요지

교환계약서에 표시된 가액이 ｢소득세법 시행령｣ 제176조의2제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 같은 법 제114조제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 기준시가를 순차로 적용하는 것임

답변내용

귀 사전답변 신청의 경우, 부동산을 교환으로 양도하는 경우 해당 부동산의 양도가액에 관해서는 아래 기존해석사례(부동산거래관리과-797, 2010.06.09.)를 참고하시기 바랍니다.
○ 부동산거래관리과-797, 2010.06.09.
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 부동산을 교환으로 양도하는 경우 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며, 교환계약서에 표시된 가액이 ｢소득세법 시행령｣ 제176조의2제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 같은 법 제114조제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 기준시가를 순차로 적용하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○신청인(갑)은 2020.**.**. 본인 소유의 쟁점부동산(A주택)을 아들(을)과 부동산 교환거래를 실시하여 아들 소유의 빌라(B주택)와 교환함

 ○쟁점부동산(A주택)은 □□시 △△구 ◎동에 소재하는 연립주택(지하층 제1호)으로 공동주택가격이 ***,***,***원이고 **백만원의 임차보증금을 아들(을)이 승계하는 조건임

 ○ 아들 소유의 빌라(B주택)는 □□시 ▽▽구 ☆☆동에 소재하는 다세대주택(***호)으로 공동주택가격 ***,***,***원임

 ○ 양도(교환)하는 쟁점부동산(A주택)과 빌라(B주택)은 매매사례가액을 확인하기 어렵고, 감정평가를 실시하지 않은 상황임을 전제함

2. 질의내용

 ○아버지(갑)가 소유한 A주택과 아들(을)이 소유한 B주택을 교환에 따라 소유권이전하는 경우, A주택의 양도가액 산정방법

3. 관련법령

○ 소득세법 제88조【정의】

  이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1. ⁠“양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

  5. ⁠“실지거래가액”이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다.

○ 소득세법 제96조【양도가액】

 ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

○ 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

 ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】

 ① 법 제114조제7항에서 ⁠“대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

  1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

  2. 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣에 따른 감정평가법인등(이하 이 조에서 ⁠“감정평가법인등”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

 ③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.

  1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

  2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가법인등이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가법인등이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다.

  3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

  4. 기준시가

○ 상속세 및 증여세법 제44조【배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정】

 ① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 ⁠“배우자등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다.

 ② 특수관계인에게 양도한 재산을 그 특수관계인(이하 이 항 및 제4항에서 ⁠“양수자”라 한다)이 양수일부터 3년 이내에 당초 양도자의 배우자등에게 다시 양도한 경우에는 양수자가 그 재산을 양도한 당시의 재산가액을 그 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다. 다만, 당초 양도자 및 양수자가 부담한 ｢소득세법｣에 따른 결정세액을 합친 금액이 양수자가 그 재산을 양도한 당시의 재산가액을 당초 그 배우자등이 증여받은 것으로 추정할 경우의 증여세액보다 큰 경우에는 그러하지 아니하다.

 ③ 해당 재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.

  1. 법원의 결정으로 경매절차에 따라 처분된 경우

  2. 파산선고로 인하여 처분된 경우

  3. ｢국세징수법｣에 따라 공매(공매)된 경우

  4. ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣ 제8조의2제4항제1호에 따른 증권시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우. 다만, 불특정 다수인 간의 거래에 의하여 처분된 것으로 볼 수 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

  5. 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제33조【배우자 등에게 양도한 재산의 증여추정】

 ③ 법 제44조제3항제5호에서 ⁠“대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

  1. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우

  2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

  3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

○ 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

 ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 ⁠“평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. ⁠(이하 생략)

 ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

 ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조【부동산등의 평가】

 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

  1.～3. ⁠(생략)

  4. 주택

   ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). ⁠(이하생략)

 ② 제1항제1호 단서에서 "배율방법"이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.

 ⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

출처 : 국세청 2022. 05. 18. 사전-2020-법규재산-0608[법규과-1531] | 국세법령정보시스템