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조정대상지역 입주권 무주택 요건 미달 시 비과세 거주요건 적용

서면-2022-부동산-4864[부동산납세과-302]  ·  2023. 02. 02.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 2017년 8월 2일 이전에 재개발 조합원입주권 매매계약 및 계약금 지급 당시 무주택자가 아니었던 경우, 완공된 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 거주요건(조정대상지역 2년 거주)을 적용해야 하는지 궁금합니다.

S요약

2017년 8월 2일 이전에 ｢도시 및 주거환경정비법｣상 재건축·재개발 조합원입주권을 계약하고 계약금을 냈어도, 해당 시점에 무주택 세대가 아니었다면 1세대 1주택 비과세 판단 시 조정대상지역 2년 거주요건이 적용되는 것으로 확인됩니다.
#조정대상지역 #재개발입주권 #조합원입주권 #무주택세대 #계약금지급 #양도소득세
핵심 정리

R회신 내용 서면-2022-부동산-4864[부동산납세과-302]  ·  2023. 02. 02.

  • 국세청 서면-2022-부동산-4864[부동산납세과-302](2023.02.02) 회신 내용입니다.
  • 계약금 지급일 현재 무주택 세대가 아니었던 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제154조 제1항의 조정대상지역 2년 거주요건을 적용합니다.
  • 2017년 8월 2일 이전에 조합원입주권을 매매계약하고 계약금을 지급했더라도, 무주택 요건을 충족하지 못할 경우 거주요건 특례를 적용받지 못함을 분명히 하였습니다.
  • 즉, 해당 시점에 주택을 보유했다면 완공 후 2년 이상 거주해야 1세대 1주택 비과세가 가능함을 확인하였습니다.

L관련 법령 해석

  • 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택에 대해 양도소득세 비과세 요건과 예외 규정
  • 소득세법 시행령 제154조 제1항: 조정대상지역 내 주택 양도의 경우 2년 이상 거주요건을 명시
  • 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호: 조정대상지역 공고 전 무주택자가 계약 후 계약금 지급 시 거주요건 배제
  • 소득세법 시행령 부칙 제2조: 2017년 8월 2일 이전 매매계약 및 계약금 지급, 무주택 세대만 종전 규정 적용
사례 Q&A
1. 입주권 계약 당시 무주택자가 아니면 조정대상지역 2년 거주요건이 적용되나요?
답변
네, 계약금 지급 시점에 무주택이 아닌 세대의 경우에는 2년 이상 거주요건이 적용됩니다.
근거
｢소득세법 시행령｣ 제154조 제1항 및 국세청 해석에 따라 무주택 요건 충족 여부가 거주요건 적용에 영향을 미칩니다.
2. 2017년 8월 2일 이전 조합원입주권 계약인데 거주요건 면제받으려면 세대 전원이 무주택이어야 하나요?
답변
계약금 지급 당시 세대가 무주택이어야만 2년 거주요건 특례 적용이 가능합니다.
근거
｢소득세법 시행령｣ 부칙 제2조 및 제154조 제1항 제5호에 따라 무주택 세대만 특례 대상으로 봅니다.
3. 재개발 입주권 무주택 요건 미달 시 완공주택 양도에 비과세 받으려면 얼마나 거주해야 하나요?
답변
조정대상지역이라면 완공 후 2년 이상 거주해야 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.
근거
소득세법 시행령 제154조 제1항이 2년 거주요건을 규정하며, 국세청 유권해석도 이를 명확히 밝히고 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

1세대가 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우로서 2017년 8월 2일 이전에 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 상 재건축사업 또는 재개발사업의 조합원입주권을 매매계약하고 계약금을 지급하였으나 계약금지급일 현재 무주택 세대에 해당하지 않은 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항의 거주요건을 적용하는 것임

회신

귀 서면질의의 경우, 1세대가 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우로서 2017년 8월 2일 이전에 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 상 재건축사업 또는 재개발사업의 조합원입주권을 매매계약하고 계약금을 지급하였으나 계약금지급일 현재 무주택 세대에 해당하지 않은 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항의 거주요건을 적용하는 것입니다.

1. 사실관계

 -’11. 5.

남편 서울 A주택 취득

 -’15. 5.

부인 서울 B주택 매매계약 체결 및 계약금지급

 -’15. 5.

