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분양전환형 공공임대 분납금 반환 시 과세범위
사전-2021-법규소득-1918[법규과-3486] · 2022. 12. 05.Q질의내용
- 공공임대 분납임대주택 임차권 반납 시 지급받는 반환금 중 분납금 이자의 50%는 소득세 기타소득 과세대상에 해당하는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 사전-2021-법규소득-1918[법규과-3486] · 2022. 12. 05.
- 국세청 사전-2021-법규소득-1918[법규과-3486](2022-12-05) 해석 기준
- 분납임대주택 계약이 해제·해지·재계약 등으로 임차권이 반납되는 경우, 표준임대차계약서 제12조에 따라 임대인으로부터 지급받는 반환금 중 임차인이 이미 납부한 분납금 납부일 다음날부터 반납일까지 이자의 50%에 해당하는 금액은 소득세법 제21조 제1항 제10호다목의 기타소득에 포함된다고 봅니다.
- 해당 반환금 중 쟁점금액(이자의 50%)을 제외한 나머지 분납금 및 감정평가 금액 등은 소득세 과세대상에 해당하지 않는다고 보입니다.
- 소득세 과세대상에 해당되는 부분에 한해 임대사업자 등 지급의무자는 원천징수해야 함을 안내합니다.
- 표준임대차계약서 조건 및 소득세법령에 따라 반환금 세부내역 산정·신고가 필요합니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제21조 제1항 제10호다목: 계약의 해제·해지로 인한 부당이득 반환 시 지급받는 이자는 기타소득에 해당
- 소득세법 시행령 제41조 제8항: 위약금·배상금은 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 등으로 정의함
- 소득세법 제129조: 원천징수세율 및 기타소득의 원천징수 규정
- 소득세법 제37조: 기타소득 필요경비 계산
- 공공주택 특별법 제49조의2, 공공주택 특별법 시행규칙 제32조: 표준임대차계약서 사용 의무 및 반환금 산정근거
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
쟁점임대차계약의 해제·해지, 재계약 등의 사유가 발생하여 임차권을 반납하는 경우에 표준임대차계약서에 따라 임대인으로부터 지급받는 반환금 중, 임차인이 이미 납부한 분납금의 납부일 다음 날부터 반납일까지의 이자의 100분의 50에 해당하는 금액은 「소득세법」제21조제1항제10호다목에 따른 기타소득 과세대상에 해당하는 것임
답변내용
「공공주택 특별법」제49조의2제1항에 따라 같은 법 시행규칙 별지 제6호 서식의 표준임대차계약서(이하 “표준임대차계약서”)를 사용하여 분납임대주택에 대한 임대차계약(이하 “쟁점임대차계약”)을 체결한 임차인이, 해당 분납임대주택에 5년 이상의 기간 동안 거주한 후 쟁점임대차계약의 해제·해지, 재계약 등의 사유가 발생하여 임차권을 반납하는 경우에 표준임대차계약서 제12조제1항제2호에 따라 임대인으로부터 지급받는 반환금(이하 “쟁점반환금”) 중, 임차인이 이미 납부한 분납금의 납부일 다음 날부터 반납일까지의 이자의 100분의 50에 해당하는 금액(이하 “쟁점금액”)은 「소득세법」제21조제1항제10호다목에 따른 기타소득 과세대상에 해당하는 것이고, 쟁점반환금 중 쟁점금액을 제외한 나머지 부분은 소득세 과세대상에 해당하지 않는 것입니다.
1. 사실관계
○「공공주택 특별법」(이하 “공공주택법”)상 “공공주택”이란 공공주택사업자가 국가 또는 지자체의 재정이나 주택도시기금을 지원받아 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 주택으로서, “공공임대주택”과 “공공분양주택”으로 구분되는데(공공주택법§2⑴)
-공공임대주택의 유형 중 하나로, 일정 기간 임대 후 분양전환*할 목적으로 공급하는 형태의 “분양전환공공임대주택”이 존재함(공공주택령§2①⑸)
* 공공임대주택을 공공주택법§4① 각 호에 규정된 자가 아닌 자에게 매각하는 것(공공주택법§2⑷)
○공공임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 법정된 표준임대차계약서를 사용하여야 하는데(공공주택법§49의2①)
-분양전환공공임대주택 중 분납임대주택(임대보증금 없이 분양전환금을 분할하여 납부하는 공공건설임대주택(공공주택령§44①))의 경우 공공주택규칙 별지 제6호서식의 표준임대차계약서를 사용하여야 함(공공주택규칙§32①⑵, 이하 “쟁점표준임대차계약서”)
○임차인은 공공주택법§50의3, 공공주택령§55 등에 따라 분양전환을 약정한 분납임대주택에 대하여
-한국토지주택공사(이하 “임대사업자”)와 쟁점표준임대차계약서를 사용하여 임대차계약을 체결하고 거주하던 중
-임차인의 퇴거사유 발생으로 ’21.00.00. 위 임대차계약을 해지함(거주기간 약 6년)
○쟁점표준임대차계약서상 해당 계약이 해제·해지되거나 재계약 등의 사유가 발생하여 임차인이 임차권을 임대사업자에게 반납하는 경우
-임차인이 임대사업자에게 주택을 명도함과 동시에 임대인은 아래에 따라 산정된 금액(이하 “반환금”)을 임차인에게 지급하여야 하는바(쟁점표준임대차계약서§12①)
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① 해당 분납임대주택에 5년 미만 기간 동안 거주 후 반납시 = Min[➊(임차인 旣 납부 분납금 + 분납금 납부일의 다음 날부터 반납일까지의 이자), ➋(해당 분납임대주택의 감정평가 금액 × 임차인이 납부한 분납금의 합의 비율)] ② 해당 분납임대주택에 5년 이상 기간 동안 거주 후 반납시 = (➊ + ➋) / 2 |
-임대사업자는 위 계약 내용에 따라 반환금으로 000백만원*을 산정한 후, 감정평가수수료, 시설유보금, 원천징수세액** 등을 차감한 금액을 임차인에게 지급함
* 위 계산식 중 ②의 경우에 해당하는바, 세부 계산내역은 아래와 같음
A : 旣 납부 분납금 = 00,000,000원
B : 분납금 이자 = 0,000,000원
C : 주택 감정평가액 = 000,000,000
D : 분납금 합의 비율 = 50%
쟁점반환금 = [(A+B)+(C×D)]/2 = 000,000,000원
**임대사업자는 쟁점반환금 중 旣 납부 분납금(A)을 초과한 가액(000,000,000원)을 소득세법§21①(10)(위약금 및 배상금 등)의 기타소득으로 보아 원천징수세액을 산정함
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이하 임대사업자(이하 “갑”), 임차인(이하 “을”) 4. 계약조건 제1조(분납금 임대료 및 임대차 계약기간) 1. 기본 보증금: 00,000,000원(분납금: 00,000,000원), 전환보증금: 00,000,000원 2. 월 임대료: 000,000원, 전환임대료: 00,000원 3. 임대차 계약기간: 0000.01.01.∼0000.12.31 제6조(“을”의 금지행위) “을”은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 해서는 안된다. 1. 「공공주택 특별법」을 위반하여 임차권을 양도하거나 공공임대주택을 타인에게 전대하는 행위 제10조(임대차계약의 해제 및 해지) ① “을”이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 한 경우에는 “갑”은 이 계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다. 1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공임대주택을 임대받은 경우 2. 법 제49조의4를 위반하여 공공임대주택의 임차권을 타인에게 양도하거나 공공임대주택을 전대한 경우 3. 임대차 계약기간이 시작된 날부터 3개월 이내에 입주하지 않은 경우. 다만, “갑”의 귀책사유로 입주가 지연된 경우에는 그렇지 않다. 4. 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우 5. 분납임대주택의 분납금을 3개월 이상 연체한 경우 6. 공공임대주택 및 그 부대시설을 “갑”의 동의를 받지 않고 개축·증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용하는 경우 7. 공공임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우 8. 공공임대주택의 임대차 계약기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우, 다만 다음 각 목의 경우에는 제외한다. 가. 상속·판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 부적격자로 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우 나. 혼인 등의 사유로 주택을 소유하게 된 세대구성원이 소유권 취득 후 14일 이내에 전출신고를 하여 세대가 분리된 경우 다. 전용면적 85제곱미터 초과 공공임대주택에 입주하고 있는 경우 라. 해당 공공임대주택의 입주자 모집 당시 입주자를 선정하고 남은 공공임대주택의 임차권을 선착순의 방법으로 취득한 경우 9. 