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택지분양용 토지 단순 준비공사 후 분양 시 비사업용 판정
서면-2021-법규법인-4630[법규과-2148] · 2022. 07. 20.Q질의내용
- 법인이 건축물 건설에 착수하지 않고 토목 등 단순 준비공사만 한 토지를 택지로 분양하는 경우, 법인세법 시행규칙 제46조의2제1항제5호 비사업용 토지 판정 예외를 적용할 수 있는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2021-법규법인-4630[법규과-2148] · 2022. 07. 20.
- 국세청 서면-2021-법규법인-4630[법규과-2148](2022-07-20) 회신에 따르면, 질의 사례와 같이 지상에 건축물이 정착되어 있지 않은 토지에 건물 건설에 필요한 단순 준비작업만 진행하고 택지로 분양하는 경우, 법인세법 시행규칙 제46조의2 제1항 제5호 적용이 불가함을 명확히 안내하였습니다.
- 따라서, 건축물에 대한 실질 착공이 이루어진 토지만이 해당 규정(비사업용 토지 판정 예외)의 적용을 받을 수 있으며, 단순 토목공사·도로개설·전기·수도인입공사 등 건축 자체에 착공하지 않은 준비작업만으로는 예외가 인정되지 않음을 알 수 있습니다.
- 또한, 해당 토지가 구체적으로 이러한 상황에 해당하는지 여부는 취득 시기, 착공의 유무, 사용현황 등 사실관계를 종합해 판단한다는 안내도 함께 하였습니다.
- 이 해석은 부동산매매업을 영위하는 법인이 택지매매를 위해 토지를 취득·분할·분양하는 전형적 사례에도 준용될 수 있음을 시사합니다.
L관련 법령 해석
- 법인세법 제55조의2: 비사업용 토지 양도 시 추가 법인세(10~40%) 적용 규정
- 법인세법 시행령 제92조의11: 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 구체적 판정기준
- 법인세법 시행규칙 제46조의2 제1항제5호: 지상에 건축물이 없는 토지라도 건설에 착공한 경우 '비사업용 토지'에서 예외 가능
- 법인세법 시행규칙 제46조의2: 부동산매매업 매매용부동산 예외, 각종 부득이한 사유 구체적 열거
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 건축물 건설에 필요한 단순 준비작업에 해당하는 공사를 한 후 택지로 분양하는 경우에는 ｢법인세법 시행규칙｣ 제46조의2제1항제5호를 적용할 수 없음
회신
내국법인이 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 건축물 건설에 필요한 단순 준비작업에 해당하는 공사를 한 후 택지로 분양하는 경우에는 ｢법인세법 시행규칙｣ 제46조의2제1항제5호를 적용할 수 없는 것이나,
해당 토지가 이에 해당하는지 여부는 토지의 취득, 착공, 사용현황 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항입니다. 끝.
1. 사실관계
○A법인은 부동산매매업을 주업으로 하는 동업기업으로 목적사업(택지매매)을 위해 전, 답 등을 취득하였음
○A법인은 해당 토지 등에 토목공사, 도로개설, 전기․수도인입공사 등을 한 후 소규모 필지로 분할하여 분양할 예정임
2. 질의내용
○법인이 택지분양 목적으로 취득한 토지에 토목공사, 도로개설, 수도인입공사 등을 한 후 양도하는 경우 ｢법인세법 시행규칙｣ 제46조의2제1항제5호를 적용할 수 있는지 여부
3. 관련법령
○법인세법 제55조의2【토지등 양도소득에 대한 과세특례】
①내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지, 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다), 주택을 취득하기 위한 권리로서 ｢소득세법｣ 제88조제9호에 따른 조합원입주권 및 같은 조 제10호에 따른 분양권(이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.
3.비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액
③제1항제3호를 적용할 때 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.
○법인세법 시행령 제92조의11【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】
①법 제55조의2제3항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 않은 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지를 판정한다.
1.토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간
2.토지를 취득한 후 ｢문화재보호법｣에 따라 지정된 보호구역 안의 토지 : 보호구역으로 지정된 기간
3.그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 기획재정부령으로 정하는 기간
○법인세법 시행규칙 제46조의2【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】
① 영 제92조의11제1항제3호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.
