요지

주택관리업자가 공동주택 중 국민주택에 공급하는 경비‧청소용역은 부가가치세가 면제되나 소독용역은 과세되는 것이며 과세되는 용역을 공급하는 경우 계약상 공급을 받는 자에게 세금계산서를 발급하는 것임

회신

｢공동주택관리법｣ 제2조제1항제10호에 따른 관리주체가 입주자대표회의와 주택관리 위수탁계약을 체결하여 ｢주택법｣ 제2조제3호에 따른 공동주택 중 국민주택에 공급하는 경비용역 및 청소용역은 ｢조세특례제한법｣ 제106조제1항제4호의3 및 같은 법 시행령 제106조제6항제1호에 따라 부가가치세가 면제되는 것이나 소독용역은 ｢부가가치세법｣ 제11조에 따라 부가가치세가 과세되는 것으로 해당 소독용역을 공급하는 경우에는 같은 법 제32조에 따라 계약상 공급을 받는 자에게 세금계산서를 발급하는 것이며 ｢공동주택관리법 시행령｣ 제23조제1항제10호의 위탁관리수수료에 인건비나 이윤이 포함되었는지 여부는 같은 법(소관:국토교통부)의 규정에 따르는 것임

1. 사실관계

 ○질의법인은 ｢공동주택관리법｣에 따라 주택관리업자로 등록된 법인으로 입주자대표회의와 위수탁계약을 체결하여 공동주택(국민주택)을 위탁관리 하고 있음

 ○ 위탁관리 형태는 각 단지마다 지점 사업자등록을 하고 본점에서 파견한 직원이 경비 및 청소를 직접 하거나 필요한 경우 외부업체로부터 용역을 공급받고 있으며(소독은 전부 외주)

  - 관리비^*는 인건비(질의법인 이윤 포함)와 실제 발생비용(용역금액등)을 합하여 각 세대별로 나누어 징수함

   *관리비항목 : 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 지능형 홈네트워크 설비 유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비, 위탁관리수수료

 ○ 질의법인이 위탁관리용역 계약 체결시 관리직원 인건비에 급여와 보험료, 피복비, 질의법인 이윤 등을 포함하고 위탁관리수수료는 면적당 일정금액으로 구분하고 있음

2. 질의내용

 1. 공동주택 중 국민주택을 위탁관리하는 주택관리업자가 경비‧청소‧소독용역을 직접 또는 외주를 주어 공급하는 경우 부가가치세 면제 여부 및 세금계산서(영수증) 발급 여부

 2. 주택관리업자가 수취하는 위탁관리수수료에 인건비 및 이윤이 포함되는지 여부

3. 관련법령 및 관련사례

과면세 여부 관련>

○ 부가가치세법 제11조【용역의 공급】

  ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

   1. 역무를 제공하는 것

○ 부가가치세법 제14조【부수 재화 및 부수 용역의 공급】

  ① 주된 재화 또는 용역의 공급에 부수되어 공급되는 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 주된 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.

   2. 거래의 관행으로 보아 통상적으로 주된 재화 또는 용역의 공급에 부수하여 공급되는 것으로 인정되는 재화 또는 용역

○ 부가가치세법 제26조【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】

  ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

   5. 의료보건 용역(수의사의 용역을 포함한다)으로서 대통령령으로 정하는 것과 혈액

○ 부가가치세법 시행령 제35조【면세하는 의료보건 용역의 범위】

  법 제26조제1항제5호에 따른 의료보건 용역은 다음 각 호의 용역(｢의료법｣ 또는 ｢수의사법｣에 따라 의료기관 또는 동물병원을 개설한 자가 제공하는 것을 포함한다)으로 한다.

   11. ｢감염병의 예방 및 관리에 관한 법률｣ 제52조에 따라 소독업의 신고를 한 사업자가 공급하는 소독용역

○ 조세특례제한법 제106조【부가가치세의 면제 등】

  ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호, 제4호의2, 제5호, 제9호의2, 제9호의3, 제11호 및 제12호는 2020년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하고, 제2호, 제3호, 제4호의5 및 제9호는 2021년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하며, 제8호 및 제8호의2는 2014년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용하고, 제8호의3은 2015년 1월 1일부터 2022년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용한다.

