요지

1세대의 구성원 중 동일인의 소유 나지가 2필지 이상인 경우, ⁠‘무주택세대 소유 나지의 비사업용토지 제외신청서’에 기재된 나지 중 토지의 소유자가 비사업용 토지 제외 적용을 받기 위해 선택한 필지의 660제곱미터 이내의 부분은 주택을 소유하지 아니한 기간동안은 사업에 사용되는 토지로 보는 것임

답변내용

귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ｢소득세법 시행령｣ 제168조의6의 규정에 의한 비사업용 토지 해당 여부를 판정함에 있어 같은 영 제168조의11제1항제13호 및 같은 법 시행규칙 제83조의4제16항의 규정에 따른 ⁠“주택을 소유하지 아니하는 1세대가 소유하는 1필지의 나지”를 양도하는 경우로서 1세대의 구성원 중 동일인의 소유 나지가 2필지 이상인 경우, 같은 규칙 같은 조 제17항 본문 및 제18항의 규정에 따른 ⁠‘무주택세대 소유 나지의 비사업용토지 제외신청서’에 기재된 나지 중 토지의 소유자가 비사업용 토지 제외 적용을 받기 위해 선택한 필지의 660제곱미터 이내의 부분은 주택을 소유하지 아니한 기간동안은 사업에 사용되는 토지로 보는 것이며, ⁠‘무주택세대 소유 나지의 비사업용토지 제외신청서’를 제출하지 아니한 경우에는 같은 규칙 같은 조 제17항 본문단서 및 제2호에 따라 면적이 큰 필지를 우선하여 적용하는 것입니다.
또한, 일괄양도가액을 각 필지별 면적비율로 안분 계산한 나지의 가액이 ｢부가가치세법 시행령｣ 제64조에 따라 안분 계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 해당 나지의 가액은 ｢소득세법｣ 제100조제3항에 따라 가액 구분이 불분명한 경우에 해당하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ 2019.12.**. 甲은 □□광역시 소재 지목 대 241㎡(A나지) 및 지목 전 99㎡(B나지) 2필지를 일괄취득함

 ○ 2022.12.**. 甲은 상기 2필지의 토지를 일괄 양도함

  * 갑은 무주택 세대에 해당하며, 상기 2필지의 토지는 ｢소득세법 시행규칙｣§83의4⑯에 따른 나지에 해당하는 것으로 전제함

2. 질의내용

 ○(질의1) 무주택 세대의 동일인이 소유한 2필지의 나지를 일괄양도하는 경우로서 각 필지별 양도가액이 구분되지 않는 경우, 비사업용토지에서 제외되는 토지 판정방법

 ○ ⁠(질의2) ⁠(질의1)에서 1필지만 비사업용토지에서 제외 가능 시, 일괄양도가액을 면적비율로 안분계산할 수 있는지 여부

3. 관련법령

소득세법>

○ 소득세법 제99조【기준시가의 산정】

 ① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

  1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

   가. 토지

   ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별공시지가(이하 ⁠“개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

○ 소득세법 제100조【양도차익의 산정】

 ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액․감정가액․환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액․감정가액․환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

 ② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

 ③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.

○ 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】

 ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 ⁠“양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

  8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지

 ④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 양도하는 경우 제55조제1항[제3호(같은 호 단서에 해당하는 경우를 포함한다)의 경우에는 제1항제8호]에 따른 세율에 100분의 10을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 부동산 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항[제3호(같은 호 단서에 해당하는 경우를 포함한다)의 경우에는 제1항제8호]에 따른 세율에 100분의 10을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

  1. 삭제

  2. 삭제

  3. 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제104조의3에 따른 비사업용 토지. 다만, 지정지역의 공고가 있은 날 이전에 토지를 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다.

  4. 그 밖에 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 부동산 가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 대통령령으로 정하는 부동산

○ 소득세법 제104조의3【비사업용 토지의 범위】

 ① 제104조제1항제8호에서 ⁠“비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

  4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

   가. ｢지방세법｣ 또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

   나. ｢지방세법｣ 제106조제1항제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지

   다. 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것

○ 소득세법 시행령 제164조【토지․건물의 기준시가 산정】

 ① 법 제99조제1항제1호가목 단서에서 ⁠“대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목․이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣ 제3조제8항에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 그 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 ｢지방세법｣ 제4조제1항 단서에 따라 시장․군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가법인등에게 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가법인등의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다.

