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상가임대차 갱신 시 임대료 인하 세액공제 불가 사유

서면-2021-법령해석법인-5268[법령해석과-3643] · 2021. 10. 20.

질의 및 요약

Q질의내용

상가임대인이 2020년까지 기존 상가를 임대해오다 임차인과 계약을 해지하고, 2021년부터 동일 건물 내의 다른 상가로 재계약하면서 한시적으로 임대료를 인하한 경우, 조세특례제한법 제96조의3의 상가임대료 인하 세액공제를 적용할 수 있는지요?

S요약

상가임대인이 동일 건물 내 다른 상가로 계약을 변경하고 한시적으로 임대료를 인하한 경우에도 조세특례제한법 제96조의3에 따른 상가임대료 인하 세액공제는 적용할 수 없는 것으로 판단됩니다. 이는 임차인과 새로운 임대차계약이 단순 갱신이나 재계약이 아닌 별도의 새로운 계약으로 해석되며, 세액공제의 대상 요건인 '임차소상공인의 계속 임차' 기준을 충족하지 못하기 때문입니다.

#상가임대료 인하 #세액공제 #임차소상공인 #임대차계약 갱신 #조세특례제한법 #임대차 재계약

핵심 정리

R회신 내용 서면-2021-법령해석법인-5268[법령해석과-3643] · 2021. 10. 20.

국세청 서면-2021-법령해석법인-5268[법령해석과-3643](2021.10.20.) 회신에 따르면 본 건은 상가임대인이 기존 임대차계약을 종료한 뒤, 동일 건물 내의 다른 점포로 임대차계약을 새로 체결하고 임대료를 일시적으로 인하한 경우에 해당함.
조세특례제한법 제96조의3 및 동 시행령에 따라 세액공제 적용을 위해서는 '임차소상공인'이 2020년 1월 31일 이전부터 동일 상가건물을 계속 임차하여 영업에 사용하고 있어야 하며, 단순한 장소 변경이나 신규계약은 해당 규정의 '계속 임차'로 인정되지 않음.
따라서 이와 같이 기존 임대차계약의 해지 후 다른 점포로의 신규 임대차계약은 세액공제 대상 임대료 인하로 볼 수 없어 조세특례제한법 제96조의3상의 세액공제가 적용되지 않음을 명확히 회신함.

L관련 법령 해석

조세특례제한법 제96조의3: 상가임대료를 인하한 임대사업자에 대한 세액공제 요건 및 범위를 규정. 공제대상 임대차계약의 연속성, 임차인 및 상가건물 요건 및 인하액 산정기준 등 상세 규정.
조세특례제한법 시행령 제96조의3: 임차소상공인 요건, '계속 임차'의 개념, 임대료 인하액 산정, 임대료 인상·갱신 규정 등을 구체적으로 명시.
상가건물 임대차보호법 제1조 및 제2조: 상가건물 임대차에 관한 특례 및 적용범위를 규정하며, 임대차 목적물의 영업용 사용, 사업자등록 요건 등 포함.

사례 Q&A

1. 상가 임대료 인하 세액공제 적용 요건은 무엇인가요?

답변

임차소상공인이 2020년 1월 31일 이전부터 동일 상가건물을 계속 임차해야 하며, 임대료 인하가 기존 계약의 갱신 또는 재계약 시 이루어진 경우에만 세액공제가 가능합니다.

근거

조세특례제한법 시행령 제96조의3 제3항, 제4항에 따라 '계속 임차' 및 인하액 산정이 명확하게 규정되어 있습니다.

2. 동일 건물 내에서 다른 점포로 옮겨 임대차계약을 새로 맺은 경우 임대료 인하 세액공제 받을 수 있나요?

답변

이 경우는 임차소상공인의 계속 임차 요건을 충족하지 않아 세액공제를 적용받을 수 없습니다.

근거

국세청 해석(서면-2021-법령해석법인-5268)에서 신규 임대차는 '계속 임차'로 인정하지 않음을 명확히 밝혔습니다.

3. 상가건물 임대차 갱신 시 임대료를 인하하면 세액공제 혜택을 받을 수 있을까요?