   4의2. ｢공동주택관리법｣ 제2조제1항제10호에 따른 관리주체(같은 호 가목은 제외한다. 이하 이 조에서 "관리주체"라 한다), ｢경비업법｣ 제4조제1항에 따라 경비업의 허가를 받은 법인(이하 이 조에서 "경비업자"라 한다) 또는 ｢공중위생관리법｣ 제3조제1항에 따라 건물위생관리업의 신고를 한 자(이하 이 조에서 "청소업자"라 한다)가 ｢주택법｣ 제2조제3호에 따른 공동주택 중 국민주택을 제외한 주택으로서 다음 각 목의 주택에 공급하는 대통령령으로 정하는 일반관리용역·경비용역 및 청소용역

    가. 수도권을 제외한 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제6조제1호에 따른 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역의 주택

    나. 가목 외의 주택으로서 1호(戶) 또는 1세대당 주거전용면적이 135제곱미터 이하인 주택

   4의3. 관리주체, 경비업자 또는 청소업자가 ｢주택법｣ 제2조제3호에 따른 공동주택 중 국민주택에 공급하는 대통령령으로 정하는 일반관리용역·경비용역 및 청소용역

○ 조세특례제한법 시행령 제106조【부가가치세 면제 등】

  ⑥ 법 제106조제1항제4호의2부터 제4호의4까지의 규정에서 "대통령령으로 정하는 일반관리용역·경비용역 및 청소용역"이란 다음 각 호에 해당하는 용역을 말한다.

   1. 관리주체 또는 ｢노인복지법｣ 제32조제1항제3호에 따른 노인복지주택(이하 이 항에서 "노인복지주택"이라 한다)의 관리·운영자가 각각 공동주택 또는 노인복지주택에 공급하는 경비용역 및 청소용역과 다음 각 목에 해당하는 비용을 받고 제공하는 일반관리용역을 말한다.

    가. ｢공동주택관리법 시행령｣ 제23조의 규정을 적용받는 공동주택의 경우 : 같은 법 시행령 별표 2 제1호에 따른 일반관리비(그 관리비에 같은 법 시행령 별표 2 제2호부터 제10호까지에 따른 관리비 및 이와 유사한 비용이 포함되어 있는 경우에는 이를 제외한다)

   2. 경비업자가 공동주택 또는 노인복지주택에 공급하거나 관리주체 또는 노인복지주택의 관리·운영자의 위탁을 받아 공동주택 또는 노인복지주택에 공급하는 경비용역

   3. 청소업자가 공동주택 또는 노인복지주택에 공급하거나 관리주체 또는 노인복지주택의 관리·운영자의 위탁을 받아 공동주택 또는 노인복지주택에 공급하는 청소용역

○ 공동주택관리법 제2조【정의】

  ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

   10. "관리주체"란 공동주택을 관리하는 다음 각 목의 자를 말한다.

    다. 주택관리업자

○ 공동주택관리법 제23조【관리비 등의 납부 및 공개 등】

  ① 의무관리대상 공동주택의 입주자등은 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 한다.

○ 공동주택관리법 제52조【주택관리업의 등록】

  ① 주택관리업을 하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 등록하여야 하며, 등록 사항이 변경되는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 변경신고를 하여야 한다.

○ 공동주택관리법 시행령 제23조【관리비 등】

  ① 법 제23조에 따른 관리비는 다음 각 호의 비목의 월별 금액의 합계액으로 하며, 비목별 세부명세는 별표 2와 같다.

   1. 일반관리비

   2. 청소비

   3. 경비비

   4. 소독비

   5. 승강기유지비

   6. 지능형 홈네트워크 설비 유지비

   7. 난방비(｢주택건설기준 등에 관한 규정｣ 제37조에 따라 난방열량을 계량하는 계량기 등이 설치된 공동주택의 경우에는 그 계량에 따라 산정한 난방비를 말한다)

   8. 급탕비

   9. 수선유지비(냉방·난방시설의 청소비를 포함한다)

   10. 위탁관리수수료

○ 공동주택관리법 시행령 별표2【관리비의 비목별 세부명세】

○ 주택법 제2조【정의】

  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

   3. "공동주택"이란 건축물의 벽‧복도‧계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

   5. "국민주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 말한다.