임차인이 해당 주택에서 퇴거하거나 다른 공공임대주택에 당첨되어 입주하는 경우 10. 임차인이 공공주택특별법 제50조의3에 따른 분양전환신청기간 이내에 분양전환신청을 하지 않는 경우 11. 그 밖에 이 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우 ② “을”은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 이 계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다. 1. 특별자치도지사·시장·군수·구청장이 공공임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정한 경우 2. “갑”이 특별자치도지사·시장·군수·구청장이 지정한 기간에 하자보수명령을 이행하지 않은 경우 3. “갑”이 “을”의 의사에 반하여 공공임대주택의 부대·복리시설을 파손하거나 철거시킨 경우 4. “갑”의 귀책사유로 입주기간이 끝난 날부터 3개월 이내에 입주할 수 없는 경우 5. “갑”이 이 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우 제12조(반환금의 지급) ① 이 계약의 해제 또는 해지되거나 재계약 등의 사유가 발생하여 “을”이 임차권을 “갑”에게 반납하는 경우, “을”이 “갑”에게 주택을 명도함과 동시에 “갑”은 다음 각 호에 따라 산정된 금액(이하 “반환금”)을 “을”에게 지급한다. 1. 해당 분납임대주택에 5년 미만의 기간 동안 거주 후 반납하는 경우 : 다음 각 목의 금액 중 적은 금액 가. 임차인이 이미 납부한 분납금과 분납금 납부일의 다음 날부터 반납일까지의 이자를 합한 금액. 이 경우 이자율은 「은행법」에 따른 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 산술평균한 이자율로 한다. 나. 해당 분납임대 주택의 감정평가 금액에 임차인이 납부한 분납금의 합의 비율을 곱한 금액 2. 해당 분납임대주택에 5년 이상의 기간 동안 거주 후 반납하는 경우 : 제1호 각목의 금액을 산술평균한 금액 ② 제1항에 따라 반환할 경우, “갑”은 주택 및 내부 일체에 대한 점검을 실시한 후 “을”이 “갑”에게 내야 할 분담금, 월 임대료, 관리비 등 제반 납부금액과 제9조제1항에 따른 “을”의 수선유지 불이행에 따른 보수비 및 제16조에 따른 특약으로 정한 위약금, 주택 인도 지연에 따른 배상금, 손해금 등 “을”의 채무를 반환금에서 우선 공제하고 그 잔액을 지급한다. ③ “을”은 위 주택을 “갑”에게 명도할 때까지 사용한 전기·수도·가스 등의 사용료(납부시효가 끝나지 아니한 것을 말한다) 지불 영수증을 “갑”에게 제시 또는 예치하여야 한다. 제13조(공공임대주택의 분양전환) “갑”은 최초 입주지정기간이 끝난 후 10년이 지난 시점에 위 주택을 분양전환한다. 5. 계약특수조건 제7조(손해배상 등) ① “을” 및 그 동거가족 또는 사용자 등이 고의 또는 과실로 주택의 공용부분과 부대시설 및 복리시설을 파손 또는 멸실하거나, 이로 인하여 제3자에게 손해를 끼친 때에는 “을”은 이를 원상회복하거나 보수에 필요한 비용을 부담하고 제3자에게 끼친 손해를 배상하여야 한다. 제8조(임대차 계약기간 중 임차권 반납) “을”이 계약조건 제1조 제1항 제3호에 의한 임대차 계약기간 중 임차권을 “갑”에게 반납하고자 하는 경우, “을”이 “갑”에게 주택을 명도함과 동시에 “갑”은 계약조건 제12조에 따른 반환금을 “을”에게 지급한다. 제9조(감정평가비용) ① 계약조건 제1조제1항제1호의 분납금 산정에 필요한 감정평가비용은 “갑”이 부담한다. 다만, “을”의 분양전환신청, “을”의 이의신청에 따른 재평가(「공공주택 특별법」제50조의3 제3항 단서)등 “을”이 감정평가비용을 부담하여야 하는 사유가 있을 경우 그러하지 아니하다. ② 계약조건 제12조 및 계약특수조건 제8조에 다른 반환금 산정에 필요한 감정평가비용은 “갑”과 “을”이 각각 100분의50에 해당하는 금액을 부담한다. 다만, 계약조건 제10조제2항에 해당하는 사유로 계약을 해제 또는 해지, 갱신거절 등이 발생한 경우에는 “을”이 감정평가비용을 부담한다. 제11조(위약금) ① 계약조건 제10조제1항제1호 내지 제3호, 제5호 내지 제6호의 사유로 이 계약이 해제 또는 해지된 때와 “을”이 같은 조 제2항에서 정하지 아니한 사유로 입주하지 아니하고 임대차계약의 해제 또는 해지를 요구하여 이 계약이 해제 또는 해지되었을 때에는 “을”은 계약조건 제1조제1항의 기본 임대보증금 및 기본 월 임대료를 적용하여 다음의 산식에 따라 산정한 금액을 위약금으로 “갑”에게 납부하여야 한다. 위약금 = 월간총임대료(해약월 기준) × 24개월(2년) × 5/100(5퍼센트) [월간총임대료=(임대보증금×이자율)/12 + 약정 1개월분 임대료] ※ 이자율 : 「은행법」에 따른 금융기관으로서 가계자금 대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 1년만기 정기예금이자율 |
(일부 발췌)>
2. 질의내용
○ 「공공주택 특별법」에 따라 체결한 임대차계약의 계약해지 등을 사유로 임차권을 반환함에 따라 임차인이 임대사업자로부터 지급받는 반환금의 소득구분 등
3. 관련법령
○ 소득세법 제21조【기타소득】
① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 상금, 현상금, 포상금, 보로금 또는 이에 준하는 금품
2. 복권, 경품권, 그 밖의 추첨권에 당첨되어 받는 금품
3. 「사행행위 등 규제 및 처벌특례법」에서 규정하는 행위(적법 또는 불법 여부는 고려하지 아니한다)에 참가하여 얻은 재산상의 이익
4. 「한국마사회법」에 따른 승마투표권, 「경륜ㆍ경정법」에 따른 승자투표권, 「전통소싸움경기에 관한 법률」에 따른 소싸움경기투표권 및 「국민체육진흥법」에 따른 체육진흥투표권의 구매자가 받는 환급금(발생 원인이 되는 행위의 적법 또는 불법 여부는 고려하지 아니한다)
5. 저작자 또는 실연자(實演者)ㆍ음반제작자ㆍ방송사업자 외의 자가 저작권 또는 저작인접권의 양도 또는 사용의 대가로 받는 금품
6. 다음 각 목의 자산 또는 권리의 양도ㆍ대여 또는 사용의 대가로 받는 금품
가. 영화필름
나. 라디오ㆍ텔레비전방송용 테이프 또는 필름
다. 그 밖에 가목 및 나목과 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것
7. 광업권ㆍ어업권ㆍ양식업권ㆍ산업재산권ㆍ산업정보, 산업상 비밀, 상표권ㆍ영업권(대통령령으로 정하는 점포 임차권을 포함한다), 토사석(土砂石)의 채취허가에 따른 권리, 지하수의 개발ㆍ이용권, 그 밖에 이와 유사한 자산이나 권리를 양도하거나 대여하고 그 대가로 받는 금품
8. 물품(유가증권을 포함한다) 또는 장소를 일시적으로 대여하고 사용료로서 받는 금품
8의2.「전자상거래 등에서의 소비자보호에 관한 법률」에 따라 통신판매중개를 하는 자를 통하여 물품 또는 장소를 대여하고 대통령령으로 정하는 규모 이하의 사용료로서 받은 금품
9. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제4조에 따른 공익사업과 관련하여 지역권ㆍ지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득
10.계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 소득으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 위약금
나. 배상금
다. 부당이득 반환 시 지급받는 이자
11. 유실물의 습득 또는 매장물의 발견으로 인하여 보상금을 받거나 새로 소유권을 취득하는 경우 그 보상금 또는 자산
12. 소유자가 없는 물건의 점유로 소유권을 취득하는 자산
13. 거주자ㆍ비거주자 또는 법인의 대통령령으로 정하는 특수관계인이 그 특수관계로 인하여 그 거주자ㆍ비거주자 또는 법인으로부터 받는 경제적 이익으로서 급여ㆍ배당 또는 증여로 보지 아니하는 금품
14. 슬롯머신(비디오게임을 포함한다) 및 투전기(投錢機), 그 밖에 이와 유사한 기구(이하 "슬롯머신등"이라 한다)를 이용하는 행위에 참가하여 받는 당첨금품ㆍ배당금품 또는 이에 준하는 금품(이하 "당첨금품등"이라 한다)
15. 문예ㆍ학술ㆍ미술ㆍ음악 또는 사진에 속하는 창작품(「신문 등의 진흥에 관한 법률」에 따른 신문 및 「잡지 등 정기간행물의 진흥에 관한 법률」에 따른 정기간행물에 게재하는 삽화 및 만화와 우리나라의 창작품 또는 고전을 외국어로 번역하거나 국역하는 것을 포함한다)에 대한 원작자로서 받는 소득으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 원고료
나. 저작권사용료인 인세(印稅)
다. 미술ㆍ음악 또는 사진에 속하는 창작품에 대하여 받는 대가
16. 재산권에 관한 알선 수수료
17. 사례금
③ 기타소득금액은 해당 과세기간의 총수입금액에서 이에 사용된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.
④ 제1항제26호에 따른 종교인소득에 대하여 제20조제1항에 따른 근로소득으로 원천징수하거나 과세표준확정신고를 한 경우에는 해당 소득을 근로소득으로 본다.
