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주택임대사업자 다가구주택 용도변경 후 양도 시 부가가치세 면제 여부
사전-2022-법규부가-0026[법규과-243] · 2022. 01. 20.Q질의내용
- 주택임대사업자가 상시 주거용으로 임대하던 다가구주택을 매매 특약에 따라 잔금 지급 전 근린생활시설로 용도변경한 뒤, 근린생활시설로 별도 임대 없이 양도한 경우 부가가치세가 면제되는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 사전-2022-법규부가-0026[법규과-243] · 2022. 01. 20.
- 회신 주체: 국세청 사전-2022-법규부가-0026[법규과-243] (2022.1.20.)
- 본 회신에 따르면 주택임대사업자가 상시 주거용으로 임대하던 다가구주택을 근린생활시설로 용도변경 후, 근린생활시설로 임대하지 않고 바로 양도한 경우, 해당 건물의 양도는 주택임대사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화에 해당하므로 부가가치세법 제14조 제2항과 같은 법 제26조에 따라 부가가치세가 면제되는 것으로 보입니다.
- 다만, 용도변경 전 임차인이 실제 상시 주거용으로 사용하였는지 여부는 개별 구체적 사실판단이 필요하다고 밝혔습니다.
- 따라서 위 요건이 충족되는지 확인 후 적용해야 합니다.
L관련 법령 해석
- 부가가치세법 제4조: 사업자가 공급하는 재화 또는 용역에 부가가치세 과세
- 부가가치세법 제14조 제2항: 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역은 별도 공급으로 보되, 과세·면세 여부는 주된 사업에 따름
- 부가가치세법 제26조 제1항 제12호: 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역에 대해 부가가치세 면제
- 부가가치세법 시행령 제41조: 상시주거용으로 사용되는 주택의 임대 범위 및 토지 포함 규정
- 주택법 시행령 제2조 제3호, 건축법 시행령 별표 1: 다가구주택의 정의와 요건 명시
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
주택임대사업자가 상시 주거용으로 임대하던 다가구주택을 근린생활시설로 용도변경 후 근린생활시설로 임대하지 않고(주택으로 임대하다가) 양도한 경우 주택임대사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화에 해당하므로 부가가치세가 면제되는 것임
답변내용
｢부가가치세법｣ 제26조제1항제12호에 따라 부가가치세가 면제되는 주택임대업을 영위하는 사업자가 상시 주거용으로 임대하던 ｢주택법 시행령｣ 제2조제3호에 따른 다가구주택을 부동산 매매계약 특약사항에 따라 잔금 지급 전 근린생활시설로 용도변경 후 근린생활시설로 임대하지 않고(주택으로 임대하다가) 양도한 경우 해당 건물의 양도는 ｢부가가치세법｣ 제14조제2항에 따라 부가가치세가 면제되는 것이나, 해당 건물의 용도변경 전 임차인이 실제 상시 주거용으로 사용하였는지 여부는 사실판단할 사항입니다.
질의요지
○주택임대사업자가 상시 주거용으로 임대하던 다가구주택을 매매계약 특약사항에 따라 잔금 지급 전 근린생활시설로 용도변경 후 양도한 경우 부가가치세가 과세되는지
사실관계
○ 신청인은 ○○시 △△구 ◎◎로 28에서 주거용 건물 임대업을 영위하고 있던 중 ’21.6월 매수인과 부동산매매계약을 체결하였고
- 매매계약 특약사항에 따라 잔금 지급 전 다가구주택을 근린생활시설로 용도변경 한 후 ’22.1월 해당 건물을 양도하였으며, 양도한 건물은 주택으로만 임대하였고 근린생활시설로 임대한 사실은 없음
관련 법령
○부가가치세법 제4조【과세대상】
부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.
1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급
○ 부가가치세법 제14조【부수 재화 및 부수 용역의 공급】
② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.
1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역
2. 주된 사업과 관련하여 주된 재화의 생산 과정이나 용역의 제공 과정에서 필연적으로 생기는 재화
○ 부가가치세법 제26조【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】
① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.
12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것
○ 부가가치세법 시행령 제41조【주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 면세하는 것의 범위】
① 법 제26조제1항제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 “주택”이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.
1. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 ｢주택건설기준 등에 관한 규정｣ 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)
2. 건물이 정착된 면적에 5배(｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제6조에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적
○ 주택법 제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
○ 주택법 시행령 제2조【단독주택의 종류와 범위】
｢주택법｣(이하 “법”이라 한다) 제2조제2호에 따른 단독주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
3. ｢건축법 시행령｣ 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택
○ 건축법 시행령 별표 1【용도별 건축물의 종류】
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
출처 : 국세청 2022. 01. 20. 사전-2022-법규부가-0026[법규과-243] | 국세법령정보시스템
유권해석
주택임대사업자 다가구주택 용도변경 후 양도 시 부가가치세 면제 여부
사전-2022-법규부가-0026[법규과-243] · 2022. 01. 20.Q질의내용
- 주택임대사업자가 상시 주거용으로 임대하던 다가구주택을 매매 특약에 따라 잔금 지급 전 근린생활시설로 용도변경한 뒤, 근린생활시설로 별도 임대 없이 양도한 경우 부가가치세가 면제되는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 사전-2022-법규부가-0026[법규과-243] · 2022. 01. 20.
