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분양권 계약금 지급과 주택 양도일이 동일할 때 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부

서면-2020-부동산-4297[부동산납세과-369] · 2023. 02. 07.

질의 및 요약

Q질의내용

분양권에 대한 계약금 지급일과 주택 양도일이 같은 경우, 1세대1주택 비과세 거주요건이 면제되는지 궁금합니다.

S요약

1세대가 분양권에 대한 계약금을 지급한 날 주택을 양도한 경우에는 소득세법 시행령 부칙상의 “계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니한 경우”에 해당하여, 1세대 1주택 비과세 거주요건은 적용하지 아니하는 것으로 판단됩니다.

#1세대1주택 #비과세 #분양권 #계약금 지급일 #주택 양도 #거주요건

핵심 정리

R회신 내용 서면-2020-부동산-4297[부동산납세과-369] · 2023. 02. 07.

국세청 서면-2020-부동산-4297[부동산납세과-369](2023.02.07) 회신임.
분양권(B분양권) 계약금 지급일과 주택(A주택) 양도일이 동일한 경우, 소득세법 시행령 부칙상 ‘계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니한 경우’에 해당하므로 1세대1주택 비과세 거주요건을 적용하지 않습니다.
해당 질의의 사실관계에 따르면, 분양권 계약금 지급일과 주택 양도일이 모두 2016.11.18.로 동일하였습니다.
소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호, 부칙 제2조 제2항 제2호 규정에 따라, 분양권 계약금 지급일에 실질적으로 ‘주택을 보유하고 있지 않은 상태’이어야 비과세 거주요건 면제가 인정됩니다.
국세청은 동일일에 두 거래가 이뤄진 경우에도 ‘계약금 지급일 현재 주택 보유’로 보아 거주요건을 면제하지 아니함을 명확히 밝혔습니다.

L관련 법령 해석

소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택을 보유하고 대통령령으로 정하는 요건을 충족하면 양도소득세 비과세
소득세법 시행령 제154조 제1항·제5호: 조정대상지역 공고 이전에 매매계약 체결 및 계약금을 지급한 무주택 1세대는 거주요건 면제
소득세법 시행령 부칙(대통령령 제28293호, 2017.9.19.) 제2조 제2항 제2호: 2017년 8월 2일 이전 매매계약 체결·계약금 지급·증빙 시, ‘계약금 지급일 현재 주택 보유하지 아니한 경우’에 해당하면 종전 규정 적용

사례 Q&A

1. 분양권 계약금 지급일과 기존 주택 양도일이 같으면 비과세 거주요건이 면제되나요?

답변

계약금 지급일과 기존 주택의 양도일이 동일하면 1세대1주택 비과세 거주요건은 면제되지 않습니다.

근거

소득세법 시행령 부칙 및 국세청 유권해석에 따라 계약금 지급일에 주택을 이미 보유한 것으로 보아 거주요건 면제 허용이 안 됩니다.

2. 조정대상지역 이전 분양권 계약과 양도 시점이 동일할 경우 비과세 적용 여부는?

답변

계약과 양도 시점이 같을 경우 계약금 지급일에 주택을 보유한 것으로 간주되어 1세대1주택 비과세 거주요건 면제가 인정되지 않습니다.

근거

국세청 서면-2020-부동산-4297 회신 및 소득세법 시행령 부칙에서 이런 입장을 명확히 밝혔습니다.

3. 분양권 계약금 지급과 주택 양도가 같은 날일 때 필요한 증빙서류는 무엇인가요?

답변

거주요건 면제를 위해서는 계약금 지급일에 주택을 보유하지 않았음이 증빙서류로 확인되어야 인정됩니다.

근거

소득세법 시행령 제154조 및 부칙 규정에 따라 증빙서류를 통해 무주택 상태여야 거주요건 면제가 가능함을 요구하고 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

분양권(B분양권)에 대한 계약금을 지급하고 같은 날에 주택(A주택)을 양도한 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 부칙 제28293호(2017.9.19.) 제2조제2항제2호 괄호 안의 ⁠‘계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니한 경우’에 해당하여 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용하지 아니하는 것임

회신

귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, 거주자가 분양권(B분양권)에 대한 계약금을 지급하고 같은 날에 주택(A주택)을 양도한 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 부칙 제28293호(2017.9.19.) 제2조제2항제2호 괄호 안의 ⁠‘계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니한 경우’에 해당하여 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용하지 아니하는 것입니다.

1. 사실관계

-’16.11.18.	대전광역시 소재 A주택을 양도함(잔금수령)
-’16.11.18.	같은 날 세종시 소재 B아파트 분양계약을 체결하고 계약금을 지급함
	* 세종시는 ’17.8.3. 조정대상지역 지정
- ’19. 2.28.	B분양권에 따라 조정대상지역에 있는 B주택을 취득함
-예정	B주택 양도

2. 질의내용

-거주자가 분양권(B분양권) 매매 계약금을 지급하고 같은 날 주택(A주택)을 양도한 경우, ｢소득세법 시행령｣ 부칙(대통령령 제28293호, 2017.9.19.) 제2조제2항제2호의 ⁠“계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우”에 해당하여 B주택 양도시 1세대1주택 비과세 거주요건이 면제되는지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

부칙

제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등)

① 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

1. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택

2. 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)

3. 2017년 8월 3일 이후 취득하여 이 영 시행 전에 양도한 주택

4. 유사사례

○ 서면-2021-부동산-6007(2022.08.10.)

[답변내용]

무주택 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여 취득한 주택(취득당시 조정대상지역에 소재함)을 양도하는 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항제5호에 따라 1세대1주택 비과세 거주요건을 적용하지 아니하는 것입니다.

○ 서면-2020-법령해석재산-2693(2021.01.11)