즉시 상담을 받아보세요!
* 연중무휴, 24시간 상담 가능
재건축사업 대체주택 비과세 특례 적용 시점과 요건
서면-2021-부동산-0041[부동산납세과-231] · 2022. 02. 08.Q질의내용
- 재건축사업 시행인가일 전에 조합원입주권을 승계 취득한 대체주택을 1년 이상 거주 후 양도하는 경우 소득세법 시행령 제156조의2 제5항에 따른 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니까?
S요약
R회신 내용 서면-2021-부동산-0041[부동산납세과-231] · 2022. 02. 08.
- 국세청 서면-2021-부동산-0041[부동산납세과-231](2022.02.08) 회신에 따르면, 기획재정부 재산세제과-0110(2008.01.24.) 해석사례를 인용하여 요건적용 여부를 안내하였습니다.
- 소득세법 시행령 제156조의2 제5항은 재건축(재개발) 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득할 것을 명시하고 있으며, 이를 충족해야 비과세 특례 대상이 됩니다.
- 사업시행인가일 전에 조합원입주권을 승계받아 취득한 주택의 경우에는 사업시행인가일 이후 취득 요건을 충족하지 못해 비과세 특례 적용이 곤란한 것으로 보입니다.
- 유사 예규 및 기존 해석사례에서도 대체주택의 취득시점이 사업시행인가일 이후여야 함을 일관되게 강조하고 있습니다.
- 따라서, 해당 사례와 같이 사업시행인가일 전에 조합원입주권을 취득하였다면, 시행령 제156조의2 제5항의 비과세 특례 적용이 불가할 것으로 판단된다고 회신하였습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 등 일정 요건 시 양도소득세 비과세 가능. 단, 주택과 조합원입주권 동시 보유 시 통상 비과세 적용하지 아니함. 재건축 등 불가피사유 취득 시 예외 규정 있음.
- 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위): 1세대가 양도일 현재 국내 1주택을 보유하고 보유‧거주기간 요건 충족 필요. 예외적 특례 가능.
- 소득세법 시행령 제156조의2 제5항: 재개발·재건축사업 시행인가일 이후 대체주택 취득‧거주, 관리처분계획에 따른 주택 완공 후 이사 및 대체주택 양도 등 일정 요건 충족 시 1세대 1주택 비과세 특례 적용.
- 기획재정부 재산세제과-0110(2008.01.24.): 사업시행인가일 이후 대체주택 취득요건 중시, 대체주택의 1세대 1주택 비과세 특례 인정.
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
기존 해석사례(양도, 기획재정부 재산세제과-0110, 2008.01.24.)를 참고하시기 바람
회신
기존 해석사례(양도, 기획재정부 재산세제과-0110, 2008.01.24)를 참고하시기 바랍니다.
○ 양도, 기획재정부 재산세제과-0110(2008.01.24.)
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재건축사업(주택재재발사업 포함)의 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택(매입한 조합원입주권으로 취득한 주택 포함)을 취득한 경우로서 ①주택재건축 사업시행인가일 이후 그 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하고, ②주택재건축사업 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년1) 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주하며, ③주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년2) 이내에 대체주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제156조의 2 제5항의 규정에 따라 그 대체주택을 1세대 1주택으로 보아 같은 법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임
1), 2) 현행 2년
1. 사실관계
-’10.10월 A주택 취득
-’17.4월 B재건축 조합원입주권 승계 취득
-’17.9월 A주택 재건축사업 시행인가
-’19.8월 B주택 완공 및 거주
-’23.9월 A주택 완공
- ’23.10월 B주택 양도
2. 질의내용
-사업시행기간 동안 거주하기 위한 대체주택이 사업시행인가일 전 조합원입주권을 승계 취득하여 완공된 주택인 경우, 해당주택에 1년 이상 거주 후 양도시 소득령 §156조의2⑤에 따른 비과세 특례 적용 가능한지
3. 관련법령
○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만,「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
○ 소득세법시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
○소득세법 시행령 제156 조의2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】
⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.
3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것
4.유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 양도, 기획재정부 재산세제과-0110(2008.01.24.)
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재건축사업(주택재재발사업 포함)의 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택(매입한 조합원입주권으로 취득한 주택 포함)을 취득한 경우로서 ①주택재건축 사업시행인가일 이후 그 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하고, ②주택재건축사업 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주하며, ③주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도하는 경우에는「소득세법 시행령」제156조의 2 제5항의 규정에 따라 그 대체주택을 1세대 1주택으로 보아 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임
○ 재산세과-2352 (2008.08.20)
재건축 사업인가일 전에 분양권 매매계약하여 기존 소유하는 주택의 재건축 사업시행기간중에 완성된 경우에도 재건축 사업시행기간중에 취득한 대체주택의 비과세 요건을 충족한 경우 비과세 특례를 적용하는 것임
출처 : 국세청 2022. 02. 08. 서면-2021-부동산-0041[부동산납세과-231] | 국세법령정보시스템
유권해석
재건축사업 대체주택 비과세 특례 적용 시점과 요건
서면-2021-부동산-0041[부동산납세과-231] · 2022. 02. 08.Q질의내용
- 재건축사업 시행인가일 전에 조합원입주권을 승계 취득한 대체주택을 1년 이상 거주 후 양도하는 경우 소득세법 시행령 제156조의2 제5항에 따른 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니까?