⑤ 기타소득의 구체적 범위 및 계산방법과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법(2014.12.23. 법률 제12852호로 개정되기 전의 것) 제21조【기타소득】
① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금
○ 소득세법 제37조【기타소득의 필요경비 계산】
① 기타소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 다음 각 호에 따른다.
1. 제21조제1항제4호에 따른 승마투표권, 승자투표권, 소싸움경기투표권, 체육진흥투표권의 구매자가 받는 환급금에 대하여는 그 구매자가 구입한 적중된 투표권의 단위투표금액을 필요경비로 한다.
2. 제21조제1항제14호의 당첨금품등에 대하여는 그 당첨금품등의 당첨 당시에 슬롯머신등에 투입한 금액을 필요경비로 한다.
② 다음 각 호의 경우 외에는 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액을 필요경비에 산입한다.
1. 제1항이 적용되는 경우
2. 광업권의 양도대가로 받는 금품의 필요경비 계산 등 대통령령으로 정하는 경우
③ 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대하여는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.
④ 기타소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입하지 아니하는 금액에 관하여는 제33조를 준용한다.
○ 소득세법 제129조【원천징수세율】
① 원천징수의무자가 제127조제1항 각 호에 따른 소득을 지급하여 소득세를 원천징수할 때 적용하는 세율(이하 "원천징수세율"이라 한다)은 다음 각 호의 구분에 따른다.
6. 기타소득에 대해서는 다음에 규정하는 세율. 다만, 제8호를 적용받는 경우는 제외한다.
가. 제14조제3항제8호라목 및 마목에 해당하는 소득금액이 3억원을 초과하는 경우 그 초과하는 분에 대해서는 100분의 30
나. 제21조제1항제18호 및 제21호에 따른 기타소득에 대해서는 100분의 15
다. 삭제
라. 그 밖의 기타소득에 대해서는 100분의 20
○ 소득세법 제145조【기타소득에 대한 원천징수시기와 방법 및 원천징수영수증의 발급】
① 원천징수의무자가 기타소득을 지급할 때에는 그 기타소득금액에 원천징수세율을 적용하여 계산한 소득세를 원천징수한다.
○ 소득세법 시행령 제41조【기타소득의 범위 등】
① 법 제21조제1항제5호에서 "저작자 또는 실연자ㆍ음반제작자ㆍ방송사업자외의 자가 저작권 또는 저작인접권의 양도 또는 사용의 대가로 받는 금품"이라 함은 「저작권법」에 의한 저작권 또는 저작인접권을 상속ㆍ증여 또는 양도받은 자가 그 저작권 또는 저작인접권을 타인에게 양도하거나 사용하게 하고 받는 대가를 말한다.
② 법 제21조제1항제7호에 따른 "상표권"은 「상표법」에 따른 상표, 서비스표, 단체표장, 지리적 표시, 동음이의어 지리적 표시, 지리적 표시 단체표장, 등록상표 및 업무표장에 관한 권리를 말한다.
③ 법 제21조제1항제7호에 따른 영업권에는 행정관청으로부터 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함하되, 법 제94조제1항제1호 및 제2호의 자산과 함께 양도되는 영업권은 포함되지 않는다.
④ 법 제21조제1항제7호에서 "대통령령으로 정하는 점포 임차권"이란 거주자가 사업소득(기획재정부령으로 정하는 사업소득을 제외한다)이 발생하는 점포를 임차하여 점포 임차인으로서의 지위를 양도함으로써 얻는 경제적 이익(점포임차권과 함께 양도하는 다른 영업권을 포함한다)을 말한다.
⑤ 법 제21조제1항제7호에 따른 토사석의 채취허가에 따른 권리에는 법 제94조제1항제1호에 따른 토지와 함께 양도하는 토사석의 채취허가에 따른 권리를 포함한다.
⑥ 법 제21조제1항제7호에 따른 지하수개발ㆍ이용권에는 법 제94조제1항제1호에 따른 토지 등과 함께 양도하는 지하수개발ㆍ이용권을 포함한다.
⑦ 법 제21조제1항제8호의2에서 "대통령령으로 정하는 규모"란 연간 수입금액 500만원을 말한다.
⑧ 법 제21조제1항제10호에서 “위약금과 배상금”이란 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 받는 손해배상(보험금을 지급할 사유가 발생하였음에도 불구하고 보험금 지급이 지체됨에 따라 받는 손해배상을 포함한다)으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 그 밖의 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 따라 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다.
○ 소득세법 시행령 제87조 【기타소득의 필요경비계산】
법 제37조제2항제2호에서 "광업권의 양도대가로 받는 금품의 필요경비 계산 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나를 말한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기타소득에 대해서는 거주자가 받은 금액의 100분의 80에 상당하는 금액을 필요경비로 한다. 다만, 실제 소요된 필요경비가 100분의 80에 상당하는 금액을 초과하면 그 초과하는 금액도 필요경비에 산입한다.
가. 법 제21조제1항제1호의 기타소득 중 「공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률」의 적용을 받는 공익법인이 주무관청의 승인을 받아 시상하는 상금 및 부상과 다수가 순위 경쟁하는 대회에서 입상자가 받는 상금 및 부상
나. 삭제
다. 법 제21조제1항제10호에 따른 위약금과 배상금 중 주택입주 지체상금
라. 삭제
1의2. 법 제21조제1항제7호ㆍ제8호의2ㆍ제9호ㆍ제15호 및 제19호의 기타소득에 대해서는 거주자가 받은 금액의 100분의 70(2019년 1월 1일이 속하는 과세기간에 발생한 소득분부터는 100분의 60)에 상당하는 금액을 필요경비로 한다. 다만, 실제 소요된 필요경비가 거주자가 받은 금액의 100분의 70(2019년 1월 1일이 속하는 과세기간에 발생한 소득분부터는 100분의 60)에 상당하는 금액을 초과하면 그 초과하는 금액도 필요경비에 산입한다.
○ 소득세법 기본통칙 21-0…1【기타소득의 범위】
④ 법 제21조 제1항 제10호에 규정하는 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금에는 다른 소득에 속하지 아니하는 것으로서 다음 각호의 것을 포함한다.
1. 주택을 분양함에 있어 사업주체가 승인기한 내에 입주를 시키지 못하여 입주자가 받는 지체상금
2. 채권자가 채무자의 금전채무 불이행에 대하여 손해배상금청구의 소를 제기하고 그 손해를 배상받게 되는 경우의 지연배상금
3. 부동산 매매계약 후 계약 불이행으로 인하여 일방 당사자가 받은 위약금 또는 해약금
4. 퇴직금 지급청구소송을 제기하여 퇴직금과 지급지연 손해배상금을 받는 경우에 있어서 당해 지급지연 손해배상금
5. 임기가 정하여진 법인의 임원이 임기만료 전에 정당한 이유 없이 해임됨으로써 「상법」제385조 제1항의 규정에 의하여 손해배상을 청구하여 퇴직금과 별도로 손해배상을 지급받는 경우 동 손해배상금. 다만, 신분 및 인격에 대한 손해배상금은 제외한다.
6. 상행위에서 발생한 크레임(claim)에 대한 배상으로서 현실적으로 발생한 손해의 보전 또는 원상회복을 초과하는 배상금
○ 소득세법 기본통칙 21-0…5【알선수수료 등의 소득구분】
① 법 제21조 제1항 제16호에 규정하는 재산권에 관한 알선수수료는 다른 소득에 속하지 아니하는 것으로서 재산의 매매ㆍ양도ㆍ교환ㆍ임대차계약 기타 이와 유사한 계약을 알선하고 받는 수수료를 말한다. 이 경우 법 제19조 제1항 제11호에 규정한 사업서비스업에 속하는 중개업은 포함하지 아니한다.
② 법 제21조 제1항 제17호에 규정하는 사례금에는 다른 소득에 속하지 아니하는 것으로서 다음 각호의 것을 포함한다.
1. 의무없는 자가 타인을 위하여 사무를 관리하고 그 대가로 지급받는 금품. 다만, 그 의무없는 자가 타인을 위하여 실지로 지급한 비용의 청구액은 제외한다.
2. 근로자가 자기의 직무와 관련하여 사용자의 거래선 등으로부터 지급받는 금품. 이 경우「상속세 및 증여세법」의 규정에 의하여 증여세가 과세되는 것은 제외한다.
3. 재산권에 관한 알선수수료 외의 계약 또는 혼인을 알선하고 지급받는 금품
○ 공공주택 특별법 제1조 【목적】
이 법은 공공주택의 원활한 건설과 효과적인 운영을 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 서민의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모하여 국민의 쾌적한 주거생활에 이바지함을 목적으로 한다.
○ 공공주택 특별법 제2조 【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "공공주택"이란 제4조제1항 각 호에 규정된 자 또는 제4조제2항에 따른 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라 한다)을 지원받아 이 법 또는 다른 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.
가. 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 「주택법」제2조제1호에 따른 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(이하 "공공임대주택"이라 한다)
나. 분양을 목적으로 공급하는 주택으로서 「주택법」제2조제5호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(이하 "공공분양주택"이라 한다)
1의2. "공공건설임대주택"이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.