답변

임대차계약을 갱신하거나 재계약하면서 동일한 임차인에게 임대료를 인하한 경우에는 세액공제 혜택을 적용할 수 있습니다.

근거

조세특례제한법 시행령 제96조의3 제4항 단서에서 갱신·재계약 시 임대료 인하를 따로 규정하고 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

상가임대인이 2012년 5월 1일부터 2020년 12월 31일까지 상가를 임차인 갑에게 임대를 하였으며, 해당 계약을 해지하고 2021년 1월 1일부터 동일 건물에 위치한 다른 상가를 임대하는 계약을 체결하면서 한시적으로 임대료를 인하하는 경우 해당 상가임대인은 상가임대료를 인하한 임대사업자에 대한 세액공제를 적용할 수 없음

회신

귀 서면질의의 사실관계와 같이, 상가임대인이 2012년 5월 1일부터 2020년 12월 31일까지 상가를 임차인 갑에게 임대를 하였으며, 해당 계약을 해지하고 2021년 1월 1일부터 동일 건물에 위치한 다른 상가를 임대하는 계약을 체결하면서 2021년 1월부터 6월까지 한시적으로 임대료를 인하하는 경우
해당 상가임대인은 ｢조세특례제한법｣ 제96조의3(상가임대료를 인하한 임대사업자에 대한 세액공제)에 따른 세액공제를 적용할 수 없는 것입니다. 끝.

1. 사실관계

○A법인은 부동산 임대업을 영위하는 법인으로 2012.5.1.~2020.12.31. 기간동안 ⁠‘갑’에게 상가 103호를 임대를 하였음

○A법인과 갑은 상기 계약을 해지하고, 2021.1.1.부터 상가 101-2호의 임대차 계약을 체결하였으며, A법인은 2021년 1월부터 6월까지 한시적으로 갑이 지급할 상가 101-2호의 임대료를 인하하였음

구분	상가 103호	상가 101-2호
구분	임차인 ⁠‘갑’	임차인 ⁠‘을’	임차인 ⁠‘갑’
임대차기간	’12.5.1∼’20.12.31	’18.10.1∼’20.12.31	’21.1.1∼
보증금	000원	000원	000원
월세	000원	000원	000원
월세 인하액			000원
인하 기간			’21.1.∼’21.6(6개월)

*갑은 2021년 7월부터 A법인에 월세 000원을 지급하고 있으며, 상가 103호와 상가 101-2호는 동일건물에 위치하고 있음

2. 질의내용

○상가임대인이 2012년 5월 1일부터 2020년 12월 31일까지 상가를 임차인 갑에게 임대를 하였으며, 해당 계약을 해지하고 2021년 1월 1일부터 동일 건물에 위치한 다른 상가를 임대하는 계약을 체결하면서 2021년 1월부터 6월까지 한시적으로 임대료를 인하하는 경우 ｢조세특례제한법｣ 제96조의3(상가임대료를 인하한 임대사업자에 대한 세액공제)에 따른 세액공제를 적용할 수 있는지 여부

3. 관련법령

○조세특례제한법 제96조의3【상가임대료를 인하한 임대사업자에 대한 세액공제】

①대통령령으로 정하는 부동산임대사업을 하는 자가 대통령령으로 정하는 상가건물에 대한 임대료를 임차인(대통령령으로 정하는 소상공인에 한정한다)으로부터 2020년 1월 1일부터 2021년 12월 31일까지(이하 이 조에서 "공제기간"이라 한다) 인하하여 지급받는 경우 대통령령으로 정하는 임대료 인하액의 100분의 70(대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 해당 과세연도의 기준소득금액이 1억원을 초과하는 경우에는 100분의 50)에 해당하는 금액을 소득세 또는 법인세에서 공제한다.

②공제기간을 포함하는 계약기간 중 일정한 기간 내에 임대료 또는 보증금을 인상하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 공제를 적용하지 아니하거나 이미 공제받은 세액을 추징한다.

