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건설임대주택 양도 시 동일세대원 판단과 비과세 적용
서면-2020-부동산-2128[부동산납세과-1476] · 2020. 12. 15.Q질의내용
- 건설임대주택을 분양받아 양도할 때 동일세대원 여부를 어떤 기준으로 판단하며, 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있나요?
S요약
R회신 내용 서면-2020-부동산-2128[부동산납세과-1476] · 2020. 12. 15.
- 국세청 서면-2020-부동산-2128[부동산납세과-1476](2020.12.15) 회신 내용임.
- 동일세대원 여부는 주민등록상 기재에만 의존하지 않고, 직업, 소득, 실질적 생활관계 등 구체적 사실을 종합해 판단함을 명시하였습니다.
- 건설임대주택의 임차인과 분양받은 자가 다르더라도, 양도일까지 동일세대원으로 5년 이상 거주한 경우 소득세법 시행령 제154조에 따라 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있음을 회신하였습니다.
- 임대차 계약자와 분양전환 수분양자가 동일세대원이 아닌 경우에는 장기거주 특례 비과세가 인정되지 않는다고 기존 유사사례(재산세과-1441, 부동산거래관리과-351) 및 조심2012서0497에 근거하여 안내하였습니다.
- 임차권 승계 또는 가족관계 변동 시에도 실질적 세대 구성과 생활의 실체가 중요하게 고려된다고 덧붙였습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조: 1세대 1주택 요건을 충족하는 경우 양도소득세 비과세
- 소득세법 시행령 제154조: 1세대 1주택 범위 및 보유·거주 요건, 건설임대주택 장기거주(5년 이상) 시 특례 규정
- 공공주택 특별법 제49조의4: 공공임대주택 임차권의 양도 및 전대 제한
- 공공주택 특별법 시행령 제48조: 혼인 등 가족관계 변동 시 임차권 변경 인정 요건
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우 동일 세대원 여부는 형식상의 주민등록내용에 불구하고 직업 및 소득 여부 등 실질적인 생활관계 등을 고려하여 사실 판단할 사항임
회신
귀 질의의 경우 기존 해석사례인 “재산세과-1441, 2009.07.15. 및 부동산거래관리과-351, 2010.03.08.”를 참고하시기 바라며, 동일 세대원 여부는 형식상의 주민등록내용에 불구하고 직업 및 소득 여부 등 실질적인 생활관계 등을 고려하여 사실판단할 사항임을 알려드립니다.
○ 재산세과-1441, 2009.07.15.
「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 1세대 1주택인 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제1호의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 것이며, 이와 관련하여 건설임대주택의 전세계약자와 분양받은 자가 상이한 경우에도 동일세대원인 경우에는 당해 규정을 적용받을 수 있는 것임
「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 1세대 1주택자이더라도 건설임대주택의 임대계약자와 분양받은 자가 상이하고 동일세대원이 아닌 경우에는「소득세법 시행령」제154조제1항제1호의 규정에 의한 양도소득세가 비과세되지 아니하는 것입니다.
1. 사실관계
-2009.10. 弟 성남시 LH 건설임대주택 임차
-2010.06. 본인 弟의 세대원으로 당해 아파트에서 함께 거주(’10.6∼’17.12)
- 2018.01. 弟 혼인 및 해외이주로 본인이 임대차계약 권리의무 승계
- 2020.00. 본인 분양전환 후 양도예정
2. 질의내용
- 건설임대주택을 분양받아 양도할 경우 건설임대주택 특례를 적용할 수 있는지 여부
3. 관련법령
○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우
○ 공공주택 특별법 제49조의4 【공공임대주택의 전대 제한】
공공임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 공공임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없다. 다만, 근무ㆍ생업ㆍ질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우로서 공공주택사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다.
○ 공공주택 특별법 시행령 제48조 【임차권의 양도 등의 허용】
① 법 제49조의4 단서에서 "근무ㆍ생업ㆍ질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
3. 임차인이 혼인 또는 이혼으로 공공임대주택에서 퇴거하고, 해당 공공임대주택에 계속 거주하려는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람이 자신으로 임차인을 변경할 경우
가. 배우자, 직계혈족 및 형제자매
나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 재산세과-1441 (2009.07.15)
「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 1세대 1주택인 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제1호의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 것이며, 이와 관련하여 건설임대주택의 전세계약자와 분양받은 자가 상이한 경우에도 동일세대원인 경우에는 당해 규정을 적용받을 수 있는 것임
○ 부동산거래관리과-351 (2010.03.08.)
「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 1세대 1주택자이더라도 건설임대주택의 임대계약자와 분양받은 자가 상이하고 동일세대원이 아닌 경우에는「소득세법 시행령」제154조제1항제1호의 규정에 의한 양도소득세가 비과세되지 아니하는 것입니다.
○ 조심2012서0497 (2012.03.21)
생계를 같이하는 동거가족 여부는 그 주민등록지가 같은지의 여부에 불구하고 현실적으로 한 세대 내에 거주하면서 생계를 함께 하는지의 여부에 따라 판단하는 것으로, 청구인과 동생은 모두 30세 이상으로 별도의 직업과 소득이 있고, 각자 본인 명의의 카드를 사용하고 지방세를 납부하였던 점 등에 비추어 동거가족이라고 볼 수 없음
출처 : 국세청 2020. 12. 15. 서면-2020-부동산-2128[부동산납세과-1476] | 국세법령정보시스템
유권해석
건설임대주택 양도 시 동일세대원 판단과 비과세 적용
서면-2020-부동산-2128[부동산납세과-1476] · 2020. 12. 15.Q질의내용
- 건설임대주택을 분양받아 양도할 때 동일세대원 여부를 어떤 기준으로 판단하며, 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있나요?
