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부동산 매수인 지위이전 시 공급시기 판단
사전-2021-법령해석부가-0960[법령해석과-2596] · 2021. 07. 26.Q질의내용
- 신축 중인 부동산의 매수인 지위를 최종매수인에게 이전하고, 잔금을 부동산 준공 후 최종매수인의 임대 실적에 따라 정산하기로 한 경우 공급시기는 언제로 보아야 하나요?
S요약
R회신 내용 사전-2021-법령해석부가-0960[법령해석과-2596] · 2021. 07. 26.
- 국세청 사전-2021-법령해석부가-0960(2021.7.26.) 회신에 따릅니다.
- 매수인 지위 이전에 따른 공급시기는 부가가치세법 제15조 제1항 제2호에 따라 최종매수인이 해당 권리를 이용가능하게 되는 부동산 매매거래의 종결일로 본다고 회신하였습니다.
- 비록 잔금은 부동산 준공 이후 임대 실적에 따라 정산받기로 하였으나, 공급시기의 기준은 실질적으로 권리 이전으로 인한 최종매수인의 권리행사 가능 시점입니다.
- 계약의 효력이 계약 체결일부터 발생하더라도, 공급시기는 권리를 완전히 행사할 수 있는 부동산 매매거래 종결일로 판단된다고 하였습니다.
L관련 법령 해석
- 부가가치세법 제15조 제1항 제2호: 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우 재화가 이용가능하게 되는 때를 공급시기로 규정
- 부가가치세법 시행령 제28조: 현금, 외상, 할부, 조건부 판매 등 구체적인 거래의 공급시기 규정
- 부가가치세법 제9조: 재화의 공급은 인도 또는 양도로 정의
- 부가가치세법 제2조 및 시행령 제2조: 재화에 부동산 매수인 지위 등 권리가 포함됨
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
신축 중인 부동산을 준공 조건부로 매수하는 계약을 체결한 사업자가 매수인의 지위를 이전하며 계약금을 수취하고 잔금은 부동산 준공 후 소유권이 최종매수인에게 이전된 부동산 매매거래의 종결일 이후에 최종매수인의 부동산 임대 실적에 따라 정산하여 받기로 한 경우 매수인 지위 이전에 대한 공급시기는 부동산 매매거래의 종결일로 보는 것임
답변내용
신축 중인 부동산을 준공 조건부로 매수하는 계약을 체결한 사업자가 잔금 지급 전에 해당 부동산 매수인의 지위를 다른 사업자(이하 “최종매수인”)에게 양도하는 계약을 체결하며 계약금을 수취하고 계약 체결일부터 계약의 효력이 발생하는 것으로 약정한 경우로서 매수인 지위 이전에 대한 잔금은 부동산이 준공되어 최종매수인이 부동산 매도인에게 매매잔금을 지급하고 소유권을 이전받은 부동산 매매거래의 종결일 이후에 최종매수인의 부동산 임대 실적에 따라 정산하여 받기로 약정한 경우 매수인 지위 이전에 대한 공급시기는 ｢부가가치세법｣ 제15조제1항제2호에 따라 최종매수인이 해당 권리를 이용가능하게 되는 때인 부동산 매매거래의 종결일로 보는 것임
○ 신청법인은 ㈜KKK(이하 “시행사”)가 신축하는 물류센터(이하 “본건부동산”)를 준공 조건부 매매계약으로 인수하여 향후 AAAA이 설정하는 부동산투자신탁에 매수인 지위를 이전(양도)할 목적으로 ’21.1.20. 설립됨
○ 신청법인은 설립목적에 따라 ’21.1.28. 시행사와 본건부동산 매매계약(이하 “본건 매매계약”)을 체결하고 매매대금 0,000억원 중 계약금 000억원을 ’21.1.29. 시행사에 지급함
* 본건 매매계약상 주요 내용 요약
