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주택신축판매업 법인 임야 대지 전환 후 주택 부속토지 비사업용 여부
서면-2021-법인-7070[법인세과-488] · 2022. 03. 30.Q질의내용
- 주택신축 판매업 법인이 임야를 대지로 지목 변경 후 주택을 신축해 양도하는 경우, 주택 부속토지가 비사업용 토지에 해당하는지 여부는 어떻게 판단합니까?
S요약
R회신 내용 서면-2021-법인-7070[법인세과-488] · 2022. 03. 30.
- 회신 주체: 국세청, 문서번호 서면-2021-법인-7070[법인세과-488], 2022-03-30
- 국세청 유권해석에 따르면 주택신축판매업을 영위하는 내국법인이 임야를 대지로 지목 변경한 뒤 주택을 신축하고 이를 일괄양도하는 경우, 주택의 부속토지가 비사업용 토지에 해당하는지 여부는 관련 법령상의 기간요건 충족 여부에 따라 달라진다고 안내하였습니다.
- 비사업용 토지 여부는 법인세법 제55조의2 및 시행령 제92조의3의 기간기준(토지소유기간 중 일정 기간 미사용 등)에 따라 사실판단해야 한다고 회신하였습니다.
- 주택 부속토지 면적은 법인세법 시행령 제92조의9에 따라 도시지역 5배, 비도시지역 10배를 적용해 산정하며, 이 범위를 초과하는 경우 초과 부분이 비사업용 토지로 간주될 수 있습니다.
- 실제 과세특례 적용 및 비사업용토지 해당 여부는 주택 부속토지의 형태와 사용경위, 해당 토지의 소유·이용기간 등 개별 사실을 토대로 판단할 사안임을 명시하였습니다.
L관련 법령 해석
- 법인세법 제55조의2 (토지등 양도소득에 대한 과세특례): 비사업용 토지 양도 시 세액 산출 및 추가 납부 규정
- 법인세법 제55조의2 제2항: 비사업용토지 정의 및 주택 부속토지 면적 초과분 요건
- 법인세법 시행령 제92조의3: 비사업용 토지의 기간기준 명시(직전 기간 내 사용 여부 등 구체 요건)
- 법인세법 시행령 제92조의9: 주택 부수토지의 범위(도시지역 5배, 비도시지역 10배 규정)
- 법인세법 시행령 제92조의2: 주택신축판매업 법인의 과세특례 적용 및 예외 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
주택신축 판매업 법인도 임야를 개발하여 주택신축 후 일괄양도 하는 경우에는 기간기준에 해당하는 주택 부속토지는 비사업용 토지에 해당
회신
주택신축 판매업을 영위하는 내국법인이 임야를 대지로 지목 변경 후 주택을 신축하여 양도할 때 해당 주택의 부속토지가「법인세법」제55조의2 제2항에 따른 비사업용토지에 해당하는 경우에는 토지등 양도소득에 대한 과세특례가 적용되는 것이며, 같은 법 시행령 제92조의3에 따른 비사업용토지의 기간기준에 해당하는지 여부는 사실 판단 할 사항입니다.
1. 사실관계
○㈜○○○○○*(이하 “질의법인”이라 함)는 주택신축판매 업종을 추가하여 임야를 대지로 지목 변경 후 토지・주택을 일괄 양도하고자 함
* ’13.1월 부동산개발 및 공급업으로 설립
2. 질의내용
○주택신축 판매업 법인이 임야를 대지로 지목 변경 후 주택을 신축하여 양도하는 경우 주택 부속토지*가 비사업용 토지에 해당되는지 여부
* 주택 정착면적에 배율(도시지역 내 5배, 도시지역 밖 10배)을 곱한 면적을 초과하는 토지
3. 관련법령
○ 법인세법 제55조의2【토지등 양도소득에 대한 과세특례】
① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.
3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액
② 제1항제3호에서 "비사업용 토지"란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
5. 「지방세법」 제106조제2항에 따른 주택 부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지
④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등 양도소득에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 미등기 토지등에 대한 토지등 양도소득에 대하여는 그러하지 아니하다.
