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임대보증금 상계 금융자산 이자 간주임대료 공제 가능성
사전-2017-법령해석소득-0281[법령해석과-1770] · 2017. 06. 30.Q질의내용
- 건물 취득 시 임대보증금 일부를 매매대금과 상계하고 금융자산으로 보유한 경우, 해당 금융자산의 수입이자를 부동산 임대보증금 간주임대료 계산 시 공제할 수 있는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2017-법령해석소득-0281[법령해석과-1770] · 2017. 06. 30.
- 국세청 사전-2017-법령해석소득-0281[법령해석과-1770](2017.06.30) 회신임.
- 임대보증금과 상계 처리된 취득자금 상당액을 금융자산으로 그대로 보유하고, 해당 금융자산에서 발생한 수입이자 등이 비치·기장된 장부와 증빙을 통해 임대보증금 유래임이 확인되는 경우, 소득세법 시행령 제53조 제6항 및 제3항에 따라 해당 수입이자 금액 등은 간주임대료 계산 시 총입금액에서 차감하는 것으로 판단된다고 설명하였습니다.
- 이는 건물 취득과 임대 과정에서 실제 임대보증금이 금융자산 형태로 존치되어 관련 수입이 발생한 것임이 분명해야 하며, 반드시 기업회계 기준에 따른 장부나 증빙이 필수라 답변하였습니다.
- 해당 이자소득이 임대사업과 직접적 연계임이 증빙되어야 하며, 일반 예치금 등으로 운용되는 다른 금융수익은 인정되지 않는다고 하였습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제25조: 부동산 임대 시 보증금 등 간주임대료를 총수입에 산입
- 소득세법 시행령 제53조 제3항: 임대보증금 등 간주임대료 산정 및 임대사업 발생 수입이자 등 차감
- 소득세법 시행령 제53조 제6항: 임대보증금 등으로 취득 금융자산 이자 차감 요건(장부·증빙 필요)
- 소득세법 기본통칙 25-53…1: 보증금 예금이자는 총수입금액 불산입
- 소득세 집행기준 25-53-4: 임대부분 수입이자 등은 임대보증금에서 유래 금융자산임을 장부로 확인 시에만 인정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
금융자산을 보유한 자가 건물을 취득하면서 매도자에게 바로 건물을 임대하며 취득자금 중 일부를 보증금과 상계한 후 지급하고 취득자금과 상계한 보증금을 여전히 금융자산으로 보유하는 경우 해당 보증금에서 발생한 이자수익 등은 간주임대료 계산시 차감하는 이자수익 등에 해당하는 것임
답변내용
귀 사전답변 신청의 경우, 거주자가 부동산을 취득하여 매도자에게 임대하면서 지급할 매수대금 일부를 지급받을 임대보증금과 상계한 후 차액을 지급하고 보증금 상당액을 금융자산으로 보유하였을 때, 동 금융자산으로부터 발생한 수입이자 등이 「소득세법 시행령」 제53조제6항에 따라 비치․기장한 장부나 증빙서류에 의해 당해 임대보증금으로 취득한 금융자산으로부터 발생한 것이 확인되는 경우에는 같은 조 제3항에 따라 간주임대료 계산시 총입금액에서 차감하는 것입니다.
○신청인은 금융자산 수백억원을 보유한 상태에서 2012.3월 ◎◎저축은행(주) 소유의 서울 강남 소재의 토지 및 건물을 취득하면서
-임대보증금 〇〇억원, 월임대료△△백만원에 당해 건물을 매도자인 ◎◎저축은행(주)에 임대하였고, 매매대금은 〇〇억원을 임대보증금과 상계하고 나머지 □□□억원만을 지급함
○신청인은 건물 취득과 임대과정에서 보증금과 상계한 취득자금에 상당하는 〇〇억원을 2016.12.31. 현재까지 금융자산으로 보유하고 있음
2. 질의내용
○임대보증금과 상계처리함에 따라 부동산 취득 시 지급하지 아니하고 금융자산에 남은 금액을 임대보증금으로 취득한 금융자산으로 보아 해당 금융자산에서 발생한 수입이자 등을 부동산 임대보증금에 대한 간주임대료 계산 시 공제할 수 있는지 여부
3. 관련법령 및 관련사례
○소득세법 제25조 【총수입금액 계산의 특례】
①거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금․전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서 "보증금등"이라 한다)을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입(算入)한다. 다만, 주택을 대여하고 보증금등을 받은 경우에는 3주택[주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 60제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 주택은 2018년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다] 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우를 말하며, 주택 수의 계산 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○소득세법 시행령 제53조 【총수입금액계산의 특례】
③법 제25조제1항 본문에 따라 총수입금액에 산입할 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월 말 현재의 법 제25조제1항 본문에 따른 보증금등(이하 이 조에서 "보증금등"이라 한다)의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.
