요지

거주주택 양도일 현재 ⁠「소득세법」제168조에 따른 사업자등록이 되지 않은 임대주택은 같은 법 시행령 제155조제20항제2호에 따른 장기임대주택에 해당하지 않는 것임

회신

거주주택 양도일 현재 ⁠「소득세법」제168조에 따른 사업자등록이 되지 않은 임대주택은 같은 법 시행령 제155조제20항제2호에 따른 장기임대주택에 해당하지 않는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ 납세자는 2007.4.20. 취득하고 2년 이상 거주한 A주택을 2019.7.22. 양도하였음

 ○ A주택 양도 당시 2채의 임대주택을 더 보유하고 있었는바, 해당 임대주택의 현황은 다음과 같음

   *「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자 등록

 ○ 납세자는 A주택 양도일 현재 B주택과 C주택의 임대사업과 관련하여 ⁠「소득세법」제168조 규정에 의한 사업자등록을 하지 않았다가

  - A주택 양도 이후 2019.9.30. ◇◇세무서에 주택임대 사업자등록하였으며

  - 2018년 귀속 B,C주택의 총수입금액 합계액은 20백만원에 미달하여 분리과세 대상 주택임대사업자에 해당함

2. 질의내용

 ○「소득세법」제168조에 따른 사업자등록을 하지 않은 주택임대소득 분리과세 대상 사업자가 거주주택 양도 시 같은 법 시행령 제155조 제20항에 따른 1세대1주택 특례 적용 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제89조(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정된 것)【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

   나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것) 제154조【1세대1주택의 범위】

  ⑪ 법 제89조제1항제3호나목에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.

○ 소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것) 제155조【1세대1주택의 특례】

 ⑳ 제167조의3제1항제2호 가목부터 바목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3제1항제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우에 한정한다. 이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

  1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

  2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것

  3. 장기가정어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 사업자등록을 하고, 장기가정어린이집을 운영하고 있을 것

○ 소득세법 제168조(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정된 것)【사업자등록 및 고유번호의 부여】

 ① 새로 사업을 시작하는 사업자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다.

○ 소득세법 제168조(2014.12.23. 법률 제12852호로 개정된 것)【사업자등록 및 고유번호의 부여】

 ① 새로 사업을 시작하는 사업자는 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다. 다만, 분리과세 주택임대소득만 있는 사업자의 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 소득세법 제168조(2014.12.23. 법률 제12852호로 개정되기 전의 것)【사업자등록 및 고유번호의 부여】

 ① 새로 사업을 시작하는 사업자는 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다.

○ 소득세법 제81조(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정된 것)【가산세】

 ⑮ 주택임대소득이 있는 사업자가 제168조제1항 및 제3항에 따라 「부가가치세법」 제8조제1항 본문에 따른 기한까지 등록을 신청하지 아니한 경우에는 사업 개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 주택임대수입금액의 1천분의 2에 해당하는 금액을 해당 과세기간의 결정세액에 더한다.

○ 소득세법 제12조(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정된 것)【비과세소득】

 다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다.

  2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득

   나. 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 9억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다) 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다). 이 경우 주택 수의 계산 및 주택임대소득의 산정 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제14조(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정된 것)【과세표준의 계산】

 ③ 다음 각 호에 따른 소득의 금액은 종합소득과세표준을 계산할 때 합산하지 아니한다.

  7. 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(이하 "분리과세 주택임대소득"이라 한다). 이 경우 주택임대소득의 산정 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제64조의2(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정된 것)【주택임대소득에 대한 세액 계산의 특례】

 분리과세 주택임대소득이 있는 거주자의 종합소득 결정세액은 다음 각 호의 세액 중 하나를 선택하여 적용한다.

  1. 제14조제3항제7호를 적용하기 전의 종합소득 결정세액

  2. 다음 각 목의 세액을 더한 금액

   가. 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액에 100분의 14를 곱하여 산출한 금액. 다만, 「조세특례제한법」 제96조제1항에 해당하는 거주자가 같은 항에 따른 임대주택을 임대하는 경우에는 해당 임대사업에서 발생한 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액에 100분의 14를 곱하여 산출한 금액에서 같은 항에 따라 감면받는 세액을 차감한 금액으로 한다.

   나. 가목 외의 종합소득 결정세액

 ② 제1항제2호가목에 따른 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액은 총수입금액에서 필요경비(총수입금액의 100분의 50으로 한다)를 차감한 금액으로 하되, 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에는 추가로 200만원을 차감한 금액으로 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 임대주택(이하 이 조에서 "임대주택"이라 한다)을 임대하는 경우에는 해당 임대사업에서 발생한 사업소득금액은 총수입금액에서 필요경비(총수입금액의 100분의 60으로 한다)를 차감한 금액으로 하되, 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에는 추가로 400만원을 차감한 금액으로 한다.

○ 소득세법 시행령(2019.02.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것) 제122조의2 【분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액 등 계산의 특례】

 ① 법 제64조의2제2항 단서에서 "대통령령으로 정하는 임대주택"이란 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 임대주택(이하 이 조에서 "등록임대주택"이라 한다)을 말한다.

  1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 자가 임대 중인 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택, 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 또는 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택일 것

  2. 법 제168조에 따른 사업자의 임대주택일 것

  3. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것

○ 민간임대주택에 관한 특별법(2018.12.18. 법률 제16000호로 개정된 것) 제5조【임대사업자의 등록】

 ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

 ② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

  1. 삭제

  2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

  3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택

출처 : 국세청 2020. 09. 29. 기준-2020-법령해석재산-0091[법령해석과-3165] | 국세법령정보시스템