1의3. "공공매입임대주택"이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.
1의4. "지분적립형 분양주택"이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하거나 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공분양주택으로서 주택을 공급받은 자가 20년 이상 30년 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 동안 공공주택사업자와 주택의 소유권을 공유하면서 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유 지분을 적립하여 취득하는 주택을 말한다.
1의5. "이익공유형 분양주택"이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하거나 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공분양주택으로서 주택을 공급받은 자가 해당 주택을 처분하려는 경우 공공주택사업자가 환매하되 공공주택사업자와 처분 손익을 공유하는 것을 조건으로 분양하는 주택을 말한다.
2. "공공주택지구"란 공공주택의 공급을 위하여 공공주택이 전체주택 중 100분의 50 이상이 되고, 제6조제1항에 따라 지정ㆍ고시하는 지구를 말한다. 이 경우 제1호 각 목별 주택비율은 전단의 규정의 범위에서 대통령령으로 정한다.
2의2. "도심 공공주택 복합지구"란 도심 내 역세권, 준공업지역, 저층주거지에서 공공주택과 업무시설, 판매시설, 산업시설 등을 복합하여 조성하는 거점으로 제40조의7에 따라 지정ㆍ고시하는 지구를 말한다. 이 경우 제1호 각 목별 주택비율은 대통령령으로 정한다.
3. "공공주택사업"이란 다음 각 목에 해당하는 사업을 말한다.
가. 공공주택지구조성사업: 공공주택지구를 조성하는 사업
나. 공공주택건설사업: 공공주택을 건설하는 사업
다. 공공주택매입사업: 공공주택을 공급할 목적으로 주택을 매입하거나 인수하는 사업
라. 공공주택관리사업: 공공주택을 운영ㆍ관리하는 사업
마. 도심 공공주택 복합사업: 도심 내 역세권, 준공업지역, 저층주거지에서 공공주택과 업무시설, 판매시설, 산업시설 등을 복합하여 건설하는 사업
4. "분양전환"이란 공공임대주택을 제4조제1항 각 호에 규정된 자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다.
○ 공공주택 특별법 제4조 【공공주택사업자】
① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.
1. 국가 또는 지방자치단체
2. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사
3. 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
4. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관
5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자ㆍ설립한 법인
6. 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부(도심 공공주택 복합사업의 경우에는 100분의 50을 초과한 경우를 포함한다)를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)하여 「부동산투자회사법」에 따라 설립한 부동산투자회사
○ 공공주택 특별법 제49조의2 【공공임대주택의 표준임대차계약서 등】
① 공공임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 한다.
② 제1항의 표준임대차계약서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 임대료 및 그 증액에 관한 사항
2. 임대차 계약기간
3. 공공주택사업자 및 임차인의 권리ㆍ의무에 관한 사항
4. 공공임대주택의 수선ㆍ유지 및 보수에 관한 사항
5. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항
(하략)
○ 공공주택 특별법 제50조의3 【공공임대주택의 우선 분양전환 등】
① 공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 우선 분양전환(이하 "우선 분양전환"이라 한다)하여야 한다. 이 경우 우선 분양전환의 방법ㆍ절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
1. 분양전환 시점에 해당 임대주택에 거주하고 있는 임차인으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
가. 입주한 후부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 계속하여 거주한 무주택자인 경우
나. 공공건설임대주택에 입주한 후 상속이나 판결 또는 혼인으로 다른 주택을 소유하게 되었으나 입주한 후부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 계속하여 거주하면서 분양전환 이전까지 다른 주택을 처분한 무주택자인 경우
다. 제49조의4 단서에 따라 임차권을 양도받은 자로서 양도일부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 경우
라. 선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입주자로 선정된 자로서 입주일부터 분양전환할 때까지 계속하여 거주하면서 분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우
마. 분양전환 당시에 거주하고 있는 해당 임대주택이 전용면적 85제곱미터를 초과하는 경우
2. 분양전환 시점에 해당 임대주택의 임차인인 국가기관이나 법인
②공공주택사업자는 공공건설임대주택의 임대의무기간이 지난 후 해당 주택의 임차인에게 제1항에 따른 우선 분양전환 자격, 우선 분양전환 가격 등 우선 분양전환에 관한 사항을 통보하여야 한다. 이 경우 우선 분양전환 자격이 있다고 통보받은 임차인이 우선 분양전환에 응하려는 경우에는 그 통보를 받은 후 6개월(임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 경우에는 12개월을 말한다) 이내에 우선 분양전환 계약을 하여야 한다.
③ 제1항에 따른 우선 분양전환에 응하려는 임차인은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 거주 여부를 확인할 수 있는 서류를 공공주택사업자에게 제출하여야 한다. 이 경우 공공주택사업자는 임차인이 제출한 서류를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 확인하여야 한다.
④ 공공주택사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 해당 임대주택을 제2항에 따라 통보한 분양전환 가격 이하의 가격으로 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있다.
1. 제1항에 따른 우선 분양전환 자격을 갖춘 자가 존재하지 아니하는 경우
2. 제2항에 따라 공공주택사업자가 임차인에게 우선 분양전환에 관한 사항을 통보한 날부터 6개월(임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 경우에는 12개월을 말한다) 이내에 임차인이 우선 분양전환 계약을 하지 아니한 경우
⑤ 제1항에 따른 우선 분양전환 가격 및 제4항에 따른 매각 가격 산정을 위한 감정평가는 공공주택사업자가 비용을 부담하는 조건으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행한다. 다만, 감정평가에 대하여 대통령령으로 정하는 사항에 해당하여 공공주택사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우 임차인대표회의를 말한다)이 이의신청을 하는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 이의신청을 한 자가 비용을 부담하는 조건 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 한 차례만 재평가하게 할 수 있다.
⑥공공주택사업자는 제5항에도 불구하고 제4항에 따라 제3자에게 공공건설임대주택을 매각하려는 경우 그 매각 시점이 제5항에 따른 감정평가가 완료된 날부터 1년이 지난 때에는 같은 항에 따라 매각가격을 재산정할 수 있다.
○ 공공주택 특별법 시행령 제2조 【공공임대주택】
① 「공공주택 특별법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1호가목에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 다음 각 호의 주택을 말한다.
1. 영구임대주택: 국가나 지방자치단체의 재정을 지원받아 최저소득 계층의 주거안정을 위하여 50년 이상 또는 영구적인 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택
2. 국민임대주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라 한다)의 자금을 지원받아 저소득 서민의 주거안정을 위하여 30년 이상 장기간 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택
3. 행복주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택
3의2. 통합공공임대주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 최저소득 계층, 저소득 서민, 젊은 층 및 장애인ㆍ국가유공자 등 사회 취약계층 등의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택
4. 장기전세주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택
5. 분양전환공공임대주택: 일정 기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택
(하략)
○ 공공주택 특별법 시행령 제44조 【공공임대주택의 임대료】
① 제2조제1항제1호부터 제3호까지, 제3호의2, 제4호 및 제5호에 따른 공공임대주택의 최초의 임대료(임대보증금 및 월 임대료를 말한다. 이하 같다)는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 표준 임대료를 초과할 수 없다. 다만, 전용면적이 85제곱미터를 초과하거나 분납임대주택(분양전환공공임대주택 중 임대보증금 없이 분양전환금을 분할하여 납부하는 공공건설임대주택을 말한다. 이하 같다) 또는 장기전세주택으로 공급하는 공공임대주택의 최초의 임대보증금에는 적용하지 않는다.
(하략)
○ 공공주택 특별법 시행령 제55조 【분납임대주택의 우선 분양전환】
분납임대주택의 임대사업자는 법 제50조의3제1항제1호에 따라 임차인에게 우선 분양전환하려는 경우에는 해당 임차인으로부터 임대 개시 전 또는 임대기간 중 분양전환금의 일부를 미리 받을 수 있다. 이 경우 분양전환금의 분납기준 및 분납방법 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
○ 공공주택 특별법 시행규칙 제32조 【표준임대차계약서】
①법 제49조의2제1항에서 "국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서"란 다음 각 호의 구분에 따른 표준임대차계약서를 말한다.
1.공공건설임대주택(분납임대주택은 제외한다): 별지 제5호서식의 표준임대차계약서
2. 분납임대주택: 별지 제6호서식의 표준임대차계약서
3. 그 밖에 공공임대주택: 별지 제7호서식의 표준임대차계약서
② 법 제49조의2제2항제5호에서 "국토교통부령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
1. 분양전환공공임대주택의 분양전환 시기 및 분양전환가격 산정기준(전용면적이 85제곱미터를 초과하는 경우에는 분양전환가격 산정기준을 포함하지 아니할 수 있다)
2. 분납임대주택의 분납금의 납부 시기 및 산정기준
○ 민법 제548조 【해제의 효과, 원상회복의무】
① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
② 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.