- 회신 주체: 국세청 사전-2022-법규부가-0026[법규과-243] (2022.1.20.)
- 본 회신에 따르면 주택임대사업자가 상시 주거용으로 임대하던 다가구주택을 근린생활시설로 용도변경 후, 근린생활시설로 임대하지 않고 바로 양도한 경우, 해당 건물의 양도는 주택임대사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화에 해당하므로 부가가치세법 제14조 제2항과 같은 법 제26조에 따라 부가가치세가 면제되는 것으로 보입니다.
- 다만, 용도변경 전 임차인이 실제 상시 주거용으로 사용하였는지 여부는 개별 구체적 사실판단이 필요하다고 밝혔습니다.
- 따라서 위 요건이 충족되는지 확인 후 적용해야 합니다.
L관련 법령 해석
- 부가가치세법 제4조: 사업자가 공급하는 재화 또는 용역에 부가가치세 과세
- 부가가치세법 제14조 제2항: 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역은 별도 공급으로 보되, 과세·면세 여부는 주된 사업에 따름
- 부가가치세법 제26조 제1항 제12호: 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역에 대해 부가가치세 면제
- 부가가치세법 시행령 제41조: 상시주거용으로 사용되는 주택의 임대 범위 및 토지 포함 규정
- 주택법 시행령 제2조 제3호, 건축법 시행령 별표 1: 다가구주택의 정의와 요건 명시
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
주택임대사업자가 상시 주거용으로 임대하던 다가구주택을 근린생활시설로 용도변경 후 근린생활시설로 임대하지 않고(주택으로 임대하다가) 양도한 경우 주택임대사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화에 해당하므로 부가가치세가 면제되는 것임
답변내용
｢부가가치세법｣ 제26조제1항제12호에 따라 부가가치세가 면제되는 주택임대업을 영위하는 사업자가 상시 주거용으로 임대하던 ｢주택법 시행령｣ 제2조제3호에 따른 다가구주택을 부동산 매매계약 특약사항에 따라 잔금 지급 전 근린생활시설로 용도변경 후 근린생활시설로 임대하지 않고(주택으로 임대하다가) 양도한 경우 해당 건물의 양도는 ｢부가가치세법｣ 제14조제2항에 따라 부가가치세가 면제되는 것이나, 해당 건물의 용도변경 전 임차인이 실제 상시 주거용으로 사용하였는지 여부는 사실판단할 사항입니다.
질의요지
○주택임대사업자가 상시 주거용으로 임대하던 다가구주택을 매매계약 특약사항에 따라 잔금 지급 전 근린생활시설로 용도변경 후 양도한 경우 부가가치세가 과세되는지
사실관계
○ 신청인은 ○○시 △△구 ◎◎로 28에서 주거용 건물 임대업을 영위하고 있던 중 ’21.6월 매수인과 부동산매매계약을 체결하였고
- 매매계약 특약사항에 따라 잔금 지급 전 다가구주택을 근린생활시설로 용도변경 한 후 ’22.1월 해당 건물을 양도하였으며, 양도한 건물은 주택으로만 임대하였고 근린생활시설로 임대한 사실은 없음
관련 법령
○부가가치세법 제4조【과세대상】
부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.
1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급
○ 부가가치세법 제14조【부수 재화 및 부수 용역의 공급】
② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.
1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역
2. 주된 사업과 관련하여 주된 재화의 생산 과정이나 용역의 제공 과정에서 필연적으로 생기는 재화
○ 부가가치세법 제26조【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】
① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.
12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것
○ 부가가치세법 시행령 제41조【주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 면세하는 것의 범위】
① 법 제26조제1항제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 “주택”이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.
1. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 ｢주택건설기준 등에 관한 규정｣ 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)
2. 건물이 정착된 면적에 5배(｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제6조에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적
○ 주택법 제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
○ 주택법 시행령 제2조【단독주택의 종류와 범위】
｢주택법｣(이하 “법”이라 한다) 제2조제2호에 따른 단독주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
3. ｢건축법 시행령｣ 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택
○ 건축법 시행령 별표 1【용도별 건축물의 종류】
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
출처 : 국세청 2022. 01. 20. 사전-2022-법규부가-0026[법규과-243] | 국세법령정보시스템
