요지

교환으로 취득한 자산을 양도하는 경우로서 양도가액을 실지거래가액에 따르는 경우, 양도하는 자산의 취득가액은 취득 당시 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 따르는 것으로 정산금을 제외한 매매대금이 되는 것임

답변내용

귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 교환으로 취득한 자산을 양도하는 경우로서 양도가액을 실지거래가액에 따르는 경우 양도하는 자산의 취득가액은 취득 당시 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 따르는 것입니다.
교환계약서상 B주택 매매대금과 정산금이 시가감정 등 객관적 가액평가를 기준으로 한 경우, B주택의 실지취득가액은 정산금을 제외한 매매대금이 되는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ ’95. 4월 甲은 A주택 공유지분(33%)를 취득

 ○ ’15.12월 A주택 공유지분(33%)과 B주택의 교환계약 체결

  - 교환대상 부동산에 대한 감정평가법인 등의 감정평가^*를 받음

    * A주택 : 1,656백만원, B주택 : 1,475백만원

  - A주택 매매대금으로 B주택 매매대금(1,475백만원)과 현금(정산금) 181백만원을 지급받기로 약정

 ○ ’25. 6. 4. B주택 양도

2. 질의요지

 ○ 교환으로 취득한 주택을 양도하는 경우, 해당 주택의 취득가액 산정방법

3. 관련 법령

 ○소득세법 제96조 【양도가액】

 ① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

 ○소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

  1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

   가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

   나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

  2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

  3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

출처 : 국세청 2025. 07. 16. 사전-2025-법규재산-0590[법규과-1579] | 국세법령정보시스템