  1. ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에 의한 신규등록토지

  2. ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에 의하여 분할 또는 합병된 토지

  3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣상의 지목이 변경된 토지

  4. 개별공시지가의 결정․고시가 누락된 토지(국․공유지를 포함한다)

○ 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】

 ⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 ｢부가가치세법 시행령｣ 제64조에 따라 안분계산하며, 이를 적용함에 있어 ｢상속세 및 증여세법｣ 제62조제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 ｢부가기치세법 시행령｣ 제64조제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 ｢상속세 및 증여세법｣ 제62조제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.

○ 소득세법 시행령 제168조의11【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】

 ① 법 제104조의3제1항제4호다목에서 ⁠“거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

  13. 주택을 소유하지 아니하는 1세대가 소유하는 1필지의 나지{나지(제1호 내지 제12호에 해당하지 아니하는 토지로서 어느 용도로도 사용되고 있지 아니한 토지를 말한다)}로서 주택 신축의 가능여부 등을 고려하여 기획재정부령이 정하는 기준에 해당하는 토지(660제곱미터 이내에 한한다)

○ 소득세법 시행규칙 제83조의4【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】

 ⑯ 영 제168조의11제1항제13호에서 ⁠“주택 신축의 가능여부 등을 고려하여 기획재정부령이 정하는 기준에 해당하는 토지”란 법령의 규정에 따라 주택의 신축이 금지 또는 제한되는 지역에 소재하지 아니하고, 그 지목이 대지이거나 실질적으로 주택을 신축할 수 있는 토지(｢건축법｣ 제44조에 따른 대지와 도로와의 관계를 충족하지 못하는 토지를 포함한다)를 말한다.

 ⑰ 영 제168조의11제1항제13호 및 제16항의 규정을 적용함에 있어서 나지가 2필지 이상인 경우에는 당해 세대의 구성원이 제16항의 규정에 따른 토지를 선택할 수 있다. 다만, 제18항의 규정에 따른 무주택세대 소유 나지의 비사업용토지 제외신청서를 제출하지 아니한 경우에는 제16항의 규정에 따른 토지에 해당하는 필지의 결정은 다음 각 호의 방법에 의한다.

  1. 1세대의 구성원 중 2인 이상이 나지를 소유하고 있는 경우에는 다음의 순서를 적용한다.

   가. 세대주

   나. 세대주의 배우자

   다. 연장자

  2. 1세대의 구성원 중 동일인이 2필지 이상의 나지를 소유하고 있는 경우에는 면적이 큰 필지의 나지를, 동일한 면적인 필지의 나지 중에서는 먼저 취득한 나지를 우선하여 적용한다.

 ⑱ 제16항에 해당하는 토지의 소유자는 양도일이 속하는 과세기간의 과세표준신고시에 납세지 관할 세무서장에게 별지 제91호서식의 무주택세대 소유 나지의 비사업용토지 제외신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 제출하여야 한다.

  1. 삭제

  2. 삭제

  3. 삭제

  4. 삭제

 ⑲ 제18항에 따라 신청서를 제출받은 납세지 관할세무서장은 ｢전자정부법｣ 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 다음 각 호의 서류를 확인하여야 한다. 다만, 제1호에 따른 주민등록표등본은 신청인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 이를 제출하도록 하여야 한다.

  1. 주민등록표 등본

  2. 토지등기부 등본 또는 토지대장 등본(토지이용계획 확인서를 포함한다)

부가가치세법>

○ 부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】

 ① 법 제29조제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호 본문에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

  1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 ⁠“건물등”이라 한다)에 대한 ｢소득세법｣ 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 ⁠“기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣에 따른 감정평가법인등이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례해서 안분 계산한 금액으로 한다.

  2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

  3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

출처 : 국세청 2023. 03. 08. 사전-2023-법규재산-0060[법규과-602] | 국세법령정보시스템