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임차인이 경락받아 양도한 주택, 회수되지 않은 임차보증금의 취득가액 포함 여부
사전-2021-법규재산-1384[법규과-629] · 2022. 02. 21.Q질의내용
- 임차인이 자신이 살던 임차주택을 경락받아 양도하는 경우, 법원 경매 시 회수하지 못한 임차보증금을 취득가액에 포함할 수 있습니까?
S요약
R회신 내용 사전-2021-법규재산-1384[법규과-629] · 2022. 02. 21.
- 국세청 사전-2021-법규재산-1384[법규과-629](2022-02-21) 회신 기준입니다.
- 확정일자를 가진 선순위 임차인이 경매에서 해당 주택을 경락받아 양도할 경우, 경락 시 회수하지 못한 임차보증금은 취득가액에 포함된다고 명시하였습니다.
- 이 회신은 임차 보증금 지급명령 신청에도 불구하고 회수하지 못한 금액이 실제 존재하는 경우에 적용됩니다.
- 위 취득가액 산정방식은 취득 관련 실제 거래 내용과 법원의 경락절차에 따른 금전 흐름 등을 종합적으로 고려하여 인정됩니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산): 양도차익 계산 시 취득가액 등 필요경비를 공제하도록 규정
- 소득세법 시행령 제163조 제1항: 취득에 든 실지거래가액은 여러 항목을 합산하며, 취득에 관한 쟁송 비용 등 포함 가능
- 소득세법 시행령 제163조 제3항: 자본적지출액, 소송비용 등이 필요경비에 포함될 수 있음
- 소득세법 시행령 제163조 제5항: 양도·취득 시 소요된 각종 법정 비용도 필요경비 산입 가능
- 소득세법 시행령 제163조 제10항: 실지거래가액 적용 시 상속·증여세 등 추가 금액 조정 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
선순위의 대항력이 있는 임차인이 당해 임차주택을 경락받아 양도하는 경우 임차인이 회수하지 못한 임차보증금은 취득가액에 포함
답변내용
임차주택의 확정일자를 받은 선순위의 대항력 있는 임차인이 당해 임차주택에 대한 법원의 경매에서 그 임차주택을 경락받아 양도하는 경우 당해 임차인이 회수하지 못한 임차보증금은 취득가액에 포함하는 것입니다.
1. 사실관계
○’16년 甲은 A주택의 임차인으로서 A주택의 소유주와 임차보증금 130백만원에 임대차계약을 체결하고 A주택 임차
- 주민등록 이전 후 확정일자 받은 1순위 채권자임
○’19.6월 법원에 임차보증금 지급명령을 신청하였으나 회수되지 않아, A주택 임의경매 신청
○’20.12월 임차인이 A주택을 105백만원에 낙찰
- ’21.8월 경락 취득한 A주택을 138백만원에 매도
2. 질의내용
○ 해당주택의 확정일자를 받은 1순위 채권자인 임차인이 그 해당 주택을 경락받아 양도하는 경우, 경락시 회수되지 못한 임차보증금의 취득가액 포함 여부
3. 관련법령 및 관련 사례
□ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(｢지적재조사에 관한 특별법｣ 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
□ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 ｢부가가치세법｣ 제10조제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용․화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
4.5. 생략..
③ 법 제97조제1항제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취․보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
2의2. ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
3. 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해․노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)
3의2. 3의3, 4호 생략...
⑤ 법 제97조제1항제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취․보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
가. ｢증권거래세법｣에 따라 납부한 증권거래세
나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
다. 공증비용, 인지대 및 소개비
라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용
마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용
2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
⑩ 법 제97조제1항제1호가목은 다음 각 호에 따라 적용한다.
1. ｢상속세 및 증여세법｣ 제3조의2제2항, 제33조부터 제39조까지, 제39조의, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2, 제42조의3, 제45조의3부터 제45조의5까지의 규정에 따라 상속세나 증여세를 과세받은 경우에는 해당 상속재산가액이나 증여재산가액(같은 법 제45조의3부터 제45조의5까지의 규정에 따라 증여세를 과세받은 경우에는 증여의제이익을 말한다) 또는 그 증․감액을 취득가액에 더하거나 뺀다.
2. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 ｢법인세법｣ 제2조제12호에 따른 특수관계인(외국법인을 포함한다)으로부터 취득한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 거주자의 상여․배당 등으로 처분된 금액이 있으면 그 상여․배당 등으로 처분된 금액을 취득가액에 더한다.
