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담보신탁계약 부동산 매각 시 부가가치세 납세의무자
사전-2019-법령해석부가-0203[법령해석과-1320] · 2019. 05. 24.Q질의내용
- 부동산담보신탁계약 체결 후 위탁자의 수익권 가압류 등 제한권리로 인해 신탁회사가 수분양자와 소유권이전만을 위한 별도 매매계약을 체결한 경우, 부가가치세 납세의무자는 누구인지요?
S요약
R회신 내용 사전-2019-법령해석부가-0203[법령해석과-1320] · 2019. 05. 24.
- 국세청 사전-2019-법령해석부가-0203[법령해석과-1320] 회신에 따르면
- 위탁자가 부동산담보신탁계약을 체결하고 수익권의 가압류 등 제한권리가 발생해 우선수익자의 요청에 따라 수탁자가 수분양자와 소유권이전만을 위한 별도 매매계약을 체결, 소유권을 이전한 경우에도 부가가치세 납세의무자는 위탁자로 본다고 답변하였습니다.
- 부가가치세법 제10조 제8항에 따라, 신탁재산을 수탁자 명의로 매매하는 경우에도 통상적으로 위탁자가 공급자로 간주되며, 특별한 사정(단서에 따른 채무이행 목적으로 대통령령에 정한 신탁계약)이 없으면 수탁자가 납세의무자가 되지 않습니다.
- 본건과 같이 담보신탁 목적이 채무이행 담보에 그치고, 수탁자가 단지 소유권이전만을 위한 명의자인 경우, 실질적으로 재화를 공급한 자는 위탁자로 보아야 한다고 해석하였습니다.
- 매매계약서 및 신탁계약 특약사항에서도 실질적인 권리·의무 주체가 위탁자임을 명확히 하여, 부가가치세 신고·납부 의무 역시 위탁자에게 귀속됨을 분명히 하고 있습니다.
L관련 법령 해석
- 부가가치세법 제3조: 부가가치세 납세의무자는 사업자임
- 부가가치세법 제10조 제8항: 신탁재산을 수탁자의 명의로 매매할 때 원칙적으로 위탁자가 직접 재화를 공급한 것으로 봄
- 부가가치세법 제10조 제8항 단서: 다만, 대통령령으로 정하는 신탁계약에 따라 수탁자가 채무이행을 위해 신탁재산을 처분하는 경우 수탁자가 재화를 공급한 것으로 봄
- 부가가치세법 시행령 제21조의2: 단서 조항에서 정하는 신탁계약은 위탁자의 채무이행을 담보하기 위한 신탁으로, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 부동산 등 신탁일 것
- 신탁법 제2조: 신탁의 정의 및 위탁자·수탁자 관계 명시
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
위탁자가 신탁회사와 부동산담보신탁계약을 체결한 경우로서 위탁자에게 수익권 가압류 등 제한권리 사항이 존재하여 우선수익자의 요청에 따라 수탁자가 수분양자와 소유권이전을 위한 별도의 매매계약을 체결하고 수분양자에게 소유권을 이전한 경우 부가가치세 납세의무자는 위탁자가 되는 것임
답변내용
사업자(｢신탁법｣상 위탁자이며 이하 “위탁자”)가 신탁회사(이하 “수탁자”)와 부동산담보신탁계약을 체결한 경우로서 위탁자가 수분양자와 부동산(신탁재산) 매매계약을 체결하였으나 신탁계약상의 수익권 가압류 등 제한권리 사항이 존재하여 우선수익자가 수탁자에게 직접 소유권이전을 요청하고 이에 따라 수탁자가 수분양자와 소유권이전만을 위한 별도의 매매계약을 체결하여 수분양자에게 소유권을 이전하는 경우 해당 부동산 매각에 따른 부가가치세 납세의무자는 ｢부가가치세법｣ 제10조제8항에 따라 위탁자가 되는 것임
○ 신탁회사가 위탁자와 체결한 부동산담보신탁계약에 따라 신탁부동산을 처분하는 경우로서 위탁자에게 신탁계약에서 가지는 수익권 가압류 등 제한권리 사항이 존재하여 우선수익자가 수탁자에게 직접 소유권이전을 요청하고 수탁자가 별도 매매계약에 따라 수분양자에게 소유권을 이전하는 경우 부가가치세 납세의무자가 누구인지