출처 : 국세청 2022. 12. 05. 사전-2021-법규소득-1918[법규과-3486] | 국세법령정보시스템
유권해석
분양전환형 공공임대 분납금 반환 시 과세범위
사전-2021-법규소득-1918[법규과-3486] · 2022. 12. 05.Q질의내용
- 공공임대 분납임대주택 임차권 반납 시 지급받는 반환금 중 분납금 이자의 50%는 소득세 기타소득 과세대상에 해당하는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 사전-2021-법규소득-1918[법규과-3486] · 2022. 12. 05.
- 국세청 사전-2021-법규소득-1918[법규과-3486](2022-12-05) 해석 기준
- 분납임대주택 계약이 해제·해지·재계약 등으로 임차권이 반납되는 경우, 표준임대차계약서 제12조에 따라 임대인으로부터 지급받는 반환금 중 임차인이 이미 납부한 분납금 납부일 다음날부터 반납일까지 이자의 50%에 해당하는 금액은 소득세법 제21조 제1항 제10호다목의 기타소득에 포함된다고 봅니다.
- 해당 반환금 중 쟁점금액(이자의 50%)을 제외한 나머지 분납금 및 감정평가 금액 등은 소득세 과세대상에 해당하지 않는다고 보입니다.
- 소득세 과세대상에 해당되는 부분에 한해 임대사업자 등 지급의무자는 원천징수해야 함을 안내합니다.
- 표준임대차계약서 조건 및 소득세법령에 따라 반환금 세부내역 산정·신고가 필요합니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제21조 제1항 제10호다목: 계약의 해제·해지로 인한 부당이득 반환 시 지급받는 이자는 기타소득에 해당
- 소득세법 시행령 제41조 제8항: 위약금·배상금은 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 등으로 정의함
- 소득세법 제129조: 원천징수세율 및 기타소득의 원천징수 규정
- 소득세법 제37조: 기타소득 필요경비 계산
- 공공주택 특별법 제49조의2, 공공주택 특별법 시행규칙 제32조: 표준임대차계약서 사용 의무 및 반환금 산정근거
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
쟁점임대차계약의 해제·해지, 재계약 등의 사유가 발생하여 임차권을 반납하는 경우에 표준임대차계약서에 따라 임대인으로부터 지급받는 반환금 중, 임차인이 이미 납부한 분납금의 납부일 다음 날부터 반납일까지의 이자의 100분의 50에 해당하는 금액은 「소득세법」제21조제1항제10호다목에 따른 기타소득 과세대상에 해당하는 것임
답변내용
「공공주택 특별법」제49조의2제1항에 따라 같은 법 시행규칙 별지 제6호 서식의 표준임대차계약서(이하 “표준임대차계약서”)를 사용하여 분납임대주택에 대한 임대차계약(이하 “쟁점임대차계약”)을 체결한 임차인이, 해당 분납임대주택에 5년 이상의 기간 동안 거주한 후 쟁점임대차계약의 해제·해지, 재계약 등의 사유가 발생하여 임차권을 반납하는 경우에 표준임대차계약서 제12조제1항제2호에 따라 임대인으로부터 지급받는 반환금(이하 “쟁점반환금”) 중, 임차인이 이미 납부한 분납금의 납부일 다음 날부터 반납일까지의 이자의 100분의 50에 해당하는 금액(이하 “쟁점금액”)은 「소득세법」제21조제1항제10호다목에 따른 기타소득 과세대상에 해당하는 것이고, 쟁점반환금 중 쟁점금액을 제외한 나머지 부분은 소득세 과세대상에 해당하지 않는 것입니다.
1. 사실관계
○「공공주택 특별법」(이하 “공공주택법”)상 “공공주택”이란 공공주택사업자가 국가 또는 지자체의 재정이나 주택도시기금을 지원받아 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 주택으로서, “공공임대주택”과 “공공분양주택”으로 구분되는데(공공주택법§2⑴)
-공공임대주택의 유형 중 하나로, 일정 기간 임대 후 분양전환*할 목적으로 공급하는 형태의 “분양전환공공임대주택”이 존재함(공공주택령§2①⑸)
* 공공임대주택을 공공주택법§4① 각 호에 규정된 자가 아닌 자에게 매각하는 것(공공주택법§2⑷)
○공공임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 법정된 표준임대차계약서를 사용하여야 하는데(공공주택법§49의2①)
-분양전환공공임대주택 중 분납임대주택(임대보증금 없이 분양전환금을 분할하여 납부하는 공공건설임대주택(공공주택령§44①))의 경우 공공주택규칙 별지 제6호서식의 표준임대차계약서를 사용하여야 함(공공주택규칙§32①⑵, 이하 “쟁점표준임대차계약서”)
○임차인은 공공주택법§50의3, 공공주택령§55 등에 따라 분양전환을 약정한 분납임대주택에 대하여
-한국토지주택공사(이하 “임대사업자”)와 쟁점표준임대차계약서를 사용하여 임대차계약을 체결하고 거주하던 중
-임차인의 퇴거사유 발생으로 ’21.00.00. 위 임대차계약을 해지함(거주기간 약 6년)
○쟁점표준임대차계약서상 해당 계약이 해제·해지되거나 재계약 등의 사유가 발생하여 임차인이 임차권을 임대사업자에게 반납하는 경우
-임차인이 임대사업자에게 주택을 명도함과 동시에 임대인은 아래에 따라 산정된 금액(이하 “반환금”)을 임차인에게 지급하여야 하는바(쟁점표준임대차계약서§12①)
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① 해당 분납임대주택에 5년 미만 기간 동안 거주 후 반납시 = Min[➊(임차인 旣 납부 분납금 + 분납금 납부일의 다음 날부터 반납일까지의 이자), ➋(해당 분납임대주택의 감정평가 금액 × 임차인이 납부한 분납금의 합의 비율)] ② 해당 분납임대주택에 5년 이상 기간 동안 거주 후 반납시 = (➊ + ➋) / 2 |
-임대사업자는 위 계약 내용에 따라 반환금으로 000백만원*을 산정한 후, 감정평가수수료, 시설유보금, 원천징수세액** 등을 차감한 금액을 임차인에게 지급함
* 위 계산식 중 ②의 경우에 해당하는바, 세부 계산내역은 아래와 같음
A : 旣 납부 분납금 = 00,000,000원
B : 분납금 이자 = 0,000,000원
C : 주택 감정평가액 = 000,000,000
D : 분납금 합의 비율 = 50%
쟁점반환금 = [(A+B)+(C×D)]/2 = 000,000,000원
**임대사업자는 쟁점반환금 중 旣 납부 분납금(A)을 초과한 가액(000,000,000원)을 소득세법§21①(10)(위약금 및 배상금 등)의 기타소득으로 보아 원천징수세액을 산정함
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이하 임대사업자(이하 “갑”), 임차인(이하 “을”) 4. 계약조건 제1조(분납금 임대료 및 임대차 계약기간) 1. 기본 보증금: 00,000,000원(분납금: 00,000,000원), 전환보증금: 00,000,000원 2. 월 임대료: 000,000원, 전환임대료: 00,000원 3. 임대차 계약기간: 0000.01.01.∼0000.12.31 제6조(“을”의 금지행위) “을”은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 해서는 안된다. 1. 「공공주택 특별법」을 위반하여 임차권을 양도하거나 공공임대주택을 타인에게 전대하는 행위 제10조(임대차계약의 해제 및 해지) ① “을”이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 한 경우에는 “갑”은 이 계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다. 1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공임대주택을 임대받은 경우 2. 법 제49조의4를 위반하여 공공임대주택의 임차권을 타인에게 양도하거나 공공임대주택을 전대한 경우 3. 임대차 계약기간이 시작된 날부터 3개월 이내에 입주하지 않은 경우. 다만, “갑”의 귀책사유로 입주가 지연된 경우에는 그렇지 않다. 4. 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우 5. 분납임대주택의 분납금을 3개월 이상 연체한 경우 6. 공공임대주택 및 그 부대시설을 “갑”의 동의를 받지 않고 개축·증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용하는 경우 7. 공공임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우 8. 공공임대주택의 임대차 계약기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우, 다만 다음 각 목의 경우에는 제외한다. 가. 상속·판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 부적격자로 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우 나. 혼인 등의 사유로 주택을 소유하게 된 세대구성원이 소유권 취득 후 14일 이내에 전출신고를 하여 세대가 분리된 경우 다. 전용면적 85제곱미터 초과 공공임대주택에 입주하고 있는 경우 라. 해당 공공임대주택의 입주자 모집 당시 입주자를 선정하고 남은 공공임대주택의 임차권을 선착순의 방법으로 취득한 경우 9. 