④제1항 및 제2항을 적용할 때 세액공제의 계산방법, 세액공제에 대한 사후관리 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○조세특례제한법 시행령 제96조의3【상가임대료를 인하한 임대사업자에 대한 세액공제】

①법 제96조의3제1항에서 "대통령령으로 정하는 부동산임대사업을 하는 자"란 ｢소득세법｣ 제168조, ｢법인세법｣ 제111조 또는 ｢부가가치세법｣ 제8조에 따라 상가건물에 대한 부동산임대업의 사업자등록을 한 자(이하 이 조에서 "상가임대인"이라 한다)를 말한다.

②법 제96조의3제1항에서 "대통령령으로 정하는 상가건물"이란 ｢상가건물 임대차보호법｣ 제2조제1항 본문에 따른 상가건물(이하 이 조에서 "임대상가건물"이라 한다)을 말한다.

③법 제96조의3제1항에서 "대통령령으로 정하는 소상공인"이란 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 자(이하 이 조에서 "임차소상공인"이라 한다)를 말한다.

1. ｢소상공인기본법｣ 제2조에 따른 소상공인

2.임대상가건물을 2020년 1월 31일 이전부터 계속하여 임차하여 영업용 목적으로 사용하고 있는 자

3. 별표 14에 따른 업종을 영위하지 않는 자

4.상가임대인과 ｢국세기본법｣ 제2조제20호에 따른 특수관계인이 아닌 자

5.｢소득세법｣ 제168조, ｢법인세법｣ 제111조 또는 ｢부가가치세법｣ 제8조에 따라 사업자등록을 한 자

④법 제96조의3제1항에서 "대통령령으로 정하는 임대료 인하액"이란 제1호에 따른 금액에서 제2호에 따른 금액을 뺀 금액(이하 이 조에서 "임대료 인하액"이라 한다)을 말한다. 이 경우 보증금을 임대료로 환산한 금액은 제외한다.

1.임대료를 인하하기 직전의 임대상가건물 임대차계약에 따른 임대료를 기준으로 계산한 해당 과세연도[해당 과세연도 중 법 제96조의3제1항에 따른 공제기간(이하 이 조에서 "공제기간"이라 한다)에 해당하는 기간으로 한정한다. 이하 제2호에서 같다]의 임대료. 다만, 공제기간 중 임대상가건물의 임대차계약을 동일한 임차소상공인과 갱신하거나 재계약(이하 이 조에서 "갱신등"이라 한다)하고 갱신등의 임대차계약에 따른 임대료가 인하된 경우 갱신등에 따른 임대차계약이 적용되는 날부터 2021년 12월 31일까지는 갱신등에 따른 임대료를 기준으로 계산한 임대료를 말한다.

2.임대상가건물의 임대료로 지급했거나 지급하기로 하여 해당 과세연도에 상가임대인의 수입금액으로 발생한 임대료

⑥법 제96조의3제2항에서 "대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우"란 임대료를 인하하기 직전의 임대차계약에 따른 임대료나 보증금보다 인상(임대차계약의 갱신등을 한 경우에는 갱신등에 따른 임대료나 보증금이 임대료를 인하하기 직전의 임대차계약에 따른 금액의 100분의 5를 초과한 것을 말한다)한 경우를 말한다.

⑦해당 과세연도 중 제6항에 따른 요건에 해당하는 경우에는 법 제96조의3제1항에 따른 공제를 적용하지 않으며, 해당 과세연도 종료일 이후 6개월 이내에 제6항에 따른 요건에 해당하게 된 경우에는 이미 공제받은 세액을 추징한다.

○상가건물 임대차보호법 제1조【목적】

이 법은 상가건물 임대차에 관하여 ｢민법｣에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

○상가건물 임대차보호법 제2조【적용범위】

①이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

○상가건물 임대차보호법 제3조【대항력 등】

①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 ｢부가가치세법｣ 제8조, ｢소득세법｣ 제168조 또는 ｢법인세법｣ 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

출처 : 국세청 2021. 10. 20. 서면-2021-법령해석법인-5268[법령해석과-3643] | 국세법령정보시스템

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