주택법」·「하수도법」 및 ⁠「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것

  2. 당해 리모델링에 사용되는 설계용역으로서 ⁠「건축사법」에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것

○ 조세특례제한법 시행령 제51조의2【자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례】

 ③ 법 제55조의2제4항에서 "대통령령으로 정하는 규모"란 ⁠「주택법」에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다.

○ 주택법 제2조【정의】

 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

  5. "국민주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 말한다.

  가. 국가ㆍ지방자치단체, ⁠「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 "한국토지주택공사"라 한다) 또는 ⁠「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한다)가 건설하는 주택

  나. 국가ㆍ지방자치단체의 재정 또는 ⁠「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라 한다)으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택

  6. "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.

  25. "리모델링"이란 제66조제1항 및 제2항에 따라 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다.

   가. 대수선(大修繕)

   나. 제49조에 따른 사용검사일(주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일부터 15년[15년 이상 20년 미만의 연수 중 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 "시ㆍ도"라 한다)의 조례로 정하는 경우에는 그 연수로 한다]이 경과된 공동주택을 각 세대의 주거전용면적(「건축법」 제38조에 따른 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분의 면적을 말한다)의 30퍼센트 이내(세대의 주거전용면적이 85제곱미터 미만인 경우에는 40퍼센트 이내)에서 증축하는 행위. 이 경우 공동주택의 기능 향상 등을 위하여 공용부분에 대하여도 별도로 증축할 수 있다.

   다. 나목에 따른 각 세대의 증축 가능 면적을 합산한 면적의 범위에서 기존 세대수의 15퍼센트 이내에서 세대수를 증가하는 증축 행위(이하 "세대수 증가형 리모델링"이라 한다). 다만, 수직으로 증축하는 행위(이하 "수직증축형 리모델링"이라 한다)는 다음 요건을 모두 충족하는 경우로 한정한다.

    1) 최대 3개층 이하로서 대통령령으로 정하는 범위에서 증축할 것

    2) 리모델링 대상 건축물의 구조도 보유 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖출 것

○ 주택법 시행령 제13조【수직증축형 리모델링의 허용 요건】

 ① 법 제2조제25호다목1)에서 "대통령령으로 정하는 범위"란 다음 각 호의 구분에 따른 범위를 말한다.

  1. 수직으로 증축하는 행위(이하 "수직증축형 리모델링"이라 한다)의 대상이 되는 기존 건축물의 층수가 15층 이상인 경우 : 3개층

  2. 수직증축형 리모델링의 대상이 되는 기존 건축물의 층수가 14층 이하인 경우 : 2개층

 ② 법 제2조제25호다목2)에서 "리모델링 대상 건축물의 구조도 보유 등 대통령령으로 정하는 요건"이란 수직증축형 리모델링의 대상이 되는 기존 건축물의 신축 당시 구조도를 보유하고 있는 것을 말한다.

○ 주택법 시행령 제3조【공동주택의 종류와 범위】

 ① 법 제2조제3호에 따른 공동주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

  1.「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트(이하 "아파트"라 한다)

 ② 제1항 각 호의 공동주택은 그 공급기준 및 건설기준 등을 고려하여 국토교통부령으로 종류를 세분할 수 있다.

○ 건축법 시행령 제3조의5【용도별 건축물의 종류】

   법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표1과 같다.

 [별표1] 용도별 건축물의 종류

  1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집․공동생활가정․지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

   가. 단독주택

   나. 다중주택

   다. 다가구주택

   라. 공관

  2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집․공동생활가정․지역아동센터․노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 ⁠「주택법 시행령」제3조제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. ⁠(이하 생략)

   가. 아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택

   나. 연립주택

   다. 다세대주택

   라. 기숙사

출처 : 국세청 2019. 01. 14. 서면-2018-법령해석부가-2990[법령해석과-74] | 국세법령정보시스템