B주택 재개발사업의 관리처분계획인가

 -’15. 7.

B’조합원입주권 취득

 -’15.12.

B주택 세입자 퇴거 및 멸실

 - ’15.12.

A주택 양도

* 서울은 ’17.8.3. 조정대상지역 지정

 -’20. 6.

B주택 완공

 -예정

B주택 양도

2. 질의내용

 - ’17년 8.2대책 이전 무주택 상태에서 승계 조합원입주권만을 보유하였는데, 이 경우에도 B주택 완공 후 2년 이상 거주해야 1세대 1주택 비과세 적용이 되는지

3. 관련법령

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

   나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

  5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

부칙

제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등)

 ① 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

  1. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택

  2. 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)

  3. 2017년 8월 3일 이후 취득하여 이 영 시행 전에 양도한 주택

4. 유사사례

○ 기획재정부 재산세제과-1422(2022.11.14)

[답변내용]

[질의]조정대상지역의 공고일 이전 무주택자가 ⁠「도시 및 주거환경정비법」상 재개발사업의 조합원입주권을 매매계약으로 취득한 경우 거주요건을 적용하는지 여부

   (1안) 거주요건 적용함

  (2안) 거주요건 적용하지 않음

[회신] 귀 질의의 경우 제2안이 타당합니다.

○ 서면-2021-부동산-6557(2022.04.19)

[답변내용]

 귀 서면질의의 사실관계와 같이, 조정대상지역 공고 이전에 주택(B)의 분양계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우로서 계약금 지급일 현재 무주택 세대가, 이후에 다른 주택(A)을 취득하고 배우자에게 분양권(B) 지분 중 1/2을 증여한 경우에는 해당 완공된 주택(B)에 대하여 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항제5호에 따라 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용하지 아니하는 것입니다.

○ 서면-2021-부동산-6007(2022.08.10.)

[답변내용]

 무주택 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여 취득한 주택(취득당시 조정대상지역에 소재함)을 양도하는 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항제5호에 따라 1세대1주택 비과세 거주요건을 적용하지 아니하는 것입니다.

출처 : 국세청 2023. 02. 02. 서면-2022-부동산-4864[부동산납세과-302] | 국세법령정보시스템

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조정대상지역 입주권 무주택 요건 미달 시 비과세 거주요건 적용

서면-2022-부동산-4864[부동산납세과-302]  ·  2023. 02. 02.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 2017년 8월 2일 이전에 재개발 조합원입주권 매매계약 및 계약금 지급 당시 무주택자가 아니었던 경우, 완공된 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 거주요건(조정대상지역 2년 거주)을 적용해야 하는지 궁금합니다.

S요약

2017년 8월 2일 이전에 ｢도시 및 주거환경정비법｣상 재건축·재개발 조합원입주권을 계약하고 계약금을 냈어도, 해당 시점에 무주택 세대가 아니었다면 1세대 1주택 비과세 판단 시 조정대상지역 2년 거주요건이 적용되는 것으로 확인됩니다.
#조정대상지역 #재개발입주권 #조합원입주권 #무주택세대 #계약금지급
핵심 정리

R회신 내용 서면-2022-부동산-4864[부동산납세과-302]  ·  2023. 02. 02.

  • 국세청 서면-2022-부동산-4864[부동산납세과-302](2023.02.02) 회신 내용입니다.
  • 계약금 지급일 현재 무주택 세대가 아니었던 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제154조 제1항의 조정대상지역 2년 거주요건을 적용합니다.
  • 2017년 8월 2일 이전에 조합원입주권을 매매계약하고 계약금을 지급했더라도, 무주택 요건을 충족하지 못할 경우 거주요건 특례를 적용받지 못함을 분명히 하였습니다.
  • 즉, 해당 시점에 주택을 보유했다면 완공 후 2년 이상 거주해야 1세대 1주택 비과세가 가능함을 확인하였습니다.