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전문 3. 매도인(시행사의 수탁자)은 본건부동산을 신청법인에 매도하고 신청법인은 추후 AAAA이 설정할 부동산투자신탁 또는 부동산투자회사(최종 매수인)에게 본 계약에 따른 매수인으로서의 권리, 의무 및 지위 전부를 양도(이전)하고자 함 제3조(매매대금 및 지급방법) ①,②본건부동산 매매대금은 0,000억원으로 하고 계약금(5%)은 계약 체결일 또는 ’21.1.29. 지급하기로 함 ④잔금은 매매종결일에 지급하기로 함 제8조(매매의 종결) ①매매종결은 계약상 조건이 모두 충족되어 매도인이 신청법인에 소유권 이전을 위한 일체의 서류를 교부하고 신청법인은 잔금을 지급하는 것으로서 건물 사용승인일로부터 60일 이내 또는 합의하여 지정한 날 중 먼저 도래하는 날로 정하기로 함 제12조(특약사항) ④신청법인은 ’21.4.30. 또는 별도 합의일까지 최종매수인을 설정(설립)하고 영업에 필요한 인가‧등록을 하여야 함 ⑤신청법인은 ’21.4.30. 또는 별도 합의일까지 최종매수인과 매수인 지위이전 계약을 체결하고 매수인 지위이전 절차를 모두 완료하여야 함 |
○ 이에 따라 신청법인은 ’21.4.28. 최종매수인에게 본건 매매계약상 매수인으로서의 권리, 의무 및 지위 전부를 이전하는 계약(이하 “본건 지위이전계약”)을 체결하고
- ’21.4.29. 지위 이전에 따른 대가 000억원 중 계약금 00억원 및 당초 신청법인이 시행사에 지급한 계약금 상당액 000억원을 최종매수인으로부터 수취함
○ 잔금 000억원(이하 “유보대금”)은 본건 매매계약상 매매종결일에 최종매수인 명의의 에스크로 계좌에 입금하여 신청법인을 질권자로 하는 예금채권근질권을 설정하고
- 매매종결일로부터 18개월간 매월 최종매수인의 부동산 임대 공실 부분에 대하여 합의된 임대료 상당액을 정산(유보대금에서 차감)하며
- 전체 임대면적에 대한 임대차계약 체결 및 정산 완료시 18개월 전이라도 유보대금 잔액을 신청법인에게 지급하는 것으로 약정함
* 본건 지위이전계약 주요 내용 요약
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제2조(매수인 지위 이전) ③매수인 지위 이전에 따라 당사자들은 최종매수인이 본건 매매계약의 매수인이 되어 시행사를 상대로 본건 매매계약상 매수인으로서의 권리를 행사하고 의무를 이행하며 신청법인은 매수인 지위를 상실한다는 것을 확인함 ④최종매수인은 본 계약 체결 이후 본건 매매계약상 매수인의 권리 및 의무를 성실히 이행하여야 하며 관련 준수사항을 준수하여야 함 제8조(매수인의 해제권 행사에 관한 특약) ①본 계약 체결로 신청법인이 본건 매매계약상 보유하는 해제권이 최종매수인에게 이전됨에 따라 최종매수인이 책임 없는 사유로 해제권을 행사하는 경우 그 효과로서 본 계약의 효력은 당사자들의 별도 의사표시 없이 상실되고 본건 매매계약상 신청법인의 매수인 지위가 부활하며 최종매수인은 관련 계약에서 특별히 정하지 않는 한 위약벌의 청구권을 비롯한 어떠한 권리를 보유하거나 책임을 부담하지 아니함. 매도인에게 기지급된 계약금을 반환받을 권리 또한 신청법인에게 다시 귀속되는 것으로 함 제9조(양도) 당사자들은 상대방 당사자의 사전 서면 동의 없이 본 계약상의 지위, 권리 또는 의무의 전부 또는 일부를 제3자에게 양도, 인수 또는 이전할 수 없음 제15조(효력) ①본 계약은 본 계약을 체결한 날부터 그 효력이 발생함 |
2. 질의내용
○ 신축 중인 부동산을 취득하는 계약을 체결한 사업자가 해당 매수인 지위를 이전하는 계약을 체결하며 계약금을 수취하고 잔금은 부동산 준공 후 받는 경우 매수인 지위 이전에 대한 공급시기
3. 관련법령 및 관련사례
○ 부가가치세법 제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "재화"란 재산 가치가 있는 물건 및 권리를 말한다. 물건과 권리의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 시행령 제2조【재화의 범위】
① ｢부가가치세법｣(이하 "법"이라 한다) 제2조제1호의 물건은 다음 각 호의 것으로 한다.