1. 파산선고에 의한 토지등의 처분으로 인하여 발생하는 소득
2. 법인이 직접 경작하던 농지로서 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분할ㆍ통합으로 인하여 발생하는 소득
3. 「도시 및 주거환경정비법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지(換地) 처분 등 대통령령으로 정하는 사유로 발생하는 소득
○ 법인세법 시행령 제92조의3【비사업용 토지의 기간기준】
법 제55조의2제2항 각호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간
나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.
○ 법인세법 시행령 제92조의9 【주택부수토지의 범위】
법 제55조의2제2항제5호에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음 각 호의 배율을 말한다.
1. 도시지역 안의 토지 5배
2. 도시지역 밖의 토지 10배
○ 법인세법 시행령 제92조의2 【토지등양도소득에 대한 과세특례】
④법 제55조의2제4항제3호에서 "대통령령으로 정하는 사유로 발생하는 소득"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득을 말한다.
4.주택을 신축하여 판매(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 동법에 따라 분양하거나 다른 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 법인이 그 주택 및 주택에 부수되는 토지로서 그 면적이 다음 각 목의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 양도함으로써 발생하는 소득
가.주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적을 제외한다)
나.건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적
4. 관련예규 등
○ 법인세과-576, 2013.10.25.
법인이 비사업용 토지를 양도하는 경우에는「법인세법」시행령 제55조의2 제1항 제3호에 따라 토지 등 양도소득에 30/100(미등기 토지는 40/100)을 곱하여 산출한 세액을 법인세액에 추가하여 납부하여야 하는 것으로, 비사업용토지란 같은 법 시행령 제92조의3 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간 동안 법인세법 제55조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것입니다.
○ 법인세과-248, 2013.05.28.
법인이 비사업용 토지를 양도하는 경우에는 「법인세법」 제55조의2 제1항 제3호에 따라 토지 등 양도소득에 30/100(미등기 토지는 40/100)을 곱하여 산출한 세액을 법인세액에 추가하여 납부하여야 하는 것으로, 비사업용토지란 같은 법 시행령 제92조의3 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간 동안 같은 법 제55조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것입니다.
출처 : 국세청 2022. 03. 30. 서면-2021-법인-7070[법인세과-488] | 국세법령정보시스템
유권해석
주택신축판매업 법인 임야 대지 전환 후 주택 부속토지 비사업용 여부
서면-2021-법인-7070[법인세과-488] · 2022. 03. 30.Q질의내용
- 주택신축 판매업 법인이 임야를 대지로 지목 변경 후 주택을 신축해 양도하는 경우, 주택 부속토지가 비사업용 토지에 해당하는지 여부는 어떻게 판단합니까?
S요약
R회신 내용 서면-2021-법인-7070[법인세과-488] · 2022. 03. 30.
- 회신 주체: 국세청, 문서번호 서면-2021-법인-7070[법인세과-488], 2022-03-30
- 국세청 유권해석에 따르면 주택신축판매업을 영위하는 내국법인이 임야를 대지로 지목 변경한 뒤 주택을 신축하고 이를 일괄양도하는 경우, 주택의 부속토지가 비사업용 토지에 해당하는지 여부는 관련 법령상의 기간요건 충족 여부에 따라 달라진다고 안내하였습니다.
- 비사업용 토지 여부는 법인세법 제55조의2 및 시행령 제92조의3의 기간기준(토지소유기간 중 일정 기간 미사용 등)에 따라 사실판단해야 한다고 회신하였습니다.
- 주택 부속토지 면적은 법인세법 시행령 제92조의9에 따라 도시지역 5배, 비도시지역 10배를 적용해 산정하며, 이 범위를 초과하는 경우 초과 부분이 비사업용 토지로 간주될 수 있습니다.
- 실제 과세특례 적용 및 비사업용토지 해당 여부는 주택 부속토지의 형태와 사용경위, 해당 토지의 소유·이용기간 등 개별 사실을 토대로 판단할 사안임을 명시하였습니다.
