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공공매입임대주택 과세특례 적용요건: 약정 체결 시점
사전-2022-법규재산-1303[법규과-3760] · 2022. 12. 30.Q질의내용
- 주택건설사업자에게 토지를 먼저 양도한 뒤, 나중에 공공매입임대주택 건설 및 양도에 관한 약정을 체결하는 경우에도 조세특례제한법 제97조의9의 과세특례가 적용될 수 있나요?
S요약
R회신 내용 사전-2022-법규재산-1303[법규과-3760] · 2022. 12. 30.
- 국세청 사전-2022-법규재산-1303[법규과-3760] (2022-12-30) 회신에 따르면 본 사안은 조특법 제97조의9 적용과 관련하여 해석되었습니다.
- 주택건설사업자에게 토지를 양도하기 전에 공공주택사업자와 주택건설사업자 간 공공매입임대주택 건설 및 양도에 관한 약정이 체결되어야 조세특례제한법 제97조의9의 과세특례를 적용받으실 수 있습니다.
- 거주자가 토지를 먼저 양도하고 나중에 해당 약정이 체결된 경우에는 해당 특례가 적용되지 않음을 명확히 회신하였습니다.
- 특례 감면 요건 중 하나가 양도 시점 이전 약정 체결이며, 세액감면신청 시 관련 사실을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다.
- 따라서, 약정 체결 이전에 토지를 먼저 양도한 경우에는 조세특례제한법 제97조의9에 따른 감면 혜택을 받을 수 없습니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제97조의9: 공공매입임대주택 건설을 목적으로 양도한 토지에 대한 양도소득세의 감면 규정. 감면 요건은 거주자가 공공주택사업자와 주택건설사업자 간 약정 체결 후, 2022년 12월 31일까지 양도할 것.
- 조세특례제한법 시행령 제97조의9: 세액감면 신청 시 공공주택사업자와 주택건설사업자 간 약정 체결 사실을 증명하는 서류 제출 의무 등 절차 및 구비서류 명시.
- 공공주택 특별법 제2조 제1호의3: 공공매입임대주택의 정의를 규정, 공공주택사업자가 매입 등으로 취득해 공급하는 공공임대주택을 의미함.
- 공공주택 특별법 제4조: 공공주택사업자의 범위로 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사(LH), 지방공기업, 일부 공공기관 등 지정.
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
주택건설사업자에게 토지를 먼저 양도한 후 해당 토지에 대한 공공매입임대주택 건설 등에 관한 약정이 체결된 경우에는 조특법§97의9가 적용되지 않는 것임
답변내용
「조세특례제한법」 제97조의9에 따른 과세특례(이하 “쟁점특례”)는 공공주택사업자와 주택건설사업자 간 토지에 공공매입임대주택을 건설하여 양도하기로 약정을 체결한 경우로서 해당 토지를 소유한 거주자가 이를 주택건설사업자에게 2022.12.31. 까지 양도한 경우에 적용되는 것으로, 귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 공공주택사업자와 주택건설사업자 간 공공매입임대주택 건설 등에 관한 약정이 체결되기 전에 거주자가 토지를 먼저 양도한 경우에는 쟁점특례가 적용되지 않는 것입니다.
1. 사실관계
○ A토지 소유하다 2022.11.xx. 주택건설사업자에게 A토지 양도
○ 양도일까지 공공주택사업자와 주택건설사업자 간 공공매입임대주택 건설 및 양도에 관한 약정이 체결되지 않음
2. 질의내용
○ 주택건설사업자에게 토지를 먼저 양도한 후 해당 토지에 대한 공공매입임대주택 건설 등에 관한 약정이 체결된 경우, 조특법§97의9 적용여부
3. 관련법령 및 관련사례
□ 조세특례제한법 제97조의9 【공공매입임대주택 건설을 목적으로 양도한 토지에 대한 과세특례】
① 거주자가 「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "공공매입임대주택"이라 한다)을 건설할 자[같은 법 제4조에 따른 공공주택사업자(이하 이 조에서 "공공주택사업자"라 한다)와 공공매입임대주택을 건설하여 양도하기로 약정을 체결한 자로 한정한다. 이하 이 조에서 "주택건설사업자"라 한다]에게 2022년 12월 31일까지 주택 건설을 위한 토지를 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 10에 상당하는 세액을 감면한다.
② 제1항에 따라 세액감면을 적용받으려는 사람은 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 세액감면 신청을 하여야 한다.
③ 주택건설사업자가 토지를 양도받은 날부터 3년 이내에 해당 토지에 공공매입임대주택으로 사용할 주택을 건설하여 공공주택사업자에게 양도하지 아니하는 경우 주택건설사업자는 제1항에 따라 감면된 세액에 상당하는 금액을 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준을 신고할 때 소득세 또는 법인세로 납부하여야 한다.