사실관계
○신청법인(수탁자)은 2018.9.14. 위탁자와 부동산담보신탁계약(이하 “본건 계약”)을 체결하였고
- 본건 계약의 목적은 위탁자 또는 수익자가 우선수익자에 대하여 부담하는 채무 내지 책임을 담보하기 위하여 수탁자가 신탁부동산을 보전·관리하고, 위탁자 또는 수익자의 채무불이행시 신탁부동산을 처분하여 정산하는데 있음
○ 위탁자는 2019.3.22. 수분양자와 계약금은 2019.3.22., 잔금은 2019.4.19.에 납부하도록 하는 부동산 매매계약을 체결하였으나
- 위탁자에게 수익권의 채권가압류 등 제한권리 사항이 존재하여 부동산담보신탁계약 특약사항*에 따라 우선수익자가 수탁자에게 직접 소유권이전을 요청하였음
- 이에 따라 수탁자는 2019.3.22. 수분양자와 별도 매매계약**을 체결하였고 수분양자가 2019.4.19. 잔금을 완납함에 따라 직접 소유권을 이전하였음
* 특약사항 제5조(신탁부동산의 처분)
|
①위탁자에 관한 다음 각 호의 사유가 발생할 경우 1순위 우선수익자 또는 선순위 우선수익자의 동의를 얻은 후순위 우선수익자는 수탁자에게 신탁부동산의 처분을 요청하기로 하며, 수탁자는 당해 요청에 따라 신탁부동산을 처분하기로 하고 위탁자는 수탁자의 처분에 일체 이의를 제기하지 아니하며 수탁자의 처분업무에 적극 협조하여야 한다. 4. 위탁자가 이 신탁계약에서 가지는 권리(수익권)에 (가)압류 등 제한권리가 설정되어 “본사업”의 정상적인 수행이 불가하다고 판단하는 경우 ③신탁부동산의 처분시 매도물건(신탁부동산)에 대란 하자담보책임 및 명도책임은 위탁자가 부담키로 하고 수탁자는 매도인으로서의 일체의 의무를 부담하지 아니한다. |
* 특약사항 제5-1조(신탁부동산의 분양 및 소유권 이전)
|
⑤본조 3항에 따른 신탁부동산의 수분양자 앞 소유권이전을 진행함에 있어 다음 각 호의 경우에는 수탁자는 수분양자에게 직접 소유권 이전하기로 하며, 위탁자는 수탁자가 수분양자에게 직접 소유권을 이전하는 처분행위에 대하여 일체의 이의를 제기하지 아니하고, 매도인으로서 부담하는 일체의 의무는 위탁자가 부담한다. 1. 신탁부동산에 대한 소유권이전등기청구권(가)압류, 근질권설정, 부동산처분금지(가)처분 등의 제한권리로 인하여 수탁자로부터 위탁자 앞 신탁해지가 불가할 경우 |
** 매매계약서 주요 내용
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․매수인은 위 부동산에 신탁계약이 체결되어 있음을 인지하고 있으며, 본 매매계약은 매수인과 위탁자간에 체결한 공급계약에 따른 소유권이전등기의 목적만으로 체결되는 것임을 확인한다. ․본계약은 “신탁계약”에 의거 위탁자와 매수인간 체결된 분양계약의 이행행위로서 이루어지므로 매수인은 본 계약에 의한 소유권이전과 관련한 일체의 책임 등이 위탁자에게 있고 매도인은 일체의 책임이 없음을 인지하고 본 계약을 체결한다. ․수탁자는 위탁자와 체결한 신탁계약에 의한 본 분양(매매)부동산의 등기부등본상 형식적인 소유자이므로 이 분양(매매)계약서에서 정한 매도인의 모든 권리 및 의무는 위탁자에게 있음을 확인한다. |
관련 법령
○ 부가가치세법 제3조【납세의무자】
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 개인, 법인(국가‧지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다), 법인격이 없는 사단‧재단 또는 그 밖의 단체는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.