    가. 국가‧지방자치단체, ｢한국토지주택공사법｣에 따른 한국토지주택공사(이하 "한국토지주택공사"라 한다) 또는 ｢지방공기업법｣ 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한다)가 건설하는 주택

    나. 국가‧지방자치단체의 재정 또는 ｢주택도시기금법｣에 따른 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라 한다)으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택

   6. "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(｢수도권정비계획법｣ 제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.

세금계산서 발급 관련>

○ 부가가치세법 제32조【세금계산서 등】

  ① 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 적은 계산서(이하 "세금계산서"라 한다)를 그 공급을 받는 자에게 발급하여야 한다.

○ 부가가치세법 제33조【세금계산서 발급의무의 면제 등】

  ① 제32조에도 불구하고 세금계산서(전자세금계산서를 포함한다. 이하 같다)를 발급하기 어렵거나 세금계산서의 발급이 불필요한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 세금계산서를 발급하지 아니할 수 있다.

○ 부가가치세법 시행령 제71조【세금계산서 발급의무의 면제 등】

  ① 법 제33조제1항에서 "세금계산서를 발급하기 어렵거나 세금계산서의 발급이 불필요한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역을 공급하는 경우를 말한다.

   1. 택시운송 사업자, 노점 또는 행상을 하는 사람, 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 사업자가 공급하는 재화 또는 용역

   2. 소매업 또는 미용, 욕탕 및 유사 서비스업을 경영하는 자가 공급하는 재화 또는 용역. 다만, 소매업의 경우에는 공급받는 자가 세금계산서 발급을 요구하지 아니하는 경우로 한정한다.

   3. 법 제10조제1항, 제2항 및 제4항부터 제6항까지의 규정에 따른 재화

   4. 법 제21조(제31조제1항제5호에 따른 원료, 같은 조 제2항제1호에 따른 내국신용장 또는 구매확인서에 의하여 공급하는 재화와 같은 항 제2호부터 제4호까지의 규정에 따른 한국국제협력단, 한국국제보건의료재단 및 대한적십자사에 공급하는 재화는 제외한다), 제22조 및 제23조(공급받는 자가 국내에 사업장이 없는 비거주자 또는 외국법인인 경우와 법 제23조제2항에 따른 외국항행용역으로서 항공기의 외국항행용역 및 ｢항공사업법｣에 따른 상업서류 송달용역으로 한정한다)에 따른 재화 또는 용역

   5. 제33조제2항제1호, 제2호, 제5호(공급받는 자가 국내에 사업장이 없는 비거주자 또는 외국법인인 경우로 한정한다), 제6호 및 제7호(일반여행업자인 경우로 한정한다)에 따른 재화 또는 용역과 법 제24조제1항제1호에 따른 외교공관등에 공급하는 재화 또는 용역

   6. 부동산 임대용역 중 제65조제1항 및 제2항이 적용되는 부분

   7. ｢전자서명법｣ 제2조제10호에 따른 공인인증기관이 같은 법 제15조에 따라 공인인증서를 발급하는 용역. 다만, 공급받는 자가 사업자로서 세금계산서 발급을 요구하는 경우는 제외한다.

   8. 법 제53조의2제3항에 따라 간편사업자등록을 한 사업자가 국내에 공급하는 전자적 용역

   9. 그 밖에 국내사업장이 없는 비거주자 또는 외국법인에 공급하는 재화 또는 용역. 다만, 그 비거주자 또는 외국법인이 해당 외국의 개인사업자 또는 법인사업자임을 증명하는 서류를 제시하고 세금계산서 발급을 요구하는 경우는 제외한다.

○ 부가가치세법 제36조【영수증 등】

  ① 제32조에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 제15조 및 제16조에 따른 재화 또는 용역의 공급시기에 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공급을 받은 자에게 세금계산서를 발급하는 대신 영수증을 발급하여야 한다.

   2. 일반과세자 중 주로 사업자가 아닌 자에게 재화 또는 용역을 공급하는 사업자로서 대통령령으로 정하는 사업자

출처 : 국세청 2020. 11. 16. 서면-2020-법령해석부가-0712[법령해석과-3716] | 국세법령정보시스템