④ 제1항에 따라 감면받은 세액을 제3항에 따라 납부하는 경우에는 제63조제3항을 준용하여 이자상당가산액을 납부하여야 한다.
⑤ 제1항에 따른 감면 대상 양도소득금액의 계산 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
□ 조세특례제한법 시행령 제97조의9 【공공매입임대주택 건설을 목적으로 양도한 토지에 대한 과세특례】
① 법 제97조의9제1항을 적용받으려는 자가 토지와 건물 등을 함께 양도하는 경우 토지와 건물 등의 양도가액 또는 취득가액의 구분이 불분명할 때에는 「소득세법 시행령」 제166조제6항을 준용하여 안분계산한다.
② 법 제97조의9제2항에 따라 세액감면 적용을 받으려는 사람은 해당 토지의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고를 할 때 기획재정부령으로 정하는 세액감면신청서에 토지를 양수하는 자가 「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택을 건설할 자로서 같은 법 제4조에 따른 공공주택사업자와 공공매입임대주택을 건설하여 양도하기로 약정을 체결한 자임을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다.
□ 공공주택 특별법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "공공주택"이란 제4조제1항 각 호에 규정된 자 또는 제4조제2항에 따른 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라 한다)을 지원받아 이 법 또는 다른 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.
가. 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(이하 "공공임대주택"이라 한다)
나. 분양을 목적으로 공급하는 주택으로서 「주택법」 제2조제5호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(이하 "공공분양주택"이라 한다)
1의2. "공공건설임대주택"이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.
1의3. "공공매입임대주택"이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.
□ 공공주택 특별법 제4조 【공공주택사업자】
① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.
1. 국가 또는 지방자치단체
2. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사
3. 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
4. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관
5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자ㆍ설립한 법인
6. 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부(도심 공공주택 복합사업의 경우에는 100분의 50을 초과한 경우를 포함한다)를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)하여 「부동산투자회사법」에 따라 설립한 부동산투자회사
② 국토교통부장관은 제1항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자와 「주택법」 제4조에 따른 주택건설사업자를 공동 공공주택사업자로 지정할 수 있다.
출처 : 국세청 2022. 12. 30. 사전-2022-법규재산-1303[법규과-3760] | 국세법령정보시스템
유권해석
공공매입임대주택 과세특례 적용요건: 약정 체결 시점
사전-2022-법규재산-1303[법규과-3760] · 2022. 12. 30.Q질의내용
- 주택건설사업자에게 토지를 먼저 양도한 뒤, 나중에 공공매입임대주택 건설 및 양도에 관한 약정을 체결하는 경우에도 조세특례제한법 제97조의9의 과세특례가 적용될 수 있나요?
S요약
R회신 내용 사전-2022-법규재산-1303[법규과-3760] · 2022. 12. 30.
- 국세청 사전-2022-법규재산-1303[법규과-3760] (2022-12-30) 회신에 따르면 본 사안은 조특법 제97조의9 적용과 관련하여 해석되었습니다.
- 주택건설사업자에게 토지를 양도하기 전에 공공주택사업자와 주택건설사업자 간 공공매입임대주택 건설 및 양도에 관한 약정이 체결되어야 조세특례제한법 제97조의9의 과세특례를 적용받으실 수 있습니다.
- 거주자가 토지를 먼저 양도하고 나중에 해당 약정이 체결된 경우에는 해당 특례가 적용되지 않음을 명확히 회신하였습니다.
- 특례 감면 요건 중 하나가 양도 시점 이전 약정 체결이며, 세액감면신청 시 관련 사실을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다.
- 따라서, 약정 체결 이전에 토지를 먼저 양도한 경우에는 조세특례제한법 제97조의9에 따른 감면 혜택을 받을 수 없습니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제97조의9: 공공매입임대주택 건설을 목적으로 양도한 토지에 대한 양도소득세의 감면 규정. 감면 요건은 거주자가 공공주택사업자와 주택건설사업자 간 약정 체결 후, 2022년 12월 31일까지 양도할 것.
- 조세특례제한법 시행령 제97조의9: 세액감면 신청 시 공공주택사업자와 주택건설사업자 간 약정 체결 사실을 증명하는 서류 제출 의무 등 절차 및 구비서류 명시.
- 공공주택 특별법 제2조 제1호의3: 공공매입임대주택의 정의를 규정, 공공주택사업자가 매입 등으로 취득해 공급하는 공공임대주택을 의미함.
- 공공주택 특별법 제4조: 공공주택사업자의 범위로 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사(LH), 지방공기업, 일부 공공기관 등 지정.
