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비조정대상 비조정대상 신규주택 취득 2주택 일시적 1세대1주택 비과세 요건
서면-2021-부동산-1046[부동산납세과-499] · 2021. 04. 07.Q질의내용
- 비조정대상지역 내 종전주택에 이어 비조정대상지역 신규주택을 취득하여 2주택이 된 후, 신규주택 취득일로부터 3년 내 종전주택을 양도하면 1세대1주택 비과세가 적용되는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2021-부동산-1046[부동산납세과-499] · 2021. 04. 07.
- 국세청 서면-2021-부동산-1046[부동산납세과-499] 회신 내용입니다.
- 비조정대상지역에 소유한 종전주택을 1년 이상 보유한 후 동일하게 비조정대상지역 내 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우, 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도한다면 1세대1주택으로 보아 비과세가 적용될 수 있다고 안내하고 있습니다.
- 해당 건은 소득세법 시행령 제155조 제1항을 근거로 하였으며, 조정대상지역 지정 이전에 발생한 일시적 2주택 사례에서 비과세 특례 적용에 문제가 없음을 명확히 하였습니다.
- 종전주택과 신규주택 모두 취득 당시 비조정대상지역임을 전제로 하였으며, 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 처분이라는 사후 관리 요건 충족을 전제로 합니다.
- 실무적으로는 조정대상지역 지정 여부와 각 주택의 취득·양도시점, 1년 이상 보유기간 및 3년 기한 준수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대1주택 비과세의 기본 요건과 예외 조항 명시
- 소득세법 시행령 제154조 제1항: 1세대1주택 비과세 적용을 위한 보유·거주 요건 규정
- 소득세법 시행령 제154조 제11항: 특례적 1세대1주택 적용에 대한 규정
- 소득세법 시행령 제155조 제1항: 일시적 2주택자의 1세대1주택 비과세 특례적용 규정 및 요건 명시(종전주택 1년 이상 보유, 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 양도)
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
종전주택이 비조정대상지역에 있는 상태에서 비조정대상지역에 있는 신규주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조 제1항을 적용함
회신
종전주택이 비조정대상지역에 있는 상태에서 비조정대상지역에 있는 신규주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조 제1항을 적용하는 것입니다.
1. 사실관계
-2019.02.08.甲 ‘경기도 시흥시’ 소재 A주택 취득, 거주 중
-2020.04.19.甲 ‘경기도 부천시’ 소재 B주택 취득, 임대 중
-2020.06.19.A·B주택 소재지 조정대상지역 지정
2. 질의내용
-A·B주택 취득당시 비조정대상지역이므로 신규주택 취득일로부터 3년이내 종전주택을 처분하면 비과세가 가능한지
3. 관련법령
○소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 개정된 것, 이하 같음) 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
○소득세법 시행령(2020.02.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것, 이하 같음) 제154조【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
⑪ 법 제89조제1항제3호나목에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.
○소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (이하 생략)
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.
가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우
나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○사전-2020-법령해석재산-1070 (2020.12.28.)
[ 요 지 ]
국내에 1주택을 소유한 1세대가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 소득령§155①을 갖춘 경우 소득령§154①을 적용하는 것이며, 취득 당시 조정대상지역이 아닌 곳에 있었던 종전주택에 대하여는 소득령§154①의 거주요건을 적용하지 아니하는 것임
출처 : 국세청 2021. 04. 07. 서면-2021-부동산-1046[부동산납세과-499] | 국세법령정보시스템
유권해석
비조정대상 비조정대상 신규주택 취득 2주택 일시적 1세대1주택 비과세 요건
서면-2021-부동산-1046[부동산납세과-499] · 2021. 04. 07.Q질의내용
- 비조정대상지역 내 종전주택에 이어 비조정대상지역 신규주택을 취득하여 2주택이 된 후, 신규주택 취득일로부터 3년 내 종전주택을 양도하면 1세대1주택 비과세가 적용되는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2021-부동산-1046[부동산납세과-499] · 2021. 04. 07.
- 국세청 서면-2021-부동산-1046[부동산납세과-499] 회신 내용입니다.
- 비조정대상지역에 소유한 종전주택을 1년 이상 보유한 후 동일하게 비조정대상지역 내 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우, 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도한다면 1세대1주택으로 보아 비과세가 적용될 수 있다고 안내하고 있습니다.
- 해당 건은 소득세법 시행령 제155조 제1항을 근거로 하였으며, 조정대상지역 지정 이전에 발생한 일시적 2주택 사례에서 비과세 특례 적용에 문제가 없음을 명확히 하였습니다.
- 종전주택과 신규주택 모두 취득 당시 비조정대상지역임을 전제로 하였으며, 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 처분이라는 사후 관리 요건 충족을 전제로 합니다.
- 실무적으로는 조정대상지역 지정 여부와 각 주택의 취득·양도시점, 1년 이상 보유기간 및 3년 기한 준수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대1주택 비과세의 기본 요건과 예외 조항 명시
- 소득세법 시행령 제154조 제1항: 1세대1주택 비과세 적용을 위한 보유·거주 요건 규정
- 소득세법 시행령 제154조 제11항: 특례적 1세대1주택 적용에 대한 규정
- 소득세법 시행령 제155조 제1항: 일시적 2주택자의 1세대1주택 비과세 특례적용 규정 및 요건 명시(종전주택 1년 이상 보유, 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 양도)
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
종전주택이 비조정대상지역에 있는 상태에서 비조정대상지역에 있는 신규주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조 제1항을 적용함
회신
종전주택이 비조정대상지역에 있는 상태에서 비조정대상지역에 있는 신규주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조 제1항을 적용하는 것입니다.
1. 사실관계
-2019.02.08.甲 ‘경기도 시흥시’ 소재 A주택 취득, 거주 중
-2020.04.19.甲 ‘경기도 부천시’ 소재 B주택 취득, 임대 중
-2020.06.19.A·B주택 소재지 조정대상지역 지정
2. 질의내용
-A·B주택 취득당시 비조정대상지역이므로 신규주택 취득일로부터 3년이내 종전주택을 처분하면 비과세가 가능한지
3. 관련법령
○소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 개정된 것, 이하 같음) 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
○소득세법 시행령(2020.02.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것, 이하 같음) 제154조【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
⑪ 법 제89조제1항제3호나목에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.
○소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (이하 생략)
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.
가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우
나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○사전-2020-법령해석재산-1070 (2020.12.28.)
[ 요 지 ]
국내에 1주택을 소유한 1세대가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 소득령§155①을 갖춘 경우 소득령§154①을 적용하는 것이며, 취득 당시 조정대상지역이 아닌 곳에 있었던 종전주택에 대하여는 소득령§154①의 거주요건을 적용하지 아니하는 것임
출처 : 국세청 2021. 04. 07. 서면-2021-부동산-1046[부동산납세과-499] | 국세법령정보시스템
