’23.6월 신축건물의 준공예정 전에 건물가액을 ⁠‘0원’으로 변경하고 매수인이 건물을 철거하고 토지만 사용하는 경우 건물의 공급가액은 부가법 §29⑨(2) 및 같은 법 시행령 §64②(2)에 따라 실지거래가액으로 하는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임

요지

답변내용

주거용 건물 개발 공급업을 영위하는 사업자(이하 ⁠“매수인”)가 2022.2.15. 전에 건물신축판매를 위한 토지와 그 토지에 정착된 구사옥 건물을 매입하고, 매도인이 사용할 신사옥 건물을 신축하여 공급하면서 추가대금을 지급하는 교환계약을 체결하고, 2022.2.15. 이후 공급시기가 도래하기 전에 당사자 간 교환계약 변경합의에 따라 건물가액을 ⁠‘0원’으로 변경하는 경우로서 매수인이 토지와 건물을 함께 공급받은 후 건물을 철거하고 토지만 사용하는 경우 건물의 공급가액은 ｢부가가치세법｣ 제29조제9항제2호 및 같은 법 시행령 제64조제2항제2호에 따라 실지거래가액으로 하는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 건물의 사용여부 및 철거현황 등 제반사정을 종합하여 사실판단할 사항입니다.

 질의요지

○ 사업자가 건물 신축판매를 위하여 부가령§64개정(’22.2.15.) 전에 매입예정부지 내 방송사의 舊사옥을 매입하고, 방송사가 사용할 건물을 신축하여 공급(추가대금 지급)하는 교환계약을 체결함에 있어

  - 신축건물 준공 전에 건물가액을 ⁠‘0원’으로 변경하는 경우, 개정된 부가령에 따라 건물가액 ⁠‘0원’을 실지거래가액으로 할 수 있는지

 사실관계

 ○ ***개발(주)(이하 ⁠“신청인”)는 부동산개발 공급 및 시행업을 영위하는 사업자로 **광역시 중구 **동 일원 부지(이하 ⁠“매입예정부지”)*를 매입하여 주상복합건물을 신축할 계획에 따라, ’2*.3.2. **전광역시로부터 주상복합개발 사업계획 승인을 받음

   * 매입예정부지 내에 **광역시 지역방송사인 ㈜◇◇◇의 사옥건물이 포함되어 있으며

  - ’21.12.13. 신청인은 ㈜◇◇◇(이하 ⁠“매도인”)가 사용할 건물을 신축하여 공급(추가대금 000억원 지급)하면서 매입예정부지(舊사옥 포함)와 교환(양수도)하는 계약을 체결함

 ○ 매도인은 ’2*.8. 신축건물의 소유권이전 등기(준공 예정)후 12개월 이내에 사옥 이전 진행 예정이며, 방송국이라는 업종 특성상 신축건물 준공 후에도 일정기간 사업부지 내의 舊사옥을 이용해야 함

 ○ 교환계약 내용 중 ⁠‘건물의 가액은 00,000백만원으로 하여 세금계산서를 발급할 것’으로 되어 있으나, 단서 조항에서 부동산 인도 전 정산절차에 따라 조정될 수 있음

 ○ ’2*.6월 신청인과 매도인은 부동산 양수도계약 이후 철거목적으로 취득하는 舊사옥 건물 가액을 쌍방간 계약조건 변경합의를 통하여‘0원’으로 변경하고자 함

 ○ 본건 쟁점과 관련한 사건별 진행내역은 다음과 같음

 관련법령

○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】

  ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

○ 부가가치세법 제15조【재화의 공급시기】

  ① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

   2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우:재화가 이용가능하게 되는 때

○ 부가가치세법 제29조【과세표준】(2021.12.08. 법률 제18577호로 개정된 것)

  ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.

   1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우

   2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우. 다만 다른 법령에서 정하는 바에 따라 가액을 구분한 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우는 제외한다.(’21.12.8. 개정)

○ 부가가치세법 부칙

  제1조(시행일) 이 법은 2022년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제47조 및 제53조의2제6항부터 제8항까지의 개정규정은 2022년 7월 1일부터 시행한다.

  제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 이후 재화나 용역을 공급하거나 공급받는 분 또는 재화를 수입신고하는 분부터 적용한다.

○ 부가가치세법 제29조【과세표준】(2021.12.08. 법률 제18577호로 개정되기 전의 것)

  ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.

   1. ⁠(생략)

   2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우

○ 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】(2022.2.15. 영 제32419호로 개정된 것)

  ① 법 제29조제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호 본문에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

   1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 ⁠「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

   2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

   3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

  ② 법 제29조제9항제2호 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건물등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다.

   1. 다른 법령에서 정하는 바에 따라 토지와 건물등의 가액을 구분한 경우

   2. 토지와 건물등을 함께 공급받은 후 건물등을 철거하고 토지만 사용하는 경우

○ 부가가치세법 시행령 부칙

  제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정규정은 해당 호에서 정한 날부터 시행한다.

  제2조(일반적 적용례) 이 영은 부칙 제1조에 따른 각 해당 개정규정의 시행일 이후 재화나 용역을 공급하거나 공급받는 경우 또는 재화를 수입신고하는 경우부터 적용한다.

○ 부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】(2022.2.15. 영 제32419호로 개정되기 이전의 것)

  법 제29조제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

   1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 ⁠「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

   2～3. ⁠(생략)

출처 : 국세청 2023. 06. 15. 사전-2023-법규부가-0272[법규과-1545] | 국세법령정보시스템