임차인이 해당 주택에서 퇴거하거나 다른 공공임대주택에 당첨되어 입주하는 경우 10. 임차인이 공공주택특별법 제50조의3에 따른 분양전환신청기간 이내에 분양전환신청을 하지 않는 경우 11. 그 밖에 이 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우 ② “을”은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 이 계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다. 1. 특별자치도지사·시장·군수·구청장이 공공임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정한 경우 2. “갑”이 특별자치도지사·시장·군수·구청장이 지정한 기간에 하자보수명령을 이행하지 않은 경우 3. “갑”이 “을”의 의사에 반하여 공공임대주택의 부대·복리시설을 파손하거나 철거시킨 경우 4. “갑”의 귀책사유로 입주기간이 끝난 날부터 3개월 이내에 입주할 수 없는 경우 5. “갑”이 이 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우 제12조(반환금의 지급) ① 이 계약의 해제 또는 해지되거나 재계약 등의 사유가 발생하여 “을”이 임차권을 “갑”에게 반납하는 경우, “을”이 “갑”에게 주택을 명도함과 동시에 “갑”은 다음 각 호에 따라 산정된 금액(이하 “반환금”)을 “을”에게 지급한다. 1. 해당 분납임대주택에 5년 미만의 기간 동안 거주 후 반납하는 경우 : 다음 각 목의 금액 중 적은 금액 가. 임차인이 이미 납부한 분납금과 분납금 납부일의 다음 날부터 반납일까지의 이자를 합한 금액. 이 경우 이자율은 「은행법」에 따른 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 산술평균한 이자율로 한다. 나. 해당 분납임대 주택의 감정평가 금액에 임차인이 납부한 분납금의 합의 비율을 곱한 금액 2. 해당 분납임대주택에 5년 이상의 기간 동안 거주 후 반납하는 경우 : 제1호 각목의 금액을 산술평균한 금액 ② 제1항에 따라 반환할 경우, “갑”은 주택 및 내부 일체에 대한 점검을 실시한 후 “을”이 “갑”에게 내야 할 분담금, 월 임대료, 관리비 등 제반 납부금액과 제9조제1항에 따른 “을”의 수선유지 불이행에 따른 보수비 및 제16조에 따른 특약으로 정한 위약금, 주택 인도 지연에 따른 배상금, 손해금 등 “을”의 채무를 반환금에서 우선 공제하고 그 잔액을 지급한다. ③ “을”은 위 주택을 “갑”에게 명도할 때까지 사용한 전기·수도·가스 등의 사용료(납부시효가 끝나지 아니한 것을 말한다) 지불 영수증을 “갑”에게 제시 또는 예치하여야 한다. 제13조(공공임대주택의 분양전환) “갑”은 최초 입주지정기간이 끝난 후 10년이 지난 시점에 위 주택을 분양전환한다. 5. 계약특수조건 제7조(손해배상 등) ① “을” 및 그 동거가족 또는 사용자 등이 고의 또는 과실로 주택의 공용부분과 부대시설 및 복리시설을 파손 또는 멸실하거나, 이로 인하여 제3자에게 손해를 끼친 때에는 “을”은 이를 원상회복하거나 보수에 필요한 비용을 부담하고 제3자에게 끼친 손해를 배상하여야 한다. 제8조(임대차 계약기간 중 임차권 반납) “을”이 계약조건 제1조 제1항 제3호에 의한 임대차 계약기간 중 임차권을 “갑”에게 반납하고자 하는 경우, “을”이 “갑”에게 주택을 명도함과 동시에 “갑”은 계약조건 제12조에 따른 반환금을 “을”에게 지급한다. 제9조(감정평가비용) ① 계약조건 제1조제1항제1호의 분납금 산정에 필요한 감정평가비용은 “갑”이 부담한다. 다만, “을”의 분양전환신청, “을”의 이의신청에 따른 재평가(「공공주택 특별법」제50조의3 제3항 단서)등 “을”이 감정평가비용을 부담하여야 하는 사유가 있을 경우 그러하지 아니하다. ② 계약조건 제12조 및 계약특수조건 제8조에 다른 반환금 산정에 필요한 감정평가비용은 “갑”과 “을”이 각각 100분의50에 해당하는 금액을 부담한다. 다만, 계약조건 제10조제2항에 해당하는 사유로 계약을 해제 또는 해지, 갱신거절 등이 발생한 경우에는 “을”이 감정평가비용을 부담한다. 제11조(위약금) ① 계약조건 제10조제1항제1호 내지 제3호, 제5호 내지 제6호의 사유로 이 계약이 해제 또는 해지된 때와 “을”이 같은 조 제2항에서 정하지 아니한 사유로 입주하지 아니하고 임대차계약의 해제 또는 해지를 요구하여 이 계약이 해제 또는 해지되었을 때에는 “을”은 계약조건 제1조제1항의 기본 임대보증금 및 기본 월 임대료를 적용하여 다음의 산식에 따라 산정한 금액을 위약금으로 “갑”에게 납부하여야 한다. 위약금 = 월간총임대료(해약월 기준) × 24개월(2년) × 5/100(5퍼센트) [월간총임대료=(임대보증금×이자율)/12 + 약정 1개월분 임대료] ※ 이자율 : 「은행법」에 따른 금융기관으로서 가계자금 대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 1년만기 정기예금이자율 |
(일부 발췌)>
2. 질의내용
○ 「공공주택 특별법」에 따라 체결한 임대차계약의 계약해지 등을 사유로 임차권을 반환함에 따라 임차인이 임대사업자로부터 지급받는 반환금의 소득구분 등
3. 관련법령
○ 소득세법 제21조【기타소득】
① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 상금, 현상금, 포상금, 보로금 또는 이에 준하는 금품
2. 복권, 경품권, 그 밖의 추첨권에 당첨되어 받는 금품
3. 「사행행위 등 규제 및 처벌특례법」에서 규정하는 행위(적법 또는 불법 여부는 고려하지 아니한다)에 참가하여 얻은 재산상의 이익
4. 「한국마사회법」에 따른 승마투표권, 「경륜ㆍ경정법」에 따른 승자투표권, 「전통소싸움경기에 관한 법률」에 따른 소싸움경기투표권 및 「국민체육진흥법」에 따른 체육진흥투표권의 구매자가 받는 환급금(발생 원인이 되는 행위의 적법 또는 불법 여부는 고려하지 아니한다)
5. 저작자 또는 실연자(實演者)ㆍ음반제작자ㆍ방송사업자 외의 자가 저작권 또는 저작인접권의 양도 또는 사용의 대가로 받는 금품
6. 다음 각 목의 자산 또는 권리의 양도ㆍ대여 또는 사용의 대가로 받는 금품
가. 영화필름
나. 라디오ㆍ텔레비전방송용 테이프 또는 필름
다. 그 밖에 가목 및 나목과 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것
7. 광업권ㆍ어업권ㆍ양식업권ㆍ산업재산권ㆍ산업정보, 산업상 비밀, 상표권ㆍ영업권(대통령령으로 정하는 점포 임차권을 포함한다), 토사석(土砂石)의 채취허가에 따른 권리, 지하수의 개발ㆍ이용권, 그 밖에 이와 유사한 자산이나 권리를 양도하거나 대여하고 그 대가로 받는 금품
8. 물품(유가증권을 포함한다) 또는 장소를 일시적으로 대여하고 사용료로서 받는 금품
8의2.「전자상거래 등에서의 소비자보호에 관한 법률」에 따라 통신판매중개를 하는 자를 통하여 물품 또는 장소를 대여하고 대통령령으로 정하는 규모 이하의 사용료로서 받은 금품
9. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제4조에 따른 공익사업과 관련하여 지역권ㆍ지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득
10.계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 소득으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 위약금
나. 배상금
다. 부당이득 반환 시 지급받는 이자
11. 유실물의 습득 또는 매장물의 발견으로 인하여 보상금을 받거나 새로 소유권을 취득하는 경우 그 보상금 또는 자산
12. 소유자가 없는 물건의 점유로 소유권을 취득하는 자산
13. 거주자ㆍ비거주자 또는 법인의 대통령령으로 정하는 특수관계인이 그 특수관계로 인하여 그 거주자ㆍ비거주자 또는 법인으로부터 받는 경제적 이익으로서 급여ㆍ배당 또는 증여로 보지 아니하는 금품
14. 슬롯머신(비디오게임을 포함한다) 및 투전기(投錢機), 그 밖에 이와 유사한 기구(이하 "슬롯머신등"이라 한다)를 이용하는 행위에 참가하여 받는 당첨금품ㆍ배당금품 또는 이에 준하는 금품(이하 "당첨금품등"이라 한다)
15. 문예ㆍ학술ㆍ미술ㆍ음악 또는 사진에 속하는 창작품(「신문 등의 진흥에 관한 법률」에 따른 신문 및 「잡지 등 정기간행물의 진흥에 관한 법률」에 따른 정기간행물에 게재하는 삽화 및 만화와 우리나라의 창작품 또는 고전을 외국어로 번역하거나 국역하는 것을 포함한다)에 대한 원작자로서 받는 소득으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 원고료
나. 저작권사용료인 인세(印稅)
다. 미술ㆍ음악 또는 사진에 속하는 창작품에 대하여 받는 대가
16. 재산권에 관한 알선 수수료
17. 사례금
③ 기타소득금액은 해당 과세기간의 총수입금액에서 이에 사용된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.
④ 제1항제26호에 따른 종교인소득에 대하여 제20조제1항에 따른 근로소득으로 원천징수하거나 과세표준확정신고를 한 경우에는 해당 소득을 근로소득으로 본다.