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
주택건설사업자에게 토지를 먼저 양도한 후 해당 토지에 대한 공공매입임대주택 건설 등에 관한 약정이 체결된 경우에는 조특법§97의9가 적용되지 않는 것임
답변내용
「조세특례제한법」 제97조의9에 따른 과세특례(이하 “쟁점특례”)는 공공주택사업자와 주택건설사업자 간 토지에 공공매입임대주택을 건설하여 양도하기로 약정을 체결한 경우로서 해당 토지를 소유한 거주자가 이를 주택건설사업자에게 2022.12.31. 까지 양도한 경우에 적용되는 것으로, 귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 공공주택사업자와 주택건설사업자 간 공공매입임대주택 건설 등에 관한 약정이 체결되기 전에 거주자가 토지를 먼저 양도한 경우에는 쟁점특례가 적용되지 않는 것입니다.
1. 사실관계
○ A토지 소유하다 2022.11.xx. 주택건설사업자에게 A토지 양도
○ 양도일까지 공공주택사업자와 주택건설사업자 간 공공매입임대주택 건설 및 양도에 관한 약정이 체결되지 않음
2. 질의내용
○ 주택건설사업자에게 토지를 먼저 양도한 후 해당 토지에 대한 공공매입임대주택 건설 등에 관한 약정이 체결된 경우, 조특법§97의9 적용여부
3. 관련법령 및 관련사례
□ 조세특례제한법 제97조의9 【공공매입임대주택 건설을 목적으로 양도한 토지에 대한 과세특례】
① 거주자가 「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "공공매입임대주택"이라 한다)을 건설할 자[같은 법 제4조에 따른 공공주택사업자(이하 이 조에서 "공공주택사업자"라 한다)와 공공매입임대주택을 건설하여 양도하기로 약정을 체결한 자로 한정한다. 이하 이 조에서 "주택건설사업자"라 한다]에게 2022년 12월 31일까지 주택 건설을 위한 토지를 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 10에 상당하는 세액을 감면한다.
② 제1항에 따라 세액감면을 적용받으려는 사람은 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 세액감면 신청을 하여야 한다.
③ 주택건설사업자가 토지를 양도받은 날부터 3년 이내에 해당 토지에 공공매입임대주택으로 사용할 주택을 건설하여 공공주택사업자에게 양도하지 아니하는 경우 주택건설사업자는 제1항에 따라 감면된 세액에 상당하는 금액을 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준을 신고할 때 소득세 또는 법인세로 납부하여야 한다.
④ 제1항에 따라 감면받은 세액을 제3항에 따라 납부하는 경우에는 제63조제3항을 준용하여 이자상당가산액을 납부하여야 한다.
⑤ 제1항에 따른 감면 대상 양도소득금액의 계산 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
□ 조세특례제한법 시행령 제97조의9 【공공매입임대주택 건설을 목적으로 양도한 토지에 대한 과세특례】
① 법 제97조의9제1항을 적용받으려는 자가 토지와 건물 등을 함께 양도하는 경우 토지와 건물 등의 양도가액 또는 취득가액의 구분이 불분명할 때에는 「소득세법 시행령」 제166조제6항을 준용하여 안분계산한다.
② 법 제97조의9제2항에 따라 세액감면 적용을 받으려는 사람은 해당 토지의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고를 할 때 기획재정부령으로 정하는 세액감면신청서에 토지를 양수하는 자가 「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택을 건설할 자로서 같은 법 제4조에 따른 공공주택사업자와 공공매입임대주택을 건설하여 양도하기로 약정을 체결한 자임을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다.
□ 공공주택 특별법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "공공주택"이란 제4조제1항 각 호에 규정된 자 또는 제4조제2항에 따른 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라 한다)을 지원받아 이 법 또는 다른 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.
가. 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(이하 "공공임대주택"이라 한다)
나. 분양을 목적으로 공급하는 주택으로서 「주택법」 제2조제5호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(이하 "공공분양주택"이라 한다)
1의2. "공공건설임대주택"이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.
1의3. "공공매입임대주택"이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.
□ 공공주택 특별법 제4조 【공공주택사업자】
① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.
1. 국가 또는 지방자치단체
2. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사
3. 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
4. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관
5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자ㆍ설립한 법인
6. 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부(도심 공공주택 복합사업의 경우에는 100분의 50을 초과한 경우를 포함한다)를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)하여 「부동산투자회사법」에 따라 설립한 부동산투자회사
② 국토교통부장관은 제1항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자와 「주택법」 제4조에 따른 주택건설사업자를 공동 공공주택사업자로 지정할 수 있다.
출처 : 국세청 2022. 12. 30. 사전-2022-법규재산-1303[법규과-3760] | 국세법령정보시스템