S요약
R회신 내용 서면-2020-부동산-2128[부동산납세과-1476] · 2020. 12. 15.
- 국세청 서면-2020-부동산-2128[부동산납세과-1476](2020.12.15) 회신 내용임.
- 동일세대원 여부는 주민등록상 기재에만 의존하지 않고, 직업, 소득, 실질적 생활관계 등 구체적 사실을 종합해 판단함을 명시하였습니다.
- 건설임대주택의 임차인과 분양받은 자가 다르더라도, 양도일까지 동일세대원으로 5년 이상 거주한 경우 소득세법 시행령 제154조에 따라 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있음을 회신하였습니다.
- 임대차 계약자와 분양전환 수분양자가 동일세대원이 아닌 경우에는 장기거주 특례 비과세가 인정되지 않는다고 기존 유사사례(재산세과-1441, 부동산거래관리과-351) 및 조심2012서0497에 근거하여 안내하였습니다.
- 임차권 승계 또는 가족관계 변동 시에도 실질적 세대 구성과 생활의 실체가 중요하게 고려된다고 덧붙였습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조: 1세대 1주택 요건을 충족하는 경우 양도소득세 비과세
- 소득세법 시행령 제154조: 1세대 1주택 범위 및 보유·거주 요건, 건설임대주택 장기거주(5년 이상) 시 특례 규정
- 공공주택 특별법 제49조의4: 공공임대주택 임차권의 양도 및 전대 제한
- 공공주택 특별법 시행령 제48조: 혼인 등 가족관계 변동 시 임차권 변경 인정 요건
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우 동일 세대원 여부는 형식상의 주민등록내용에 불구하고 직업 및 소득 여부 등 실질적인 생활관계 등을 고려하여 사실 판단할 사항임
회신
귀 질의의 경우 기존 해석사례인 “재산세과-1441, 2009.07.15. 및 부동산거래관리과-351, 2010.03.08.”를 참고하시기 바라며, 동일 세대원 여부는 형식상의 주민등록내용에 불구하고 직업 및 소득 여부 등 실질적인 생활관계 등을 고려하여 사실판단할 사항임을 알려드립니다.
○ 재산세과-1441, 2009.07.15.
「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 1세대 1주택인 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제1호의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 것이며, 이와 관련하여 건설임대주택의 전세계약자와 분양받은 자가 상이한 경우에도 동일세대원인 경우에는 당해 규정을 적용받을 수 있는 것임
「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 1세대 1주택자이더라도 건설임대주택의 임대계약자와 분양받은 자가 상이하고 동일세대원이 아닌 경우에는「소득세법 시행령」제154조제1항제1호의 규정에 의한 양도소득세가 비과세되지 아니하는 것입니다.
1. 사실관계
-2009.10. 弟 성남시 LH 건설임대주택 임차
-2010.06. 본인 弟의 세대원으로 당해 아파트에서 함께 거주(’10.6∼’17.12)
- 2018.01. 弟 혼인 및 해외이주로 본인이 임대차계약 권리의무 승계
- 2020.00. 본인 분양전환 후 양도예정
2. 질의내용
- 건설임대주택을 분양받아 양도할 경우 건설임대주택 특례를 적용할 수 있는지 여부
3. 관련법령
○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우
○ 공공주택 특별법 제49조의4 【공공임대주택의 전대 제한】
공공임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 공공임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없다. 다만, 근무ㆍ생업ㆍ질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우로서 공공주택사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다.
○ 공공주택 특별법 시행령 제48조 【임차권의 양도 등의 허용】
① 법 제49조의4 단서에서 "근무ㆍ생업ㆍ질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
3. 임차인이 혼인 또는 이혼으로 공공임대주택에서 퇴거하고, 해당 공공임대주택에 계속 거주하려는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람이 자신으로 임차인을 변경할 경우
가. 배우자, 직계혈족 및 형제자매
나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 재산세과-1441 (2009.07.15)
「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 1세대 1주택인 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제1호의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 것이며, 이와 관련하여 건설임대주택의 전세계약자와 분양받은 자가 상이한 경우에도 동일세대원인 경우에는 당해 규정을 적용받을 수 있는 것임
○ 부동산거래관리과-351 (2010.03.08.)
「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 1세대 1주택자이더라도 건설임대주택의 임대계약자와 분양받은 자가 상이하고 동일세대원이 아닌 경우에는「소득세법 시행령」제154조제1항제1호의 규정에 의한 양도소득세가 비과세되지 아니하는 것입니다.
○ 조심2012서0497 (2012.03.21)
생계를 같이하는 동거가족 여부는 그 주민등록지가 같은지의 여부에 불구하고 현실적으로 한 세대 내에 거주하면서 생계를 함께 하는지의 여부에 따라 판단하는 것으로, 청구인과 동생은 모두 30세 이상으로 별도의 직업과 소득이 있고, 각자 본인 명의의 카드를 사용하고 지방세를 납부하였던 점 등에 비추어 동거가족이라고 볼 수 없음
출처 : 국세청 2020. 12. 15. 서면-2020-부동산-2128[부동산납세과-1476] | 국세법령정보시스템
