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임대주택 임대료 5% 증액 제한 판정 기준
서면-2020-부동산-2435[부동산납세과-1266] · 2020. 10. 26.Q질의내용
- 임대사업자가 전세계약을 갱신 또는 신규로 체결할 때 임대료(임대보증금) 증액 가능 범위는 어떻게 판단해야 하나요?
S요약
R회신 내용 서면-2020-부동산-2435[부동산납세과-1266] · 2020. 10. 26.
- 국세청 서면-2020-부동산-2435(부동산납세과-1266, 2020.10.26.) 회신에 따르면, 2019년 2월 12일 이후 최초로 체결 또는 갱신하는 표준임대차 계약을 기준으로 임대료(임대보증금) 증가율 5% 초과 여부를 판단해야 한다고 안내하였습니다.
- 즉, 임대보증금 또는 임대료의 증액이 가능한지 여부는 최초 계약 또는 갱신 시점에 따라 5% 제한 여부가 결정되는 것으로 보입니다.
- 임대사업자 등록일과 실제 임대차계약 체결일, 그리고 갱신일이 구분되므로, 반드시 계약일자를 기준으로 5% 제한을 검토하는 것이 바람직합니다.
- 관련법상 임대보증금 및 월세 증액 총합이 5% 이내로 규정되어 있으며, 임대차계약 체결 또는 증액 후 1년 이내에는 증액이 제한되는 기간 요건도 유념해야 합니다.
L관련 법령 해석
- 종합부동산세법 시행령 제3조: 합산배제 임대주택의 요건으로 임대료 증가율 5% 제한 규정 및 임대사업자 등록 의무 규정
- 종합부동산세법 제8조: 과세표준 산정 시 합산배제 주택 관련 공제 및 합산 대상 산정 방법 명시
- 민간임대주택에 관한 특별법 제44조제4항: 임대료 전환율 기준 규정, 전세/월세 상호 전환 시 적용기준
- 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제5호, 제2조제6호, 제2조제7호: 장기일반민간임대주택 및 임대사업자 관련 정의 제공
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
’19.2.12. 이후 최초로 체결 또는 갱신하는 표준임대차 계약을 기준으로 임대료(임대보증금) 증가율 5% 초과여부를 판단하는 것임
요지
회신
귀 질의의 경우 ’19.2.12. 이후 최초로 체결 또는 갱신하는 표준임대차 계약을 기준으로 임대보증금 또는 임대료 증가율 5% 초과여부를 판단하는 것입니다.
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- ’19년 7월 전세계약 체결 및 입주
- ’19년 9월 지자체 및 세무서에 임대사업자 등록
- ’21년 전세계약을 갱신 또는 체결하고자 함
○ 질의내용
- 상기 본인의 경우 전세계약을 갱신(또는 신규 계약)시 임대료 증액 가능여부에 대해 질의코자 함
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙)
○종합부동산세법 제8조 【과세표준】
① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
(이하생략)
○종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】
①법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
(중 간 생 략)
8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.
가. 적용요건
1) 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것
2) 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.
3) 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.
나. 제외되는 주택
1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]
2) 법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다)한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택
(이 하 생 략)
출처 : 국세청 2020. 10. 26. 서면-2020-부동산-2435[부동산납세과-1266] | 국세법령정보시스템
유권해석
임대주택 임대료 5% 증액 제한 판정 기준
서면-2020-부동산-2435[부동산납세과-1266] · 2020. 10. 26.Q질의내용
- 임대사업자가 전세계약을 갱신 또는 신규로 체결할 때 임대료(임대보증금) 증액 가능 범위는 어떻게 판단해야 하나요?
S요약
R회신 내용 서면-2020-부동산-2435[부동산납세과-1266] · 2020. 10. 26.
- 국세청 서면-2020-부동산-2435(부동산납세과-1266, 2020.10.26.) 회신에 따르면, 2019년 2월 12일 이후 최초로 체결 또는 갱신하는 표준임대차 계약을 기준으로 임대료(임대보증금) 증가율 5% 초과 여부를 판단해야 한다고 안내하였습니다.
- 즉, 임대보증금 또는 임대료의 증액이 가능한지 여부는 최초 계약 또는 갱신 시점에 따라 5% 제한 여부가 결정되는 것으로 보입니다.
- 임대사업자 등록일과 실제 임대차계약 체결일, 그리고 갱신일이 구분되므로, 반드시 계약일자를 기준으로 5% 제한을 검토하는 것이 바람직합니다.
- 관련법상 임대보증금 및 월세 증액 총합이 5% 이내로 규정되어 있으며, 임대차계약 체결 또는 증액 후 1년 이내에는 증액이 제한되는 기간 요건도 유념해야 합니다.
L관련 법령 해석
- 종합부동산세법 시행령 제3조: 합산배제 임대주택의 요건으로 임대료 증가율 5% 제한 규정 및 임대사업자 등록 의무 규정
- 종합부동산세법 제8조: 과세표준 산정 시 합산배제 주택 관련 공제 및 합산 대상 산정 방법 명시
- 민간임대주택에 관한 특별법 제44조제4항: 임대료 전환율 기준 규정, 전세/월세 상호 전환 시 적용기준
- 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제5호, 제2조제6호, 제2조제7호: 장기일반민간임대주택 및 임대사업자 관련 정의 제공
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
’19.2.12. 이후 최초로 체결 또는 갱신하는 표준임대차 계약을 기준으로 임대료(임대보증금) 증가율 5% 초과여부를 판단하는 것임
요지
회신
귀 질의의 경우 ’19.2.12. 이후 최초로 체결 또는 갱신하는 표준임대차 계약을 기준으로 임대보증금 또는 임대료 증가율 5% 초과여부를 판단하는 것입니다.
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- ’19년 7월 전세계약 체결 및 입주
- ’19년 9월 지자체 및 세무서에 임대사업자 등록
- ’21년 전세계약을 갱신 또는 체결하고자 함
○ 질의내용
- 상기 본인의 경우 전세계약을 갱신(또는 신규 계약)시 임대료 증액 가능여부에 대해 질의코자 함
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙)
○종합부동산세법 제8조 【과세표준】
① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
(이하생략)
○종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】
①법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
(중 간 생 략)
8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.
가. 적용요건
1) 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것
2) 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.
3) 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.
나. 제외되는 주택
1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]
2) 법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다)한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택
(이 하 생 략)
출처 : 국세청 2020. 10. 26. 서면-2020-부동산-2435[부동산납세과-1266] | 국세법령정보시스템