출처 : 국세청 2022. 02. 21. 사전-2021-법규재산-1384[법규과-629] | 국세법령정보시스템
유권해석
임차인이 경락받아 양도한 주택, 회수되지 않은 임차보증금의 취득가액 포함 여부
사전-2021-법규재산-1384[법규과-629] · 2022. 02. 21.Q질의내용
- 임차인이 자신이 살던 임차주택을 경락받아 양도하는 경우, 법원 경매 시 회수하지 못한 임차보증금을 취득가액에 포함할 수 있습니까?
S요약
R회신 내용 사전-2021-법규재산-1384[법규과-629] · 2022. 02. 21.
- 국세청 사전-2021-법규재산-1384[법규과-629](2022-02-21) 회신 기준입니다.
- 확정일자를 가진 선순위 임차인이 경매에서 해당 주택을 경락받아 양도할 경우, 경락 시 회수하지 못한 임차보증금은 취득가액에 포함된다고 명시하였습니다.
- 이 회신은 임차 보증금 지급명령 신청에도 불구하고 회수하지 못한 금액이 실제 존재하는 경우에 적용됩니다.
- 위 취득가액 산정방식은 취득 관련 실제 거래 내용과 법원의 경락절차에 따른 금전 흐름 등을 종합적으로 고려하여 인정됩니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산): 양도차익 계산 시 취득가액 등 필요경비를 공제하도록 규정
- 소득세법 시행령 제163조 제1항: 취득에 든 실지거래가액은 여러 항목을 합산하며, 취득에 관한 쟁송 비용 등 포함 가능
- 소득세법 시행령 제163조 제3항: 자본적지출액, 소송비용 등이 필요경비에 포함될 수 있음
- 소득세법 시행령 제163조 제5항: 양도·취득 시 소요된 각종 법정 비용도 필요경비 산입 가능
- 소득세법 시행령 제163조 제10항: 실지거래가액 적용 시 상속·증여세 등 추가 금액 조정 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
선순위의 대항력이 있는 임차인이 당해 임차주택을 경락받아 양도하는 경우 임차인이 회수하지 못한 임차보증금은 취득가액에 포함
답변내용
임차주택의 확정일자를 받은 선순위의 대항력 있는 임차인이 당해 임차주택에 대한 법원의 경매에서 그 임차주택을 경락받아 양도하는 경우 당해 임차인이 회수하지 못한 임차보증금은 취득가액에 포함하는 것입니다.
1. 사실관계
○’16년 甲은 A주택의 임차인으로서 A주택의 소유주와 임차보증금 130백만원에 임대차계약을 체결하고 A주택 임차
- 주민등록 이전 후 확정일자 받은 1순위 채권자임
○’19.6월 법원에 임차보증금 지급명령을 신청하였으나 회수되지 않아, A주택 임의경매 신청
○’20.12월 임차인이 A주택을 105백만원에 낙찰
- ’21.8월 경락 취득한 A주택을 138백만원에 매도
2. 질의내용
○ 해당주택의 확정일자를 받은 1순위 채권자인 임차인이 그 해당 주택을 경락받아 양도하는 경우, 경락시 회수되지 못한 임차보증금의 취득가액 포함 여부
3. 관련법령 및 관련 사례
□ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(｢지적재조사에 관한 특별법｣ 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
□ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 ｢부가가치세법｣ 제10조제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용․화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
4.5. 생략..
③ 법 제97조제1항제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취․보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
2의2. ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
3. 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해․노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)
3의2. 3의3, 4호 생략...
⑤ 법 제97조제1항제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취․보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
가. ｢증권거래세법｣에 따라 납부한 증권거래세
나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
다. 공증비용, 인지대 및 소개비
라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용
마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용
2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
⑩ 법 제97조제1항제1호가목은 다음 각 호에 따라 적용한다.
1. ｢상속세 및 증여세법｣ 제3조의2제2항, 제33조부터 제39조까지, 제39조의, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2, 제42조의3, 제45조의3부터 제45조의5까지의 규정에 따라 상속세나 증여세를 과세받은 경우에는 해당 상속재산가액이나 증여재산가액(같은 법 제45조의3부터 제45조의5까지의 규정에 따라 증여세를 과세받은 경우에는 증여의제이익을 말한다) 또는 그 증․감액을 취득가액에 더하거나 뺀다.
2. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 ｢법인세법｣ 제2조제12호에 따른 특수관계인(외국법인을 포함한다)으로부터 취득한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 거주자의 상여․배당 등으로 처분된 금액이 있으면 그 상여․배당 등으로 처분된 금액을 취득가액에 더한다.
출처 : 국세청 2022. 02. 21. 사전-2021-법규재산-1384[법규과-629] | 국세법령정보시스템