1.주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다) 총수입금액에 산입할 금액 ＝ {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 금융회사 등의 정기예금이자율을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 이자율(이하 이 조에서 "정기예금이자율"이라 한다) － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액
2.제1호 외의 경우 총수입금액에 산입할 금액 ＝ (해당 과세기간의
보증금등의 적수 - 임대용부동산의 건설비 상당액의 적수) × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율 － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액
④법 제45조제4항 본문에 따라 소득금액을 추계신고하거나 법 제80조제3항 단서에 따라 소득금액을 추계조사결정하는 경우에는 제3항에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 총수입금액에 산입한다.
1.주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다) 총수입금액에 산입할 금액 = {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율
2.제1호 외의 경우 총수입금액에 산입할 금액 ＝ 해당 과세기간의 보증금 등의 적수 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율
⑥제3항의 규정에 의한 임대사업부분에서 발생한 수입이자․할인료 및 배당금은 비치․기장한 장부나 증빙서류에 의하여 당해 임대보증금등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생한 것에 한한다.
○소득세법 기본통칙 25-53…1【보증금 등에 대한 예금이자의 사업소득 총수입금액불산입】
사업자가 부동산 또는 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금 또는 전세금을 받아 은행에 예입하거나 채권을 취득하여 받는 이자 등은 부동산임대업에 따른 사업소득의 총수입금액에 산입하지 아니하고 이자소득으로 본다.
○소득세 집행기준 25-53-4【임대사업부분에서 발생한 수입이자 등의 범위】
①간주임대료 계산시 총수입금액에서 차감하는 ‘임대사업부분에서 발생한 수입이자․할인료․배당금’은 일반적으로 공정․타당하다고 인정되는 기업회계원칙에 따라 작성한 장부나 증빙서류에 의하여 해당 임대보증금 등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생한 것에 한한다.
출처 : 국세청 2017. 06. 30. 사전-2017-법령해석소득-0281[법령해석과-1770] | 국세법령정보시스템
유권해석
임대보증금 상계 금융자산 이자 간주임대료 공제 가능성
사전-2017-법령해석소득-0281[법령해석과-1770] · 2017. 06. 30.Q질의내용
- 건물 취득 시 임대보증금 일부를 매매대금과 상계하고 금융자산으로 보유한 경우, 해당 금융자산의 수입이자를 부동산 임대보증금 간주임대료 계산 시 공제할 수 있는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2017-법령해석소득-0281[법령해석과-1770] · 2017. 06. 30.
- 국세청 사전-2017-법령해석소득-0281[법령해석과-1770](2017.06.30) 회신임.
- 임대보증금과 상계 처리된 취득자금 상당액을 금융자산으로 그대로 보유하고, 해당 금융자산에서 발생한 수입이자 등이 비치·기장된 장부와 증빙을 통해 임대보증금 유래임이 확인되는 경우, 소득세법 시행령 제53조 제6항 및 제3항에 따라 해당 수입이자 금액 등은 간주임대료 계산 시 총입금액에서 차감하는 것으로 판단된다고 설명하였습니다.
- 이는 건물 취득과 임대 과정에서 실제 임대보증금이 금융자산 형태로 존치되어 관련 수입이 발생한 것임이 분명해야 하며, 반드시 기업회계 기준에 따른 장부나 증빙이 필수라 답변하였습니다.