5.지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지 : 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)
출처 : 국세청 2022. 07. 20. 서면-2021-법규법인-4630[법규과-2148] | 국세법령정보시스템
유권해석
택지분양용 토지 단순 준비공사 후 분양 시 비사업용 판정
서면-2021-법규법인-4630[법규과-2148] · 2022. 07. 20.Q질의내용
- 법인이 건축물 건설에 착수하지 않고 토목 등 단순 준비공사만 한 토지를 택지로 분양하는 경우, 법인세법 시행규칙 제46조의2제1항제5호 비사업용 토지 판정 예외를 적용할 수 있는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2021-법규법인-4630[법규과-2148] · 2022. 07. 20.
- 국세청 서면-2021-법규법인-4630[법규과-2148](2022-07-20) 회신에 따르면, 질의 사례와 같이 지상에 건축물이 정착되어 있지 않은 토지에 건물 건설에 필요한 단순 준비작업만 진행하고 택지로 분양하는 경우, 법인세법 시행규칙 제46조의2 제1항 제5호 적용이 불가함을 명확히 안내하였습니다.
- 따라서, 건축물에 대한 실질 착공이 이루어진 토지만이 해당 규정(비사업용 토지 판정 예외)의 적용을 받을 수 있으며, 단순 토목공사·도로개설·전기·수도인입공사 등 건축 자체에 착공하지 않은 준비작업만으로는 예외가 인정되지 않음을 알 수 있습니다.
- 또한, 해당 토지가 구체적으로 이러한 상황에 해당하는지 여부는 취득 시기, 착공의 유무, 사용현황 등 사실관계를 종합해 판단한다는 안내도 함께 하였습니다.
- 이 해석은 부동산매매업을 영위하는 법인이 택지매매를 위해 토지를 취득·분할·분양하는 전형적 사례에도 준용될 수 있음을 시사합니다.
L관련 법령 해석
- 법인세법 제55조의2: 비사업용 토지 양도 시 추가 법인세(10~40%) 적용 규정
- 법인세법 시행령 제92조의11: 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 구체적 판정기준
- 법인세법 시행규칙 제46조의2 제1항제5호: 지상에 건축물이 없는 토지라도 건설에 착공한 경우 '비사업용 토지'에서 예외 가능
- 법인세법 시행규칙 제46조의2: 부동산매매업 매매용부동산 예외, 각종 부득이한 사유 구체적 열거
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 건축물 건설에 필요한 단순 준비작업에 해당하는 공사를 한 후 택지로 분양하는 경우에는 ｢법인세법 시행규칙｣ 제46조의2제1항제5호를 적용할 수 없음
회신
내국법인이 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 건축물 건설에 필요한 단순 준비작업에 해당하는 공사를 한 후 택지로 분양하는 경우에는 ｢법인세법 시행규칙｣ 제46조의2제1항제5호를 적용할 수 없는 것이나,
해당 토지가 이에 해당하는지 여부는 토지의 취득, 착공, 사용현황 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항입니다. 끝.
1. 사실관계
○A법인은 부동산매매업을 주업으로 하는 동업기업으로 목적사업(택지매매)을 위해 전, 답 등을 취득하였음
○A법인은 해당 토지 등에 토목공사, 도로개설, 전기․수도인입공사 등을 한 후 소규모 필지로 분할하여 분양할 예정임
2. 질의내용
○법인이 택지분양 목적으로 취득한 토지에 토목공사, 도로개설, 수도인입공사 등을 한 후 양도하는 경우 ｢법인세법 시행규칙｣ 제46조의2제1항제5호를 적용할 수 있는지 여부
3. 관련법령
○법인세법 제55조의2【토지등 양도소득에 대한 과세특례】
①내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지, 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다), 주택을 취득하기 위한 권리로서 ｢소득세법｣ 제88조제9호에 따른 조합원입주권 및 같은 조 제10호에 따른 분양권(이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.
3.비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액
③제1항제3호를 적용할 때 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.
○법인세법 시행령 제92조의11【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】
①법 제55조의2제3항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 않은 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지를 판정한다.
1.토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간
2.토지를 취득한 후 ｢문화재보호법｣에 따라 지정된 보호구역 안의 토지 : 보호구역으로 지정된 기간
3.그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 기획재정부령으로 정하는 기간
○법인세법 시행규칙 제46조의2【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】
① 영 제92조의11제1항제3호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.
5.지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지 : 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)
출처 : 국세청 2022. 07. 20. 서면-2021-법규법인-4630[법규과-2148] | 국세법령정보시스템