S요약
R회신 내용 서면-2021-부동산-0041[부동산납세과-231] · 2022. 02. 08.
- 국세청 서면-2021-부동산-0041[부동산납세과-231](2022.02.08) 회신에 따르면, 기획재정부 재산세제과-0110(2008.01.24.) 해석사례를 인용하여 요건적용 여부를 안내하였습니다.
- 소득세법 시행령 제156조의2 제5항은 재건축(재개발) 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득할 것을 명시하고 있으며, 이를 충족해야 비과세 특례 대상이 됩니다.
- 사업시행인가일 전에 조합원입주권을 승계받아 취득한 주택의 경우에는 사업시행인가일 이후 취득 요건을 충족하지 못해 비과세 특례 적용이 곤란한 것으로 보입니다.
- 유사 예규 및 기존 해석사례에서도 대체주택의 취득시점이 사업시행인가일 이후여야 함을 일관되게 강조하고 있습니다.
- 따라서, 해당 사례와 같이 사업시행인가일 전에 조합원입주권을 취득하였다면, 시행령 제156조의2 제5항의 비과세 특례 적용이 불가할 것으로 판단된다고 회신하였습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 등 일정 요건 시 양도소득세 비과세 가능. 단, 주택과 조합원입주권 동시 보유 시 통상 비과세 적용하지 아니함. 재건축 등 불가피사유 취득 시 예외 규정 있음.
- 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위): 1세대가 양도일 현재 국내 1주택을 보유하고 보유‧거주기간 요건 충족 필요. 예외적 특례 가능.
- 소득세법 시행령 제156조의2 제5항: 재개발·재건축사업 시행인가일 이후 대체주택 취득‧거주, 관리처분계획에 따른 주택 완공 후 이사 및 대체주택 양도 등 일정 요건 충족 시 1세대 1주택 비과세 특례 적용.
- 기획재정부 재산세제과-0110(2008.01.24.): 사업시행인가일 이후 대체주택 취득요건 중시, 대체주택의 1세대 1주택 비과세 특례 인정.
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
기존 해석사례(양도, 기획재정부 재산세제과-0110, 2008.01.24.)를 참고하시기 바람
회신
기존 해석사례(양도, 기획재정부 재산세제과-0110, 2008.01.24)를 참고하시기 바랍니다.
○ 양도, 기획재정부 재산세제과-0110(2008.01.24.)
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재건축사업(주택재재발사업 포함)의 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택(매입한 조합원입주권으로 취득한 주택 포함)을 취득한 경우로서 ①주택재건축 사업시행인가일 이후 그 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하고, ②주택재건축사업 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년1) 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주하며, ③주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년2) 이내에 대체주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제156조의 2 제5항의 규정에 따라 그 대체주택을 1세대 1주택으로 보아 같은 법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임
1), 2) 현행 2년
1. 사실관계
-’10.10월 A주택 취득
-’17.4월 B재건축 조합원입주권 승계 취득
-’17.9월 A주택 재건축사업 시행인가
-’19.8월 B주택 완공 및 거주
-’23.9월 A주택 완공
- ’23.10월 B주택 양도
2. 질의내용
-사업시행기간 동안 거주하기 위한 대체주택이 사업시행인가일 전 조합원입주권을 승계 취득하여 완공된 주택인 경우, 해당주택에 1년 이상 거주 후 양도시 소득령 §156조의2⑤에 따른 비과세 특례 적용 가능한지
3. 관련법령
○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만,「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
○ 소득세법시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
○소득세법 시행령 제156 조의2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】
⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.
3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것
4.유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 양도, 기획재정부 재산세제과-0110(2008.01.24.)
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재건축사업(주택재재발사업 포함)의 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택(매입한 조합원입주권으로 취득한 주택 포함)을 취득한 경우로서 ①주택재건축 사업시행인가일 이후 그 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하고, ②주택재건축사업 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주하며, ③주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도하는 경우에는「소득세법 시행령」제156조의 2 제5항의 규정에 따라 그 대체주택을 1세대 1주택으로 보아 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임
○ 재산세과-2352 (2008.08.20)
재건축 사업인가일 전에 분양권 매매계약하여 기존 소유하는 주택의 재건축 사업시행기간중에 완성된 경우에도 재건축 사업시행기간중에 취득한 대체주택의 비과세 요건을 충족한 경우 비과세 특례를 적용하는 것임
출처 : 국세청 2022. 02. 08. 서면-2021-부동산-0041[부동산납세과-231] | 국세법령정보시스템