⑤ 기타소득의 구체적 범위 및 계산방법과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법(2014.12.23. 법률 제12852호로 개정되기 전의 것) 제21조【기타소득】
① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금
○ 소득세법 제37조【기타소득의 필요경비 계산】
① 기타소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 다음 각 호에 따른다.
1. 제21조제1항제4호에 따른 승마투표권, 승자투표권, 소싸움경기투표권, 체육진흥투표권의 구매자가 받는 환급금에 대하여는 그 구매자가 구입한 적중된 투표권의 단위투표금액을 필요경비로 한다.
2. 제21조제1항제14호의 당첨금품등에 대하여는 그 당첨금품등의 당첨 당시에 슬롯머신등에 투입한 금액을 필요경비로 한다.
② 다음 각 호의 경우 외에는 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액을 필요경비에 산입한다.
1. 제1항이 적용되는 경우
2. 광업권의 양도대가로 받는 금품의 필요경비 계산 등 대통령령으로 정하는 경우
③ 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대하여는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.
④ 기타소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입하지 아니하는 금액에 관하여는 제33조를 준용한다.
○ 소득세법 제129조【원천징수세율】
① 원천징수의무자가 제127조제1항 각 호에 따른 소득을 지급하여 소득세를 원천징수할 때 적용하는 세율(이하 "원천징수세율"이라 한다)은 다음 각 호의 구분에 따른다.
6. 기타소득에 대해서는 다음에 규정하는 세율. 다만, 제8호를 적용받는 경우는 제외한다.
가. 제14조제3항제8호라목 및 마목에 해당하는 소득금액이 3억원을 초과하는 경우 그 초과하는 분에 대해서는 100분의 30
나. 제21조제1항제18호 및 제21호에 따른 기타소득에 대해서는 100분의 15
다. 삭제
라. 그 밖의 기타소득에 대해서는 100분의 20
○ 소득세법 제145조【기타소득에 대한 원천징수시기와 방법 및 원천징수영수증의 발급】
① 원천징수의무자가 기타소득을 지급할 때에는 그 기타소득금액에 원천징수세율을 적용하여 계산한 소득세를 원천징수한다.
○ 소득세법 시행령 제41조【기타소득의 범위 등】
① 법 제21조제1항제5호에서 "저작자 또는 실연자ㆍ음반제작자ㆍ방송사업자외의 자가 저작권 또는 저작인접권의 양도 또는 사용의 대가로 받는 금품"이라 함은 「저작권법」에 의한 저작권 또는 저작인접권을 상속ㆍ증여 또는 양도받은 자가 그 저작권 또는 저작인접권을 타인에게 양도하거나 사용하게 하고 받는 대가를 말한다.
② 법 제21조제1항제7호에 따른 "상표권"은 「상표법」에 따른 상표, 서비스표, 단체표장, 지리적 표시, 동음이의어 지리적 표시, 지리적 표시 단체표장, 등록상표 및 업무표장에 관한 권리를 말한다.
③ 법 제21조제1항제7호에 따른 영업권에는 행정관청으로부터 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함하되, 법 제94조제1항제1호 및 제2호의 자산과 함께 양도되는 영업권은 포함되지 않는다.
④ 법 제21조제1항제7호에서 "대통령령으로 정하는 점포 임차권"이란 거주자가 사업소득(기획재정부령으로 정하는 사업소득을 제외한다)이 발생하는 점포를 임차하여 점포 임차인으로서의 지위를 양도함으로써 얻는 경제적 이익(점포임차권과 함께 양도하는 다른 영업권을 포함한다)을 말한다.
⑤ 법 제21조제1항제7호에 따른 토사석의 채취허가에 따른 권리에는 법 제94조제1항제1호에 따른 토지와 함께 양도하는 토사석의 채취허가에 따른 권리를 포함한다.
⑥ 법 제21조제1항제7호에 따른 지하수개발ㆍ이용권에는 법 제94조제1항제1호에 따른 토지 등과 함께 양도하는 지하수개발ㆍ이용권을 포함한다.
⑦ 법 제21조제1항제8호의2에서 "대통령령으로 정하는 규모"란 연간 수입금액 500만원을 말한다.
⑧ 법 제21조제1항제10호에서 “위약금과 배상금”이란 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 받는 손해배상(보험금을 지급할 사유가 발생하였음에도 불구하고 보험금 지급이 지체됨에 따라 받는 손해배상을 포함한다)으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 그 밖의 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 따라 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다.
○ 소득세법 시행령 제87조 【기타소득의 필요경비계산】
법 제37조제2항제2호에서 "광업권의 양도대가로 받는 금품의 필요경비 계산 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나를 말한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기타소득에 대해서는 거주자가 받은 금액의 100분의 80에 상당하는 금액을 필요경비로 한다. 다만, 실제 소요된 필요경비가 100분의 80에 상당하는 금액을 초과하면 그 초과하는 금액도 필요경비에 산입한다.
가. 법 제21조제1항제1호의 기타소득 중 「공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률」의 적용을 받는 공익법인이 주무관청의 승인을 받아 시상하는 상금 및 부상과 다수가 순위 경쟁하는 대회에서 입상자가 받는 상금 및 부상
나. 삭제
다. 법 제21조제1항제10호에 따른 위약금과 배상금 중 주택입주 지체상금
라. 삭제
1의2. 법 제21조제1항제7호ㆍ제8호의2ㆍ제9호ㆍ제15호 및 제19호의 기타소득에 대해서는 거주자가 받은 금액의 100분의 70(2019년 1월 1일이 속하는 과세기간에 발생한 소득분부터는 100분의 60)에 상당하는 금액을 필요경비로 한다. 다만, 실제 소요된 필요경비가 거주자가 받은 금액의 100분의 70(2019년 1월 1일이 속하는 과세기간에 발생한 소득분부터는 100분의 60)에 상당하는 금액을 초과하면 그 초과하는 금액도 필요경비에 산입한다.
○ 소득세법 기본통칙 21-0…1【기타소득의 범위】
④ 법 제21조 제1항 제10호에 규정하는 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금에는 다른 소득에 속하지 아니하는 것으로서 다음 각호의 것을 포함한다.
1. 주택을 분양함에 있어 사업주체가 승인기한 내에 입주를 시키지 못하여 입주자가 받는 지체상금
2. 채권자가 채무자의 금전채무 불이행에 대하여 손해배상금청구의 소를 제기하고 그 손해를 배상받게 되는 경우의 지연배상금
3. 부동산 매매계약 후 계약 불이행으로 인하여 일방 당사자가 받은 위약금 또는 해약금
4. 퇴직금 지급청구소송을 제기하여 퇴직금과 지급지연 손해배상금을 받는 경우에 있어서 당해 지급지연 손해배상금
5. 임기가 정하여진 법인의 임원이 임기만료 전에 정당한 이유 없이 해임됨으로써 「상법」제385조 제1항의 규정에 의하여 손해배상을 청구하여 퇴직금과 별도로 손해배상을 지급받는 경우 동 손해배상금. 다만, 신분 및 인격에 대한 손해배상금은 제외한다.
6. 상행위에서 발생한 크레임(claim)에 대한 배상으로서 현실적으로 발생한 손해의 보전 또는 원상회복을 초과하는 배상금
○ 소득세법 기본통칙 21-0…5【알선수수료 등의 소득구분】
① 법 제21조 제1항 제16호에 규정하는 재산권에 관한 알선수수료는 다른 소득에 속하지 아니하는 것으로서 재산의 매매ㆍ양도ㆍ교환ㆍ임대차계약 기타 이와 유사한 계약을 알선하고 받는 수수료를 말한다. 이 경우 법 제19조 제1항 제11호에 규정한 사업서비스업에 속하는 중개업은 포함하지 아니한다.
② 법 제21조 제1항 제17호에 규정하는 사례금에는 다른 소득에 속하지 아니하는 것으로서 다음 각호의 것을 포함한다.
1. 의무없는 자가 타인을 위하여 사무를 관리하고 그 대가로 지급받는 금품. 다만, 그 의무없는 자가 타인을 위하여 실지로 지급한 비용의 청구액은 제외한다.
2. 근로자가 자기의 직무와 관련하여 사용자의 거래선 등으로부터 지급받는 금품. 이 경우「상속세 및 증여세법」의 규정에 의하여 증여세가 과세되는 것은 제외한다.
3. 재산권에 관한 알선수수료 외의 계약 또는 혼인을 알선하고 지급받는 금품
○ 공공주택 특별법 제1조 【목적】
이 법은 공공주택의 원활한 건설과 효과적인 운영을 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 서민의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모하여 국민의 쾌적한 주거생활에 이바지함을 목적으로 한다.
○ 공공주택 특별법 제2조 【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "공공주택"이란 제4조제1항 각 호에 규정된 자 또는 제4조제2항에 따른 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라 한다)을 지원받아 이 법 또는 다른 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.
가. 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 「주택법」제2조제1호에 따른 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(이하 "공공임대주택"이라 한다)
나. 분양을 목적으로 공급하는 주택으로서 「주택법」제2조제5호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(이하 "공공분양주택"이라 한다)
1의2. "공공건설임대주택"이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.