1. 상품, 제품, 원료, 기계, 건물 등 모든 유체물(有體物)
② 법 제2조제1호의 권리는 광업권, 특허권, 저작권 등 제1항에 따른 물건 외에 재산적 가치가 있는 모든 것으로 한다.
○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.
○ 부가가치세법 제15조【재화의 공급시기】
① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
1. 재화의 이동이 필요한 경우:재화가 인도되는 때
2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우:재화가 이용가능하게 되는 때
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없는 경우:재화의 공급이 확정되는 때
② 제1항에도 불구하고 할부 또는 조건부로 재화를 공급하는 경우 등의 재화의 공급시기는 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 시행령 제28조【구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기】
① 법 제15조제1항 후단에 따른 구체적인 거래 형태별 재화의 공급시기는 다음 표에 따른다.
|
구 분 |
공 급 시 기 |
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1. 현금판매, 외상판매 또는 할부판매의 경우 |
재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때 |
② 반환조건부 판매, 동의조건부 판매, 그 밖의 조건부 판매 및 기한부 판매의 경우에는 그 조건이 성취되거나 기한이 지나 판매가 확정되는 때를 공급시기로 본다.
③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 재화의 공급시기로 본다. 다만, 제2호와 제3호의 경우 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 날 이후에 받기로 한 대가의 부분에 대해서는 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 날을 그 재화의 공급시기로 본다.
1. 기획재정부령으로 정하는 장기할부판매의 경우
○ 부가가치세법 시행규칙 제17조【장기할부판매】
영 제28조제3항제1호에서 "기획재정부령으로 정하는 장기할부판매"란 재화를 공급하고 그 대가를 월부, 연부 또는 그 밖의 할부의 방법에 따라 받는 것 중 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 것을 말한다.
1. 2회 이상으로 분할하여 대가를 받는 것
2. 해당 재화의 인도일의 다음 날부터 최종 할부금 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것
출처 : 국세청 2021. 07. 26. 사전-2021-법령해석부가-0960[법령해석과-2596] | 국세법령정보시스템
유권해석
부동산 매수인 지위이전 시 공급시기 판단
사전-2021-법령해석부가-0960[법령해석과-2596] · 2021. 07. 26.Q질의내용
- 신축 중인 부동산의 매수인 지위를 최종매수인에게 이전하고, 잔금을 부동산 준공 후 최종매수인의 임대 실적에 따라 정산하기로 한 경우 공급시기는 언제로 보아야 하나요?
S요약
R회신 내용 사전-2021-법령해석부가-0960[법령해석과-2596] · 2021. 07. 26.
- 국세청 사전-2021-법령해석부가-0960(2021.7.26.) 회신에 따릅니다.
- 매수인 지위 이전에 따른 공급시기는 부가가치세법 제15조 제1항 제2호에 따라 최종매수인이 해당 권리를 이용가능하게 되는 부동산 매매거래의 종결일로 본다고 회신하였습니다.
- 비록 잔금은 부동산 준공 이후 임대 실적에 따라 정산받기로 하였으나, 공급시기의 기준은 실질적으로 권리 이전으로 인한 최종매수인의 권리행사 가능 시점입니다.
- 계약의 효력이 계약 체결일부터 발생하더라도, 공급시기는 권리를 완전히 행사할 수 있는 부동산 매매거래 종결일로 판단된다고 하였습니다.