- 해당 이자소득이 임대사업과 직접적 연계임이 증빙되어야 하며, 일반 예치금 등으로 운용되는 다른 금융수익은 인정되지 않는다고 하였습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제25조: 부동산 임대 시 보증금 등 간주임대료를 총수입에 산입
- 소득세법 시행령 제53조 제3항: 임대보증금 등 간주임대료 산정 및 임대사업 발생 수입이자 등 차감
- 소득세법 시행령 제53조 제6항: 임대보증금 등으로 취득 금융자산 이자 차감 요건(장부·증빙 필요)
- 소득세법 기본통칙 25-53…1: 보증금 예금이자는 총수입금액 불산입
- 소득세 집행기준 25-53-4: 임대부분 수입이자 등은 임대보증금에서 유래 금융자산임을 장부로 확인 시에만 인정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
금융자산을 보유한 자가 건물을 취득하면서 매도자에게 바로 건물을 임대하며 취득자금 중 일부를 보증금과 상계한 후 지급하고 취득자금과 상계한 보증금을 여전히 금융자산으로 보유하는 경우 해당 보증금에서 발생한 이자수익 등은 간주임대료 계산시 차감하는 이자수익 등에 해당하는 것임
답변내용
귀 사전답변 신청의 경우, 거주자가 부동산을 취득하여 매도자에게 임대하면서 지급할 매수대금 일부를 지급받을 임대보증금과 상계한 후 차액을 지급하고 보증금 상당액을 금융자산으로 보유하였을 때, 동 금융자산으로부터 발생한 수입이자 등이 「소득세법 시행령」 제53조제6항에 따라 비치․기장한 장부나 증빙서류에 의해 당해 임대보증금으로 취득한 금융자산으로부터 발생한 것이 확인되는 경우에는 같은 조 제3항에 따라 간주임대료 계산시 총입금액에서 차감하는 것입니다.
○신청인은 금융자산 수백억원을 보유한 상태에서 2012.3월 ◎◎저축은행(주) 소유의 서울 강남 소재의 토지 및 건물을 취득하면서
-임대보증금 〇〇억원, 월임대료△△백만원에 당해 건물을 매도자인 ◎◎저축은행(주)에 임대하였고, 매매대금은 〇〇억원을 임대보증금과 상계하고 나머지 □□□억원만을 지급함
○신청인은 건물 취득과 임대과정에서 보증금과 상계한 취득자금에 상당하는 〇〇억원을 2016.12.31. 현재까지 금융자산으로 보유하고 있음
2. 질의내용
○임대보증금과 상계처리함에 따라 부동산 취득 시 지급하지 아니하고 금융자산에 남은 금액을 임대보증금으로 취득한 금융자산으로 보아 해당 금융자산에서 발생한 수입이자 등을 부동산 임대보증금에 대한 간주임대료 계산 시 공제할 수 있는지 여부
3. 관련법령 및 관련사례
○소득세법 제25조 【총수입금액 계산의 특례】
①거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금․전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서 "보증금등"이라 한다)을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입(算入)한다. 다만, 주택을 대여하고 보증금등을 받은 경우에는 3주택[주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 60제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 주택은 2018년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다] 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우를 말하며, 주택 수의 계산 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○소득세법 시행령 제53조 【총수입금액계산의 특례】
③법 제25조제1항 본문에 따라 총수입금액에 산입할 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월 말 현재의 법 제25조제1항 본문에 따른 보증금등(이하 이 조에서 "보증금등"이라 한다)의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.
1.주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다) 총수입금액에 산입할 금액 ＝ {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 금융회사 등의 정기예금이자율을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 이자율(이하 이 조에서 "정기예금이자율"이라 한다) － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액
2.제1호 외의 경우 총수입금액에 산입할 금액 ＝ (해당 과세기간의
보증금등의 적수 - 임대용부동산의 건설비 상당액의 적수) × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율 － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액
④법 제45조제4항 본문에 따라 소득금액을 추계신고하거나 법 제80조제3항 단서에 따라 소득금액을 추계조사결정하는 경우에는 제3항에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 총수입금액에 산입한다.
1.주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다) 총수입금액에 산입할 금액 = {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율
2.제1호 외의 경우 총수입금액에 산입할 금액 ＝ 해당 과세기간의 보증금 등의 적수 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율
⑥제3항의 규정에 의한 임대사업부분에서 발생한 수입이자․할인료 및 배당금은 비치․기장한 장부나 증빙서류에 의하여 당해 임대보증금등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생한 것에 한한다.
○소득세법 기본통칙 25-53…1【보증금 등에 대한 예금이자의 사업소득 총수입금액불산입】
사업자가 부동산 또는 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금 또는 전세금을 받아 은행에 예입하거나 채권을 취득하여 받는 이자 등은 부동산임대업에 따른 사업소득의 총수입금액에 산입하지 아니하고 이자소득으로 본다.
○소득세 집행기준 25-53-4【임대사업부분에서 발생한 수입이자 등의 범위】
①간주임대료 계산시 총수입금액에서 차감하는 ‘임대사업부분에서 발생한 수입이자․할인료․배당금’은 일반적으로 공정․타당하다고 인정되는 기업회계원칙에 따라 작성한 장부나 증빙서류에 의하여 해당 임대보증금 등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생한 것에 한한다.
출처 : 국세청 2017. 06. 30. 사전-2017-법령해석소득-0281[법령해석과-1770] | 국세법령정보시스템