L관련 법령 해석
- 법인세법 제55조의2 (토지등 양도소득에 대한 과세특례): 비사업용 토지 양도 시 세액 산출 및 추가 납부 규정
- 법인세법 제55조의2 제2항: 비사업용토지 정의 및 주택 부속토지 면적 초과분 요건
- 법인세법 시행령 제92조의3: 비사업용 토지의 기간기준 명시(직전 기간 내 사용 여부 등 구체 요건)
- 법인세법 시행령 제92조의9: 주택 부수토지의 범위(도시지역 5배, 비도시지역 10배 규정)
- 법인세법 시행령 제92조의2: 주택신축판매업 법인의 과세특례 적용 및 예외 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
주택신축 판매업 법인도 임야를 개발하여 주택신축 후 일괄양도 하는 경우에는 기간기준에 해당하는 주택 부속토지는 비사업용 토지에 해당
회신
주택신축 판매업을 영위하는 내국법인이 임야를 대지로 지목 변경 후 주택을 신축하여 양도할 때 해당 주택의 부속토지가「법인세법」제55조의2 제2항에 따른 비사업용토지에 해당하는 경우에는 토지등 양도소득에 대한 과세특례가 적용되는 것이며, 같은 법 시행령 제92조의3에 따른 비사업용토지의 기간기준에 해당하는지 여부는 사실 판단 할 사항입니다.
1. 사실관계
○㈜○○○○○*(이하 “질의법인”이라 함)는 주택신축판매 업종을 추가하여 임야를 대지로 지목 변경 후 토지・주택을 일괄 양도하고자 함
* ’13.1월 부동산개발 및 공급업으로 설립
2. 질의내용
○주택신축 판매업 법인이 임야를 대지로 지목 변경 후 주택을 신축하여 양도하는 경우 주택 부속토지*가 비사업용 토지에 해당되는지 여부
* 주택 정착면적에 배율(도시지역 내 5배, 도시지역 밖 10배)을 곱한 면적을 초과하는 토지
3. 관련법령
○ 법인세법 제55조의2【토지등 양도소득에 대한 과세특례】
① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.
3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액
② 제1항제3호에서 "비사업용 토지"란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
5. 「지방세법」 제106조제2항에 따른 주택 부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지
④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등 양도소득에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 미등기 토지등에 대한 토지등 양도소득에 대하여는 그러하지 아니하다.
1. 파산선고에 의한 토지등의 처분으로 인하여 발생하는 소득
2. 법인이 직접 경작하던 농지로서 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분할ㆍ통합으로 인하여 발생하는 소득
3. 「도시 및 주거환경정비법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지(換地) 처분 등 대통령령으로 정하는 사유로 발생하는 소득
○ 법인세법 시행령 제92조의3【비사업용 토지의 기간기준】
법 제55조의2제2항 각호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간
나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.
○ 법인세법 시행령 제92조의9 【주택부수토지의 범위】
법 제55조의2제2항제5호에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음 각 호의 배율을 말한다.
1. 도시지역 안의 토지 5배
2. 도시지역 밖의 토지 10배
○ 법인세법 시행령 제92조의2 【토지등양도소득에 대한 과세특례】
④법 제55조의2제4항제3호에서 "대통령령으로 정하는 사유로 발생하는 소득"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득을 말한다.
4.주택을 신축하여 판매(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 동법에 따라 분양하거나 다른 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 법인이 그 주택 및 주택에 부수되는 토지로서 그 면적이 다음 각 목의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 양도함으로써 발생하는 소득
가.주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적을 제외한다)
나.건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적
4. 관련예규 등
○ 법인세과-576, 2013.10.25.
법인이 비사업용 토지를 양도하는 경우에는「법인세법」시행령 제55조의2 제1항 제3호에 따라 토지 등 양도소득에 30/100(미등기 토지는 40/100)을 곱하여 산출한 세액을 법인세액에 추가하여 납부하여야 하는 것으로, 비사업용토지란 같은 법 시행령 제92조의3 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간 동안 법인세법 제55조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것입니다.
○ 법인세과-248, 2013.05.28.
법인이 비사업용 토지를 양도하는 경우에는 「법인세법」 제55조의2 제1항 제3호에 따라 토지 등 양도소득에 30/100(미등기 토지는 40/100)을 곱하여 산출한 세액을 법인세액에 추가하여 납부하여야 하는 것으로, 비사업용토지란 같은 법 시행령 제92조의3 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간 동안 같은 법 제55조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것입니다.
출처 : 국세청 2022. 03. 30. 서면-2021-법인-7070[법인세과-488] | 국세법령정보시스템