L관련 법령 해석

  • 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택에 대해 양도소득세 비과세 요건과 예외 규정
  • 소득세법 시행령 제154조 제1항: 조정대상지역 내 주택 양도의 경우 2년 이상 거주요건을 명시
  • 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호: 조정대상지역 공고 전 무주택자가 계약 후 계약금 지급 시 거주요건 배제
  • 소득세법 시행령 부칙 제2조: 2017년 8월 2일 이전 매매계약 및 계약금 지급, 무주택 세대만 종전 규정 적용
사례 Q&A
1. 입주권 계약 당시 무주택자가 아니면 조정대상지역 2년 거주요건이 적용되나요?
답변
네, 계약금 지급 시점에 무주택이 아닌 세대의 경우에는 2년 이상 거주요건이 적용됩니다.
근거
｢소득세법 시행령｣ 제154조 제1항 및 국세청 해석에 따라 무주택 요건 충족 여부가 거주요건 적용에 영향을 미칩니다.
2. 2017년 8월 2일 이전 조합원입주권 계약인데 거주요건 면제받으려면 세대 전원이 무주택이어야 하나요?
답변
계약금 지급 당시 세대가 무주택이어야만 2년 거주요건 특례 적용이 가능합니다.
근거
｢소득세법 시행령｣ 부칙 제2조 및 제154조 제1항 제5호에 따라 무주택 세대만 특례 대상으로 봅니다.
3. 재개발 입주권 무주택 요건 미달 시 완공주택 양도에 비과세 받으려면 얼마나 거주해야 하나요?
답변
조정대상지역이라면 완공 후 2년 이상 거주해야 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.
근거
소득세법 시행령 제154조 제1항이 2년 거주요건을 규정하며, 국세청 유권해석도 이를 명확히 밝히고 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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요지

1세대가 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우로서 2017년 8월 2일 이전에 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 상 재건축사업 또는 재개발사업의 조합원입주권을 매매계약하고 계약금을 지급하였으나 계약금지급일 현재 무주택 세대에 해당하지 않은 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항의 거주요건을 적용하는 것임

회신

귀 서면질의의 경우, 1세대가 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우로서 2017년 8월 2일 이전에 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 상 재건축사업 또는 재개발사업의 조합원입주권을 매매계약하고 계약금을 지급하였으나 계약금지급일 현재 무주택 세대에 해당하지 않은 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항의 거주요건을 적용하는 것입니다.

1. 사실관계

 -’11. 5.

남편 서울 A주택 취득

 -’15. 5.

부인 서울 B주택 매매계약 체결 및 계약금지급

 -’15. 5.

B주택 재개발사업의 관리처분계획인가

 -’15. 7.

B’조합원입주권 취득

 -’15.12.

B주택 세입자 퇴거 및 멸실

 - ’15.12.

A주택 양도

* 서울은 ’17.8.3. 조정대상지역 지정

 -’20. 6.

B주택 완공

 -예정

B주택 양도

2. 질의내용

 - ’17년 8.2대책 이전 무주택 상태에서 승계 조합원입주권만을 보유하였는데, 이 경우에도 B주택 완공 후 2년 이상 거주해야 1세대 1주택 비과세 적용이 되는지

3. 관련법령

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

   나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

  5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

부칙

제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등)

 ① 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

  1. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택

  2. 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)

  3. 2017년 8월 3일 이후 취득하여 이 영 시행 전에 양도한 주택

4. 유사사례

○ 기획재정부 재산세제과-1422(2022.11.14)

[답변내용]

[질의]조정대상지역의 공고일 이전 무주택자가 ⁠「도시 및 주거환경정비법」상 재개발사업의 조합원입주권을 매매계약으로 취득한 경우 거주요건을 적용하는지 여부

   (1안) 거주요건 적용함

  (2안) 거주요건 적용하지 않음

[회신] 귀 질의의 경우 제2안이 타당합니다.

○ 서면-2021-부동산-6557(2022.04.19)

[답변내용]

 귀 서면질의의 사실관계와 같이, 조정대상지역 공고 이전에 주택(B)의 분양계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우로서 계약금 지급일 현재 무주택 세대가, 이후에 다른 주택(A)을 취득하고 배우자에게 분양권(B) 지분 중 1/2을 증여한 경우에는 해당 완공된 주택(B)에 대하여 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항제5호에 따라 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용하지 아니하는 것입니다.

○ 서면-2021-부동산-6007(2022.08.10.)

[답변내용]

 무주택 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여 취득한 주택(취득당시 조정대상지역에 소재함)을 양도하는 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항제5호에 따라 1세대1주택 비과세 거주요건을 적용하지 아니하는 것입니다.

출처 : 국세청 2023. 02. 02. 서면-2022-부동산-4864[부동산납세과-302] | 국세법령정보시스템