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조정대상지역 공고 전 매매계약·계약금 지급 시 1세대 1주택 비과세 적용 여부

재산세제과-660  ·  2023. 05. 04.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 조정대상지역 지정 전에 1세대가 새 주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에도 기존 주택을 보유하고 있다면 1세대 1주택 비과세 특례를 받을 수 없는지 궁금합니다.

S요약

기획재정부의 유권해석에 따르면 1세대가 조정대상지역 공고 전에 새로운 주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였다 해도, 계약금 지급일에 기존 주택을 보유 중이라면 소득세법 시행령 제154조제1항제5호에 따른 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되지 않는다고 판단됩니다.
#조정대상지역 #1세대 1주택 #비과세 #소득세법 #소득세법 시행령 #계약금 지급
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핵심 정리

R회신 내용 재산세제과-660  ·  2023. 05. 04.

  • 기획재정부 재산세제과-660(2023.5.4.) 회신에 따르면, 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 새로운 주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 이미 지급했다 해도, 그 계약금 지급일에 기존 주택을 보유하고 있는 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호가 적용되지 않는다고 합니다.
  • 따라서 계약금 지급일에 기존 주택을 소유했는지가 비과세 특례 적용의 핵심 판단 기준이 됩니다.
  • 단순히 조정대상지역 공고일 전에 계약을 체결하고 계약금을 지급했더라도, 해당 시점에 여러 주택을 보유 중인 경우엔 1세대 1주택 비과세 특례를 인정받기 어렵다는 점을 유의하셔야 합니다.
  • 관련 증빙서류로 계약금 지급 사실이 입증되어도, 기존 주택 보유 여부가 명확하다면 과세당국은 비과세 특례를 적용하지 않을 수 있습니다.

L관련 법령 해석

  • 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 기준 충족 시 양도소득세 비과세를 규정
  • 소득세법 시행령 제154조: 1세대 1주택 범위, 보유 및 거주 요건을 규정
  • 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호: 조정대상지역 신규주택 취득 시 예외 요건 규정
사례 Q&A
1. 조정대상지역 지정 전에 주택 매매계약·계약금 지급 시 비과세 특례가 되나요?
답변
계약금 지급일에 기존 주택을 보유한 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호 비과세 특례가 적용되지 않습니다.
근거
기획재정부 유권해석은 계약금 지급일 당시 기존 주택 보유가 특례 적용 배제 사유임을 명확히 밝혔습니다.
2. 매매계약과 계약금 지급 시 보유 주택 수가 특례 적용에 영향이 있나요?
답변
예, 계약금 지급 당시 1주택을 초과 보유하면 비과세 및 예외 규정 적용이 어렵다고 봅니다.
근거
유권해석은 특례는 계약금 지급일 기준 주택 보유상태를 가장 중시한다고 설명합니다.
3. 계약금 지급 사실이 증빙되면 조정대상지역 지정과 무관하게 비과세 적용 가능한가요?
답변
아닙니다. 증빙과 무관하게 기존 주택을 보유 중이었다면 특례 적용은 곤란합니다.
근거
기획재정부는 증빙 제출 여부가 아니라 계약금 지급 시점의 주택보유 여부가 핵심이라고 밝혔습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

1주택을 보유한 1세대가 주택의 매매계약 체결 및 계약금 지급한 경우에는 소득령 제154조제1항제5호 적용대상 아님

회신

1세대가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 새로운 주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되더라도 계약금 지급일 현재 주택을 보유한 경우에는 ⁠「소득세법 시행령」제154조제1항제5호가 적용되지 않는 것입니다.

1. 사실관계

○’11.5월 남편 서울 A주택 취득

○’15.5월 부인 서울 B주택 매수계약 체결 및 계약금 지급

○’15.7.2. B주택 재개발사업 관리처분계획인가

○’15.7.3. B조합원입주권 취득

○ ’15.12월 A주택 양도

○ ’17.8월 서울 조정대상지역 지정

○ ⁠‘20.6월 B주택 완공 및 양도 예정

출처 : 기획재정부 2023. 05. 04. 재산세제과-660 | 국세법령정보시스템