요지

국민주택규모 이하의 공동주택을 신축하여 공급하고자 하는 사업자가 사업계획승인신청 시 정상적인 발코니가 설치된 도면과 발코니 구조변경 도면을 함께 제출하여 지방자치단체로부터 사업계획 변경승인을 받아 전체 세대의 발코니를 무상으로 확장한 공동주택을 공급하는 경우 주거전용면적에 발코니면적은 포함되지 아니하는 것임

회신

국민주택규모 이하의 공동주택을 신축하여 공급하고자 하는 사업자가 사업계획승인신청 시 정상적인 발코니가 설치된 도면과 발코니 구조변경 도면을 함께 제출하여 지방자치단체로부터 사업계획 변경승인을 받아 전체 세대의 발코니를 무상으로 확장한 공동주택을 공급하는 경우

해당 주택이 ⁠「조세특례제한법」제106조제1항제4호 및 같은 법 시행령 제106조제4항에 따른 국민주택규모 이하의 주택인지는 발코니면적 중 ⁠「건축법 시행령」제119조제1항제3호 나목 및 ⁠「공동주택의 발코니 설계 및 구조변경 업무처리 지침(국토교통부 주거환경팀-250, 2006.1.16.)」에 따라 바닥면적에서 제외하는 발코니면적을 ⁠「주택법」제2조제6호에 따른 주거전용면적에 포함하지 아니한 면적을 기준으로 판단하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ ㈜◉◉건설(이하 ⁠“자문대상법인”)은 주택공급을 사업목적으로 2013.11.29. 설립된 법인으로

  - 2015.1.19. 대구광역시 북구청 건축주택과-0000호로 사업승인된 ◇◇토지구획정리사업지구 1블록 2로트 외 5필지(◇◇동 429-5 외 일원) ★★아파트(이하 ⁠“쟁점아파트”) 신축․분양사업의 시행사이며

  - 자문대상법인의 100% 주주이자 대표이사인 김△△이 사주인 ☆☆건설(주)(특수관계 해당)가 쟁점아파트의 시공을 담당하는 건설사임

 ○ 쟁점아파트는 총 756세대로서 모두 국민주택 규모 이하로 2015년 분양공고하였고, 분양 공고 후 전 세대가 분양이 완료되었으며 2017년에 준공되어 입주하였음

 ○ 자문대상법인은 쟁점아파트를 분양하면서 전 세대의 발코니를 무상으로 확장한다고 공고하였으며, 발코니를 부분적 또는 어떠한 방식이든 시공하지 않음과 발코니는 일괄적으로 확장하여 확장된 주택만을 공급한다고 명시적으로 공고하였고

  - 이러한 분양방법은 수분양자들이 발코니의 확장을 옵션으로 선택할 수 없는 분양방법으로 최근 3~4년 전부터 일부 아파트에 적용되어 분양되었으며, 일반적으로는 발코니 확장을 수분양자들이 옵션으로 선택할 수 있는 분양방법이 사용되고 있음

 ○ 자문대상법인은 당초 기본설계로 발코니가 있는 도면으로 건축허가를 받았으며, 구조변경으로 발코니 확장도면으로 건축허가를 받았음

 ○ 자문대상법인은 발코니 확장과 관련하여 전 세대에 무상확장 확약서를 수분양자들로부터 받음

2. 질의내용

○ 사업자가 아파트를 전세대 발코니 확장형으로 공급하는 경우 해당 아파트의 공급이 국민주택규모 이하의 주택을 공급하는 것인지 여부를 판단함에 있어 주거전용면적에 발코니면적을 포함하는 것인지 여부

3. 관련법령

 ○ 국세기본법 제14조【실질과세】

  ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

 ○ 조세특례제한법 제106조【부가가치세의 면제 등】

  ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호부터 제3호까지, 제4호의5 및 제9호는 2018년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하고, 제4호의2, 제5호, 제9호의2, 제9호의3, 제11호 및 제12호는 2017년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하며, 제8호 및 제8호의2는 2014년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용한다.

   4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)

 ○ 조세특례제한법 시행령 제106조【부가가치세 면제 등】

  ④ 법 제106조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다.

   1. 제51조의2제3항에 규정된 규모 이하의 주택

   2. 제1호의 규정에 의한 주택의 건설용역으로서 ｢건설산업기본법｣・｢전기공사업법｣・｢소방시설공사업법｣・｢정보통신공사업법｣・｢주택법｣・｢하수도법｣ 및 ｢가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률｣에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것. 다만, ｢소방시설공사업법｣에 따른 소방공사감리업은 제외한다.

○ 조세특례제한법 시행령 제51조의2【자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례】

  ③ 법 제55조의2제4항에서 "대통령령으로 정하는 규모"란 ⁠「주택법」에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다.

 ○ 주택법 제2조【정의】

   이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

   6. "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(｢수도권정비계획법｣ 제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.

 ○ 주택법 시행규칙 제2조【주거전용면적의 산정방법】

   ｢주택법｣(이하 "법"이라 한다) 제2조제6호 후단에 따른 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적을 말한다. 이하 같다)의 산정방법은 다음 각 호의 기준에 따른다.

   2. 공동주택의 경우 : 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공용면적은 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.

   가. 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적

   나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적

 ○ 건축법 시행령 제2조【정의】

   이 영에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

   14. "발코니"란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 국토교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실・침실・창고 등의 용도로 사용할 수 있다.

 ○ 건축법 시행령 제119조【면적 등의 산정방법】

  ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.

   2. 건축면적 : 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.

   3. 바닥면적 : 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.

    나. 주택의 발코니 등 건축물의 노대나 그 밖에 이와 비슷한 것(이하 ⁠“노대등”이라 한다)의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다.

 ○ 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제4조【입주자모집공고에 제시되는 선택품목】

  ① 제7조제1항에 따른 분양가격에 포함되지 아니하는 품목으로서 사업주체가 입주자모집공고에 제시하여 입주자에게 추가로 선택할 수 있도록 하는 품목(이하 "추가선택품목"이라 한다)은 다음 각 호로 한다.

   1. 발코니 확장

  ② 사업주체는 제1항 각 호를 추가선택품목으로 하는 경우에는 입주자모집공고에 그에 따른 비용을 해당 주택의 분양가격과 구분하여 표시하여야 한다.

출처 : 국세청 2019. 06. 10. 기준-2019-법령해석부가-0415[법령해석과-1446] | 국세법령정보시스템