1의3. "공공매입임대주택"이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.
1의4. "지분적립형 분양주택"이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하거나 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공분양주택으로서 주택을 공급받은 자가 20년 이상 30년 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 동안 공공주택사업자와 주택의 소유권을 공유하면서 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유 지분을 적립하여 취득하는 주택을 말한다.
1의5. "이익공유형 분양주택"이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하거나 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공분양주택으로서 주택을 공급받은 자가 해당 주택을 처분하려는 경우 공공주택사업자가 환매하되 공공주택사업자와 처분 손익을 공유하는 것을 조건으로 분양하는 주택을 말한다.
2. "공공주택지구"란 공공주택의 공급을 위하여 공공주택이 전체주택 중 100분의 50 이상이 되고, 제6조제1항에 따라 지정ㆍ고시하는 지구를 말한다. 이 경우 제1호 각 목별 주택비율은 전단의 규정의 범위에서 대통령령으로 정한다.
2의2. "도심 공공주택 복합지구"란 도심 내 역세권, 준공업지역, 저층주거지에서 공공주택과 업무시설, 판매시설, 산업시설 등을 복합하여 조성하는 거점으로 제40조의7에 따라 지정ㆍ고시하는 지구를 말한다. 이 경우 제1호 각 목별 주택비율은 대통령령으로 정한다.
3. "공공주택사업"이란 다음 각 목에 해당하는 사업을 말한다.
가. 공공주택지구조성사업: 공공주택지구를 조성하는 사업
나. 공공주택건설사업: 공공주택을 건설하는 사업
다. 공공주택매입사업: 공공주택을 공급할 목적으로 주택을 매입하거나 인수하는 사업
라. 공공주택관리사업: 공공주택을 운영ㆍ관리하는 사업
마. 도심 공공주택 복합사업: 도심 내 역세권, 준공업지역, 저층주거지에서 공공주택과 업무시설, 판매시설, 산업시설 등을 복합하여 건설하는 사업
4. "분양전환"이란 공공임대주택을 제4조제1항 각 호에 규정된 자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다.
○ 공공주택 특별법 제4조 【공공주택사업자】
① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.
1. 국가 또는 지방자치단체
2. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사
3. 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
4. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관
5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자ㆍ설립한 법인
6. 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부(도심 공공주택 복합사업의 경우에는 100분의 50을 초과한 경우를 포함한다)를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)하여 「부동산투자회사법」에 따라 설립한 부동산투자회사
○ 공공주택 특별법 제49조의2 【공공임대주택의 표준임대차계약서 등】
① 공공임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 한다.
② 제1항의 표준임대차계약서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 임대료 및 그 증액에 관한 사항
2. 임대차 계약기간
3. 공공주택사업자 및 임차인의 권리ㆍ의무에 관한 사항
4. 공공임대주택의 수선ㆍ유지 및 보수에 관한 사항
5. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항
(하략)
○ 공공주택 특별법 제50조의3 【공공임대주택의 우선 분양전환 등】
① 공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 우선 분양전환(이하 "우선 분양전환"이라 한다)하여야 한다. 이 경우 우선 분양전환의 방법ㆍ절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
1. 분양전환 시점에 해당 임대주택에 거주하고 있는 임차인으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
가. 입주한 후부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 계속하여 거주한 무주택자인 경우
나. 공공건설임대주택에 입주한 후 상속이나 판결 또는 혼인으로 다른 주택을 소유하게 되었으나 입주한 후부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 계속하여 거주하면서 분양전환 이전까지 다른 주택을 처분한 무주택자인 경우
다. 제49조의4 단서에 따라 임차권을 양도받은 자로서 양도일부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 경우
라. 선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입주자로 선정된 자로서 입주일부터 분양전환할 때까지 계속하여 거주하면서 분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우
마. 분양전환 당시에 거주하고 있는 해당 임대주택이 전용면적 85제곱미터를 초과하는 경우
2. 분양전환 시점에 해당 임대주택의 임차인인 국가기관이나 법인
②공공주택사업자는 공공건설임대주택의 임대의무기간이 지난 후 해당 주택의 임차인에게 제1항에 따른 우선 분양전환 자격, 우선 분양전환 가격 등 우선 분양전환에 관한 사항을 통보하여야 한다. 이 경우 우선 분양전환 자격이 있다고 통보받은 임차인이 우선 분양전환에 응하려는 경우에는 그 통보를 받은 후 6개월(임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 경우에는 12개월을 말한다) 이내에 우선 분양전환 계약을 하여야 한다.
③ 제1항에 따른 우선 분양전환에 응하려는 임차인은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 거주 여부를 확인할 수 있는 서류를 공공주택사업자에게 제출하여야 한다. 이 경우 공공주택사업자는 임차인이 제출한 서류를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 확인하여야 한다.
④ 공공주택사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 해당 임대주택을 제2항에 따라 통보한 분양전환 가격 이하의 가격으로 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있다.
1. 제1항에 따른 우선 분양전환 자격을 갖춘 자가 존재하지 아니하는 경우
2. 제2항에 따라 공공주택사업자가 임차인에게 우선 분양전환에 관한 사항을 통보한 날부터 6개월(임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 경우에는 12개월을 말한다) 이내에 임차인이 우선 분양전환 계약을 하지 아니한 경우
⑤ 제1항에 따른 우선 분양전환 가격 및 제4항에 따른 매각 가격 산정을 위한 감정평가는 공공주택사업자가 비용을 부담하는 조건으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행한다. 다만, 감정평가에 대하여 대통령령으로 정하는 사항에 해당하여 공공주택사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우 임차인대표회의를 말한다)이 이의신청을 하는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 이의신청을 한 자가 비용을 부담하는 조건 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 한 차례만 재평가하게 할 수 있다.
⑥공공주택사업자는 제5항에도 불구하고 제4항에 따라 제3자에게 공공건설임대주택을 매각하려는 경우 그 매각 시점이 제5항에 따른 감정평가가 완료된 날부터 1년이 지난 때에는 같은 항에 따라 매각가격을 재산정할 수 있다.
○ 공공주택 특별법 시행령 제2조 【공공임대주택】
① 「공공주택 특별법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1호가목에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 다음 각 호의 주택을 말한다.
1. 영구임대주택: 국가나 지방자치단체의 재정을 지원받아 최저소득 계층의 주거안정을 위하여 50년 이상 또는 영구적인 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택
2. 국민임대주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라 한다)의 자금을 지원받아 저소득 서민의 주거안정을 위하여 30년 이상 장기간 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택
3. 행복주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택
3의2. 통합공공임대주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 최저소득 계층, 저소득 서민, 젊은 층 및 장애인ㆍ국가유공자 등 사회 취약계층 등의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택
4. 장기전세주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택
5. 분양전환공공임대주택: 일정 기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택
(하략)
○ 공공주택 특별법 시행령 제44조 【공공임대주택의 임대료】
① 제2조제1항제1호부터 제3호까지, 제3호의2, 제4호 및 제5호에 따른 공공임대주택의 최초의 임대료(임대보증금 및 월 임대료를 말한다. 이하 같다)는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 표준 임대료를 초과할 수 없다. 다만, 전용면적이 85제곱미터를 초과하거나 분납임대주택(분양전환공공임대주택 중 임대보증금 없이 분양전환금을 분할하여 납부하는 공공건설임대주택을 말한다. 이하 같다) 또는 장기전세주택으로 공급하는 공공임대주택의 최초의 임대보증금에는 적용하지 않는다.
(하략)
○ 공공주택 특별법 시행령 제55조 【분납임대주택의 우선 분양전환】
분납임대주택의 임대사업자는 법 제50조의3제1항제1호에 따라 임차인에게 우선 분양전환하려는 경우에는 해당 임차인으로부터 임대 개시 전 또는 임대기간 중 분양전환금의 일부를 미리 받을 수 있다. 이 경우 분양전환금의 분납기준 및 분납방법 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
○ 공공주택 특별법 시행규칙 제32조 【표준임대차계약서】
①법 제49조의2제1항에서 "국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서"란 다음 각 호의 구분에 따른 표준임대차계약서를 말한다.
1.공공건설임대주택(분납임대주택은 제외한다): 별지 제5호서식의 표준임대차계약서
2. 분납임대주택: 별지 제6호서식의 표준임대차계약서
3. 그 밖에 공공임대주택: 별지 제7호서식의 표준임대차계약서
② 법 제49조의2제2항제5호에서 "국토교통부령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
1. 분양전환공공임대주택의 분양전환 시기 및 분양전환가격 산정기준(전용면적이 85제곱미터를 초과하는 경우에는 분양전환가격 산정기준을 포함하지 아니할 수 있다)
2. 분납임대주택의 분납금의 납부 시기 및 산정기준
○ 민법 제548조 【해제의 효과, 원상회복의무】
① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
② 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.
출처 : 국세청 2022. 12. 05. 사전-2021-법규소득-1918[법규과-3486] | 국세법령정보시스템