L관련 법령 해석
- 부가가치세법 제15조 제1항 제2호: 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우 재화가 이용가능하게 되는 때를 공급시기로 규정
- 부가가치세법 시행령 제28조: 현금, 외상, 할부, 조건부 판매 등 구체적인 거래의 공급시기 규정
- 부가가치세법 제9조: 재화의 공급은 인도 또는 양도로 정의
- 부가가치세법 제2조 및 시행령 제2조: 재화에 부동산 매수인 지위 등 권리가 포함됨
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
신축 중인 부동산을 준공 조건부로 매수하는 계약을 체결한 사업자가 매수인의 지위를 이전하며 계약금을 수취하고 잔금은 부동산 준공 후 소유권이 최종매수인에게 이전된 부동산 매매거래의 종결일 이후에 최종매수인의 부동산 임대 실적에 따라 정산하여 받기로 한 경우 매수인 지위 이전에 대한 공급시기는 부동산 매매거래의 종결일로 보는 것임
답변내용
신축 중인 부동산을 준공 조건부로 매수하는 계약을 체결한 사업자가 잔금 지급 전에 해당 부동산 매수인의 지위를 다른 사업자(이하 “최종매수인”)에게 양도하는 계약을 체결하며 계약금을 수취하고 계약 체결일부터 계약의 효력이 발생하는 것으로 약정한 경우로서 매수인 지위 이전에 대한 잔금은 부동산이 준공되어 최종매수인이 부동산 매도인에게 매매잔금을 지급하고 소유권을 이전받은 부동산 매매거래의 종결일 이후에 최종매수인의 부동산 임대 실적에 따라 정산하여 받기로 약정한 경우 매수인 지위 이전에 대한 공급시기는 ｢부가가치세법｣ 제15조제1항제2호에 따라 최종매수인이 해당 권리를 이용가능하게 되는 때인 부동산 매매거래의 종결일로 보는 것임
○ 신청법인은 ㈜KKK(이하 “시행사”)가 신축하는 물류센터(이하 “본건부동산”)를 준공 조건부 매매계약으로 인수하여 향후 AAAA이 설정하는 부동산투자신탁에 매수인 지위를 이전(양도)할 목적으로 ’21.1.20. 설립됨
○ 신청법인은 설립목적에 따라 ’21.1.28. 시행사와 본건부동산 매매계약(이하 “본건 매매계약”)을 체결하고 매매대금 0,000억원 중 계약금 000억원을 ’21.1.29. 시행사에 지급함
* 본건 매매계약상 주요 내용 요약
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전문 3. 매도인(시행사의 수탁자)은 본건부동산을 신청법인에 매도하고 신청법인은 추후 AAAA이 설정할 부동산투자신탁 또는 부동산투자회사(최종 매수인)에게 본 계약에 따른 매수인으로서의 권리, 의무 및 지위 전부를 양도(이전)하고자 함 제3조(매매대금 및 지급방법) ①,②본건부동산 매매대금은 0,000억원으로 하고 계약금(5%)은 계약 체결일 또는 ’21.1.29. 지급하기로 함 ④잔금은 매매종결일에 지급하기로 함 제8조(매매의 종결) ①매매종결은 계약상 조건이 모두 충족되어 매도인이 신청법인에 소유권 이전을 위한 일체의 서류를 교부하고 신청법인은 잔금을 지급하는 것으로서 건물 사용승인일로부터 60일 이내 또는 합의하여 지정한 날 중 먼저 도래하는 날로 정하기로 함 제12조(특약사항) ④신청법인은 ’21.4.30. 또는 별도 합의일까지 최종매수인을 설정(설립)하고 영업에 필요한 인가‧등록을 하여야 함 ⑤신청법인은 ’21.4.30. 또는 별도 합의일까지 최종매수인과 매수인 지위이전 계약을 체결하고 매수인 지위이전 절차를 모두 완료하여야 함 |
○ 이에 따라 신청법인은 ’21.4.28. 최종매수인에게 본건 매매계약상 매수인으로서의 권리, 의무 및 지위 전부를 이전하는 계약(이하 “본건 지위이전계약”)을 체결하고
- ’21.4.29. 지위 이전에 따른 대가 000억원 중 계약금 00억원 및 당초 신청법인이 시행사에 지급한 계약금 상당액 000억원을 최종매수인으로부터 수취함
○ 잔금 000억원(이하 “유보대금”)은 본건 매매계약상 매매종결일에 최종매수인 명의의 에스크로 계좌에 입금하여 신청법인을 질권자로 하는 예금채권근질권을 설정하고
- 매매종결일로부터 18개월간 매월 최종매수인의 부동산 임대 공실 부분에 대하여 합의된 임대료 상당액을 정산(유보대금에서 차감)하며
- 전체 임대면적에 대한 임대차계약 체결 및 정산 완료시 18개월 전이라도 유보대금 잔액을 신청법인에게 지급하는 것으로 약정함
* 본건 지위이전계약 주요 내용 요약