1. 사업자
○ 부가가치세법 제10조 【재화 공급의 특례】
⑧ 신탁재산을 수탁자의 명의로 매매할 때에는 ｢신탁법｣ 제2조에 따른 위탁자(이하 "위탁자"라 한다)가 직접 재화를 공급하는 것으로 본다. 다만, 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 경우로서 수탁자가 그 채무이행을 위하여 신탁재산을 처분하는 경우에는 수탁자가 재화를 공급하는 것으로 본다.
○ 부가가치세법 시행령 제21조의2【수탁자가 재화를 공급하는 것으로 보는 경우】
법 제10조제8항 단서에서 "대통령령으로 정하는 신탁계약"이란 수탁자가 위탁자로부터 ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣ 제103조제1항제5호 또는 제6호의 재산을 위탁자의 채무이행을 담보하기 위하여 수탁으로 운용하는 내용으로 체결되는 신탁계약을 말한다.
○ 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제103조【신탁재산의 제한 등】
① 신탁업자는 다음 각 호의 재산 외의 재산을 수탁할 수 없다.
5. 부동산
6. 지상권, 전세권, 부동산임차권, 부동산소유권 이전등기청구권, 그 밖의 부동산 관련 권리
○ 신탁법 제2조【신탁의 정의】
이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.
출처 : 국세청 2019. 05. 24. 사전-2019-법령해석부가-0203[법령해석과-1320] | 국세법령정보시스템
유권해석
담보신탁계약 부동산 매각 시 부가가치세 납세의무자
사전-2019-법령해석부가-0203[법령해석과-1320] · 2019. 05. 24.Q질의내용
- 부동산담보신탁계약 체결 후 위탁자의 수익권 가압류 등 제한권리로 인해 신탁회사가 수분양자와 소유권이전만을 위한 별도 매매계약을 체결한 경우, 부가가치세 납세의무자는 누구인지요?
S요약
R회신 내용 사전-2019-법령해석부가-0203[법령해석과-1320] · 2019. 05. 24.
- 국세청 사전-2019-법령해석부가-0203[법령해석과-1320] 회신에 따르면
- 위탁자가 부동산담보신탁계약을 체결하고 수익권의 가압류 등 제한권리가 발생해 우선수익자의 요청에 따라 수탁자가 수분양자와 소유권이전만을 위한 별도 매매계약을 체결, 소유권을 이전한 경우에도 부가가치세 납세의무자는 위탁자로 본다고 답변하였습니다.
- 부가가치세법 제10조 제8항에 따라, 신탁재산을 수탁자 명의로 매매하는 경우에도 통상적으로 위탁자가 공급자로 간주되며, 특별한 사정(단서에 따른 채무이행 목적으로 대통령령에 정한 신탁계약)이 없으면 수탁자가 납세의무자가 되지 않습니다.
- 본건과 같이 담보신탁 목적이 채무이행 담보에 그치고, 수탁자가 단지 소유권이전만을 위한 명의자인 경우, 실질적으로 재화를 공급한 자는 위탁자로 보아야 한다고 해석하였습니다.
- 매매계약서 및 신탁계약 특약사항에서도 실질적인 권리·의무 주체가 위탁자임을 명확히 하여, 부가가치세 신고·납부 의무 역시 위탁자에게 귀속됨을 분명히 하고 있습니다.
