요지

일반주택을 보유한 자가 ⁠「조세특례제한법」제99조의4에 해당하는 농어촌주택을 2개 취득하는 경우에는 농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 적용 되지 않음

회신

귀 질의의 경우 일반주택 1개를 보유한 1세대가 2003년 8월 1일부터 2020년 12월 31일까지의 기간 중에 ⁠「조세특례제한법」제99조의4제1항에 따른 농어촌주택을 2개 취득하고 일반주택을 양도하는 경우 같은 조에 따른 농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용할 수 없는 것입니다.

※ 관련참고자료

1. 사실관계

- 2002. 05월 甲은 서울 관악구 소재 A아파트 취득

- 2006. 05월 甲은 충남 예산군 덕산면 둔리 소재 B주택¹⁾ 취득

- 2009. 07월 乙(甲의 배우자)은 충북 진천군 진천읍 원덕리 소재 C주택²⁾ 취득

- 2018.08월 A 주택 양도

※ 1), 2) 주택 ⁠「조세특례제한법」제99조의4에 해당하는 농어촌주택임을 전제로 함

2. 질의내용

○ A주택을 양도할 때 ⁠「조세특례제한법」제99조의4 및 ⁠「소득세법시행령」제155조제8항에 따라 비과세 적용 가능한 지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다

1. 〜 2. 생략

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법시행령 제155조【1세대1주택의 특례】

①∼⑦ ⁠(생략)

⑧ 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유(이하 이 항에서 "부득이한 사유"라 한다)로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

(이하 생략)

○ 조세특례제한법 제99조의4【농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】

① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 "1세대"라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2020년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "농어촌주택등취득기간"이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택등"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용한다.

1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 "농어촌주택"이라 한다)

가. 취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍ㆍ면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것

1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.

2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역

3) 「소득세법」 제104조의2제1항에 따른 지정지역

4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역

5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역

나. 대지면적이 660제곱미터 이내일 것

다. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것

2. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 "고향주택"이라 한다)

가. 대통령령으로 정하는 고향에 소재하는 주택일 것

나. 취득 당시 인구 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 시 지역 ⁠(다음의 지역은 제외한다)에 소재할 것

1) 수도권지역

2) 「소득세법」 제104조의2제1항에 따른 지정지역

3) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역

다. 대지면적이 660제곱미터 이내일 것

라. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것

② 삭제

③ 1세대가 취득한 농어촌주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍ㆍ면 또는 연접한 읍ㆍ면에 있는 경우나 1세대가 취득한 고향주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 시 또는 연접한 시에 있는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.

④ 1세대가 제1항에 따른 농어촌주택등의 3년 이상 보유 요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 제1항을 적용한다.

⑤ 1세대가 수도권 내 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 소재하는 2주택(양도하는 시점의 ⁠「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격을 합산한 금액이 6억원 이하인 경우에 한정한다)만을 소유하는 경우로서 2020년 12월 31일까지 그 중 1주택을 양도하고 「소득세법」 제105조제1항제1호 본문에 따른 기간 내에 농어촌주택등을 취득하는 경우에는 같은 법 제104조제7항을 적용하지 아니하고, 「소득세법」 제95조제2항에 따른 장기보유 특별공제액을 공제받을 수 있다.

⑥ 제4항에 따른 양도소득세의 특례를 적용받은 1세대가 농어촌주택등을 3년 이상 보유하지 아니하게 된 경우 또는 제5항에 따른 양도소득세의 특례를 적용받은 1세대가 농어촌주택등을 3년 이상 보유하지 아니하거나 최초 보유한 기간 3년 중 농어촌주택등에 2년 이상 거주하지 아니한 경우에는 과세특례를 적용받은 자가 과세특례를 적용받지 아니하였을 경우 납부하였을 세액에 상당하는 세액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액을 그 보유 또는 거주하지 아니하게 된 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세로 납부하여야 한다. 다만, ⁠「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

⑦ 제1항, 제4항 및 제5항에 따른 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 과세특례신청을 하여야 한다.

⑧ 농어촌주택등의 면적 및 취득가액의 산정방법, 농어촌주택등의 보유기간 및 거주기간 계산, 농어촌주택등의 판정기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 사전-2016-법령해석재산-0371, 2016.12.22.

[요 지]

일반주택을 취득한 자가 2개의 농어촌주택을 취득한 후 일반주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택 비과세 적용 불가

[답 변]

국내에 1주택(이하 ⁠“일반주택”이라 한다)을 보유하는 1세대가 2003년 8월 1일부터 2017년 12월 31일까지의 기간 중에「조세특례제한법」제99조의4제1항에 따른 농어촌주택을 2개 취득하고 일반주택을 양도하는 경우 같은 조에 따른 농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용할 수 없는 것임

○ 사전-2017-법령해석재산-0462, 2017.08.30.

[요 지]

농어촌주택을 포함하여 1세대가 3주택을 보유하다가 일반주택을 양도한 경우 농어촌주택의 특례와 일시적 2주택 비과세 특례를 중복 적용하여 비과세를 적용받을 수 있음

[답 변]

위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 일반주택 1채를 보유한 1세대가 농어촌주택을 취득한 후 다른 일반주택 1채를 취득하여 3주택인 상태에서 일반주택 1채를 양도한 경우 비과세 해당여부는 기존 해석사례(부동산납세과-2367, 2015.2.22.)를 참고하시기 바랍니다.

출처 : 국세청 2019. 11. 12. 서면-2018-부동산-3283[부동산납세과-1163] | 국세법령정보시스템