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제2조(매수인 지위 이전) ③매수인 지위 이전에 따라 당사자들은 최종매수인이 본건 매매계약의 매수인이 되어 시행사를 상대로 본건 매매계약상 매수인으로서의 권리를 행사하고 의무를 이행하며 신청법인은 매수인 지위를 상실한다는 것을 확인함 ④최종매수인은 본 계약 체결 이후 본건 매매계약상 매수인의 권리 및 의무를 성실히 이행하여야 하며 관련 준수사항을 준수하여야 함 제8조(매수인의 해제권 행사에 관한 특약) ①본 계약 체결로 신청법인이 본건 매매계약상 보유하는 해제권이 최종매수인에게 이전됨에 따라 최종매수인이 책임 없는 사유로 해제권을 행사하는 경우 그 효과로서 본 계약의 효력은 당사자들의 별도 의사표시 없이 상실되고 본건 매매계약상 신청법인의 매수인 지위가 부활하며 최종매수인은 관련 계약에서 특별히 정하지 않는 한 위약벌의 청구권을 비롯한 어떠한 권리를 보유하거나 책임을 부담하지 아니함. 매도인에게 기지급된 계약금을 반환받을 권리 또한 신청법인에게 다시 귀속되는 것으로 함 제9조(양도) 당사자들은 상대방 당사자의 사전 서면 동의 없이 본 계약상의 지위, 권리 또는 의무의 전부 또는 일부를 제3자에게 양도, 인수 또는 이전할 수 없음 제15조(효력) ①본 계약은 본 계약을 체결한 날부터 그 효력이 발생함 |
2. 질의내용
○ 신축 중인 부동산을 취득하는 계약을 체결한 사업자가 해당 매수인 지위를 이전하는 계약을 체결하며 계약금을 수취하고 잔금은 부동산 준공 후 받는 경우 매수인 지위 이전에 대한 공급시기
3. 관련법령 및 관련사례
○ 부가가치세법 제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "재화"란 재산 가치가 있는 물건 및 권리를 말한다. 물건과 권리의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 시행령 제2조【재화의 범위】
① ｢부가가치세법｣(이하 "법"이라 한다) 제2조제1호의 물건은 다음 각 호의 것으로 한다.
1. 상품, 제품, 원료, 기계, 건물 등 모든 유체물(有體物)
② 법 제2조제1호의 권리는 광업권, 특허권, 저작권 등 제1항에 따른 물건 외에 재산적 가치가 있는 모든 것으로 한다.
○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.
○ 부가가치세법 제15조【재화의 공급시기】
① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
1. 재화의 이동이 필요한 경우:재화가 인도되는 때
2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우:재화가 이용가능하게 되는 때
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없는 경우:재화의 공급이 확정되는 때
② 제1항에도 불구하고 할부 또는 조건부로 재화를 공급하는 경우 등의 재화의 공급시기는 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 시행령 제28조【구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기】
① 법 제15조제1항 후단에 따른 구체적인 거래 형태별 재화의 공급시기는 다음 표에 따른다.
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구 분 |
공 급 시 기 |
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1. 현금판매, 외상판매 또는 할부판매의 경우 |
재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때 |
② 반환조건부 판매, 동의조건부 판매, 그 밖의 조건부 판매 및 기한부 판매의 경우에는 그 조건이 성취되거나 기한이 지나 판매가 확정되는 때를 공급시기로 본다.
③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 재화의 공급시기로 본다. 다만, 제2호와 제3호의 경우 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 날 이후에 받기로 한 대가의 부분에 대해서는 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 날을 그 재화의 공급시기로 본다.
1. 기획재정부령으로 정하는 장기할부판매의 경우
○ 부가가치세법 시행규칙 제17조【장기할부판매】
영 제28조제3항제1호에서 "기획재정부령으로 정하는 장기할부판매"란 재화를 공급하고 그 대가를 월부, 연부 또는 그 밖의 할부의 방법에 따라 받는 것 중 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 것을 말한다.
1. 2회 이상으로 분할하여 대가를 받는 것
2. 해당 재화의 인도일의 다음 날부터 최종 할부금 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것
출처 : 국세청 2021. 07. 26. 사전-2021-법령해석부가-0960[법령해석과-2596] | 국세법령정보시스템