L관련 법령 해석
- 부가가치세법 제3조: 부가가치세 납세의무자는 사업자임
- 부가가치세법 제10조 제8항: 신탁재산을 수탁자의 명의로 매매할 때 원칙적으로 위탁자가 직접 재화를 공급한 것으로 봄
- 부가가치세법 제10조 제8항 단서: 다만, 대통령령으로 정하는 신탁계약에 따라 수탁자가 채무이행을 위해 신탁재산을 처분하는 경우 수탁자가 재화를 공급한 것으로 봄
- 부가가치세법 시행령 제21조의2: 단서 조항에서 정하는 신탁계약은 위탁자의 채무이행을 담보하기 위한 신탁으로, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 부동산 등 신탁일 것
- 신탁법 제2조: 신탁의 정의 및 위탁자·수탁자 관계 명시
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
위탁자가 신탁회사와 부동산담보신탁계약을 체결한 경우로서 위탁자에게 수익권 가압류 등 제한권리 사항이 존재하여 우선수익자의 요청에 따라 수탁자가 수분양자와 소유권이전을 위한 별도의 매매계약을 체결하고 수분양자에게 소유권을 이전한 경우 부가가치세 납세의무자는 위탁자가 되는 것임
답변내용
사업자(｢신탁법｣상 위탁자이며 이하 “위탁자”)가 신탁회사(이하 “수탁자”)와 부동산담보신탁계약을 체결한 경우로서 위탁자가 수분양자와 부동산(신탁재산) 매매계약을 체결하였으나 신탁계약상의 수익권 가압류 등 제한권리 사항이 존재하여 우선수익자가 수탁자에게 직접 소유권이전을 요청하고 이에 따라 수탁자가 수분양자와 소유권이전만을 위한 별도의 매매계약을 체결하여 수분양자에게 소유권을 이전하는 경우 해당 부동산 매각에 따른 부가가치세 납세의무자는 ｢부가가치세법｣ 제10조제8항에 따라 위탁자가 되는 것임
○ 신탁회사가 위탁자와 체결한 부동산담보신탁계약에 따라 신탁부동산을 처분하는 경우로서 위탁자에게 신탁계약에서 가지는 수익권 가압류 등 제한권리 사항이 존재하여 우선수익자가 수탁자에게 직접 소유권이전을 요청하고 수탁자가 별도 매매계약에 따라 수분양자에게 소유권을 이전하는 경우 부가가치세 납세의무자가 누구인지
사실관계
○신청법인(수탁자)은 2018.9.14. 위탁자와 부동산담보신탁계약(이하 “본건 계약”)을 체결하였고
- 본건 계약의 목적은 위탁자 또는 수익자가 우선수익자에 대하여 부담하는 채무 내지 책임을 담보하기 위하여 수탁자가 신탁부동산을 보전·관리하고, 위탁자 또는 수익자의 채무불이행시 신탁부동산을 처분하여 정산하는데 있음
○ 위탁자는 2019.3.22. 수분양자와 계약금은 2019.3.22., 잔금은 2019.4.19.에 납부하도록 하는 부동산 매매계약을 체결하였으나
- 위탁자에게 수익권의 채권가압류 등 제한권리 사항이 존재하여 부동산담보신탁계약 특약사항*에 따라 우선수익자가 수탁자에게 직접 소유권이전을 요청하였음
- 이에 따라 수탁자는 2019.3.22. 수분양자와 별도 매매계약**을 체결하였고 수분양자가 2019.4.19. 잔금을 완납함에 따라 직접 소유권을 이전하였음
* 특약사항 제5조(신탁부동산의 처분)
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①위탁자에 관한 다음 각 호의 사유가 발생할 경우 1순위 우선수익자 또는 선순위 우선수익자의 동의를 얻은 후순위 우선수익자는 수탁자에게 신탁부동산의 처분을 요청하기로 하며, 수탁자는 당해 요청에 따라 신탁부동산을 처분하기로 하고 위탁자는 수탁자의 처분에 일체 이의를 제기하지 아니하며 수탁자의 처분업무에 적극 협조하여야 한다. 4. 위탁자가 이 신탁계약에서 가지는 권리(수익권)에 (가)압류 등 제한권리가 설정되어 “본사업”의 정상적인 수행이 불가하다고 판단하는 경우 ③신탁부동산의 처분시 매도물건(신탁부동산)에 대란 하자담보책임 및 명도책임은 위탁자가 부담키로 하고 수탁자는 매도인으로서의 일체의 의무를 부담하지 아니한다. |
* 특약사항 제5-1조(신탁부동산의 분양 및 소유권 이전)
|
⑤본조 3항에 따른 신탁부동산의 수분양자 앞 소유권이전을 진행함에 있어 다음 각 호의 경우에는 수탁자는 수분양자에게 직접 소유권 이전하기로 하며, 위탁자는 수탁자가 수분양자에게 직접 소유권을 이전하는 처분행위에 대하여 일체의 이의를 제기하지 아니하고, 매도인으로서 부담하는 일체의 의무는 위탁자가 부담한다. 1. 신탁부동산에 대한 소유권이전등기청구권(가)압류, 근질권설정, 부동산처분금지(가)처분 등의 제한권리로 인하여 수탁자로부터 위탁자 앞 신탁해지가 불가할 경우 |
** 매매계약서 주요 내용
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․매수인은 위 부동산에 신탁계약이 체결되어 있음을 인지하고 있으며, 본 매매계약은 매수인과 위탁자간에 체결한 공급계약에 따른 소유권이전등기의 목적만으로 체결되는 것임을 확인한다. ․본계약은 “신탁계약”에 의거 위탁자와 매수인간 체결된 분양계약의 이행행위로서 이루어지므로 매수인은 본 계약에 의한 소유권이전과 관련한 일체의 책임 등이 위탁자에게 있고 매도인은 일체의 책임이 없음을 인지하고 본 계약을 체결한다. ․수탁자는 위탁자와 체결한 신탁계약에 의한 본 분양(매매)부동산의 등기부등본상 형식적인 소유자이므로 이 분양(매매)계약서에서 정한 매도인의 모든 권리 및 의무는 위탁자에게 있음을 확인한다. |
관련 법령
○ 부가가치세법 제3조【납세의무자】
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 개인, 법인(국가‧지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다), 법인격이 없는 사단‧재단 또는 그 밖의 단체는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.
1. 사업자
○ 부가가치세법 제10조 【재화 공급의 특례】
⑧ 신탁재산을 수탁자의 명의로 매매할 때에는 ｢신탁법｣ 제2조에 따른 위탁자(이하 "위탁자"라 한다)가 직접 재화를 공급하는 것으로 본다. 다만, 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 경우로서 수탁자가 그 채무이행을 위하여 신탁재산을 처분하는 경우에는 수탁자가 재화를 공급하는 것으로 본다.
○ 부가가치세법 시행령 제21조의2【수탁자가 재화를 공급하는 것으로 보는 경우】
법 제10조제8항 단서에서 "대통령령으로 정하는 신탁계약"이란 수탁자가 위탁자로부터 ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣ 제103조제1항제5호 또는 제6호의 재산을 위탁자의 채무이행을 담보하기 위하여 수탁으로 운용하는 내용으로 체결되는 신탁계약을 말한다.
○ 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제103조【신탁재산의 제한 등】
① 신탁업자는 다음 각 호의 재산 외의 재산을 수탁할 수 없다.
5. 부동산
6. 지상권, 전세권, 부동산임차권, 부동산소유권 이전등기청구권, 그 밖의 부동산 관련 권리
○ 신탁법 제2조【신탁의 정의】
이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.
출처 : 국세청 2019. 05. 24. 사전-2019-법령해석부가-0203[법령해석과-1320] | 국세법령정보시스템
